부산시 대연동 롯데캐슬레전드 아프트 수익률 분석 보고서(열반스쿨 기초반 83기 68조 하늘솜)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 부산시 대연동 롯데캐슬레전드 아프트 수익률 분석 보고서

✅위치(지도) : 부산시 남구 수영로 135 (우)48454

✅입지평가

1. 직장

 종사자 수 : 93,744 명

 사업체 수  : 24,190 

 등급 : C

2. 교통  

 부산 직장 1위 진구까지 자차거리 / 서면 2호선 소요시간 : 13분 / 19분  - A  등급

부산 직장 2위 해운대까지 자차가리 / 센텀시티 2호선 소요시간 :   20분 / 25분 - A  등급

(사진 생략)

자차로 출,퇴근시간으로 조사해 본 결과 5~7분정도 시간이 늘어난다. 그래도 자차로 부산 주요 도심과 30분 내외로 이동이 가능하다. 지하철로는 못골역으로 역세권 아파트에 해당된다. 지방에서는 지하철이 수도권보다는 비중이 낮지만 그래도 부산 지하철 노선으로는 2호선이 주요 역은 대부분 통과하기 때문에 제일 낫다고 할 수 있다. 따라서 교통으로는 A등급을 줄 수 있겠다.

3.학군

초등학교 : 연포초등학교 ( 도보  10분 ) → 초품아

중학교 :

1. 대연중학교(82.8%)

2. 해연중학교 (84.4)

4. 환경 

• 대형마트 1개 (B 등급)

1. 도보 12분 / 자차 5분 거리 메가마트 문현점

 2. 자차 5분 이내 소아과 및 아동병원 위치

5. 공급

부산시는 매년 꾸준히 2만 명씩 감소하는 추세를 보이고 있다. 따라서 2만 명씩 감소하는 추세를 반영한 2025년도의 인구는 약 3,250,000명 정도로 예측된다. 그러므로, 16,250호(적정공급량)=3,250,000*0.5%로 추정된다. 25년도부턴 적정 수요에 한참 못 미치는 아파트 공급이 될 것으로 보인다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

없음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 대단지 및 초품아, 그리고 2018년식임에도 34평이 7억 초반에 매매를 할 수 있다. 부산 동래구 명륜동에 위치한 명륜아이파크 1단지와 비교하면 더 신축임에도 가격이 저평가 되어있음을 알 수 있다. 또한 고점 대비 20% 가격이 하락한 상태라 현재 저평가 라고 할 수 있는 있다.

2) 환금성 : 세대수가 많고 다양한 평수가 존재하여 지금도 여전히 거래가 되고 있긴 하다. 하지만 27년 4월 바로 앞 대연 디아이엘이 4,488세대가 입주하는 걸 항상 염두에 두고 있어야 한다.

3) 수익률 : 34평  투자금 3.1억이 필요하다. 향후 집값이 상승한다해도 수익률 100% 달성 불가능이다. 

4) 원금보존 & 리스크 대비: : 27년 바로 앞 4400세대의 입주가 시작되기 때문에 갭투자로 들어간다면 역전세를 대비하여 전세가를 너무 높게 받지 말아야 한다. 

나의 투자 결론 : 못골쪽으로 앞으로 대규모 신축 주거단지가 형성될 거라 생각한다. 따라서 손바뀜이 많아 환금성을 좋을거라 생각하는데,  대단지가 바로 앞에 곧 입주를 시작한다는 리스크가 있어 조심스러운 접근이 필요하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 머릿속으로 ‘이렇겠지, 저렇겠지.’ 라고 생각만 하는걸 직접 글로 써보니 하나도 정확한게 없고 전부다 나만의 뇌피셜이라는 걸 느꼈다. 왜 보고서를 작성해서 정확한 정보로 남겨서 정리를 해야 하는지 알게되었다.