대전 유성구 도안신도시5블록트리풀시티 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 49조 닉네임]

✅아파트명: 도안신도시5블록트리풀시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

: 대전은 왠만한 구역은 차로 이동하기 편리함. 서~동, 남~북 이동하는 것에 1시간 20분 안이면 모두 가능. 

다만 도안의 경우, 대중교통은 불편하여 자차가 필수임!

3.학군

4. 환경

: 주변 상권은 매우 가까운 곳은 없지만, 주변에 목원대와 유성온천역 상권 모두 사용가능함. 

그나마 유성온천역이 더 크고 사용하기에 좋다. 

5. 공급

24년인 올해와 25년에는 공급이 적정보다 많다. 

더 중요한 것은 25년에 샀을 때 2년 뒤인 27년에 분양이 많다는 것인데, 그게 도안쪽 신축들임. 

조심해야 함!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 30% 빠진 상태. 주변 단지대비 나쁘지 않은 싼 가격. 

2) 환금성 : 1200세대와 11년 된 단지이기 때문에 환금성 좋음. 18층으로 층수도 좋음. 

3) 수익률 : 전고점대비 30%는 빠져있어서 가격적으로는 좋으나, 투자금 2억을 넣어야 함. 그럼 지방이니 5년정도 기다린다고 생각하면(그 이상으로는 연식이 많이 빠져서 아쉬움) 수익률 20%를 가정한다면 5년에 100%. 즉 2억이 올라야 함. 5년 안에 8억 1천이 될 수 있을까? 전고점 대비 많이 빠져있어서 가능하긴 하지만, 좀 고민되는 것도 사실임. 수익률을 달성할 수 있지만, 가능성이 어렵고(전보다 연식이 빠져서 전고점만큼 못 갈 가능성이 있음) 또한 2억이면 대전 도안이 아닌 서울, 수도권쪽을 투자하는 것이 더 수익률이 높다고 판단됨. 

4) 원금보존 : 더 빠지기 어려운 가격인가? 다시 5억대까지 빠진다고 가정하면? 그럴 수 있을 것 같음. 확신할 수 없음. 

5) 리스크 대비: 27년에 공급이 많이 오는데 지금 사면 27년 공급을 직격탄으로 맞게 되고, 심지어 위치도 가까움.  

나의 투자 결론 : 투자하지 않음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

: 투자를 진행하면서 이렇게 투자 결정 과정처럼 써 본것이 진짜 오랜만인데 이렇게 쓰면서 정리하니까 스스로 매물 코칭 넣는 것 같고 너무 좋았다. 앞으로도 의사결정할 때 하나하나 써보는 것이 좋을 것 같다. 

전에는 너무 허겁지겁 배워서 저환수원리를 정확하게 하지 못했는데 이번에 맞추어가는 것이 너무 좋았다.