[실전29기 ㄱ6력한 투자자로 트윈클 빛날 골드⭐들 6조 세람] 칼럼 요약 #단지분석의 신세계 (재이리님)

골드트윈 튜터님께서 추천해주신 단지분석 방식으로 해보려고 칼럼 필사합니당

다만.. 시간관계상 제 주관대로 요약을함니다.. ☆ 확실한것은 원본을 찾아보세용!

 

데이터의 의미와 이유도 모르고 그저 누가 올려주신 양식에 맞추어 하라는대로 수동적으로 작성하면 단지분석은 의미가 없습니다. 

 

그래서 디테일을 담은 단지분석으로 저평가 판단 및 투자까지 이어질 수 있는 ‘진짜’ 단지분석 ㄱㄱ

 

  1. 디테일한 단지배치도 얹기 ( 호갱노노 단지배치도+지도에 얹을 수 있는 모든 것)
  2. 단지의 가치 (단지임장+매물임장+거주이유)
  3. 단지의 가격 (과거 흐름+평형/타입/동별 가격+실거래+내 생각)

 

1st. 디테일한 단지 배치도 얹기

<디단도 얹기 순서>

1.베이스지도 (호갱노노 단지배치도)

2.동별선호도 및 단지정보 (트인뷰,남향,평지, 초등접근성, 주차장연결 등) ㅎ….. 동별 선호도… 큰일났군 ㅎ

3.주변생활권,상권의 느낌

 

#예시: 화정동 생활권(염주더샵)참고

디테일한 선호도 파악의 모든것이 담겨잇는 한장 지도임니다. 

사진 넣고 상권 느낌 . 좋은 커뮤니티 (물놀이터 등). 주변 아파트 분위기…배정학교… 주변아파트 정비사업상황..

 

2nd. 단지의 가치 얹기 (단임 느낌+매임 느낌+거주이유)

그 다음은 단지의 가치에 대해 내가 보고 듣고 느낀 모든 생각을 마구마구 지도위에 얹어봅니다.

저는 아래 세가지 를 단지분석에 꼭 정리합니다. 

1. 단임 후 단지에 대한 생각(트렐로에 적어논거)

2.매임 후 알게된 정보 혹은 생각

3.내가 생각하는 이 단지에 거주하는 이유(이동네 유일무이 아이키우기좋은곳..위치..힐스..초중고..대단지.. 등등)

(+주의사항: 20평대 안방화장실 대신 드레스룸 옵션한 세대, 비확장 혹은 개인확장 물건은 피할것)

 

데이터만 올린 단지분석보다 생각을 담기위해 고민한 과정을 거친 단지분석은 확실한 내것이 됩니다.

 

내 생각을 담으려하면 단지를 깊게 들여다보며 오래 기억에 남습니다. 

 

궁금증도 마구마구 생깁니다. 전임,매임을 통해 해결하고 그 내용을 단지분석 장표에 얹습니다.

 

3rd.  단지의 가격 얹기 

평형,동별,타입 가격+실거래+과거흐름+ 내생각

단지의 가치에 대해 깊게 알고있기 때문에 가격에 대한 내 생각이 절로 정리됩니다.

1.아실그래프로 과거흐름을 보며 가로세로선을 그어서 현재는 어느정도 가격수준인지 살펴봅니다.

(예를들어.. 20년정도 수준입니다. 저렴하네요.. 등)

2.타입별 평형별 가격을 살펴봅니다. (판상형 타워형이 전고점만 3천정도 차이나고 전저점과 전세의 전고 전저는 거의 같음. 같은가격이면 판상형하는 게 낫겠지만 가격이 차이가 난다면 타워형을 하는 게 투자금을 더 줄이는 방법일 수도 있겠음. )

tip: 타입별, 동별 달라지는 전고점 보는 법.:

  1. 타입별 전고점: 네이버부동산-시세/실거래가 (ex.타워형 판상형 달라지는 경우 등)
  2. 동별 전고점: 아실-설정-거래동 체크 (로얄동/비선호동으로 달라지는 경우 등)

3.실거래와 현재가격을 함께 보며 현재 호가의 수준을 파악합니다. (전세는 2.7억 매매는 3억 초중반정도로 현재 호가는 시럭래가 대비 적정가격 수준이다. 

 


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