당산동 당산센트럴아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 _ 부린이 탈출하니 자산이 늘5나조 - 해피에이제이]

✅아파트명

당산센트럴아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

• 영등포구 종사자수 400,781 / 사업체수 74,562

2. 교통 (A)

• 강남 40~50분 내 / 여의도 15~20분 내 / 시청 30분 내

3.학군 (C)

• 당산서중 88%, 당산중 83%, 선유중 82%

- 당산서중과 당산중 사이의 중간에 위치하고 있으며, 도보로 15분 내로 통학 가능

4. 환경 (S)

1) 대형마트&백화점

• 롯데마트맥스(도보 5분 내외), 코스트코, 롯데마트 (도보 20분 내, 차량 5~10분 내)
• 타임스퀘어(이마트), 신세계백화점, 롯데백화점 (차량 15~20분 내)
• 여의도 IFC, 현대백화점 (차량 20~25분 내)

2) 종합&대학병원

• 한림대학교병원(차량으로 15분 내), 이대목동병원 (차량으로 20분 내)

5. 공급 (S)

• 20년 본아파트(당산센트럴아이파크) 입주 시작된 이후, 앞으로 ’28년까지 적정 입주 물량(1,871세대) 대비 공급이 부족한 상황으로, 대출 규제 완화 및 금리 하락 등의 상황에 따라 전세가가 상승하지 않을까 예상됩니다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: [’24년 12월] (24평) 매매 15.25억 / 전세 8.2억 (투자금 7.05억, 전세가율 54%)
• 5년 내 고점 매입 시: [’21년 9월] (24평) 매매 15.35억 / 전세 8.5억 (투자금 6.85억, 전세가율 55%)
• 5년 내 저점 매입 시: [’23년 3월] (24평) 매매 12.2억 / 전세 6.5억 (투자금 5.7억, 전세가율 53%)

• 고점 매수시 수익률: -1%, -1,000만원
• 저점 매수시 수익률: 54%, 30,500만원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

• 전고점 회복한 상태. ‘23년 3월 12억원이던 시점이 5년내 가장 저평가 시점이었던 것 같습니다.
  ’24년 12월 현 시점에서는 지난 5년 내의 전고점 가격을 회복한 상태입니다.

2) 환금성 : 上

• 환금성 좋을 것으로 예상. 당산동에서 삼성 래미안과 함께 대장 아파트로 꼽히는 아파트라서 그런지,
  매매/전세 거래 모두 매우 많습니다.

3) 수익률 : [단기(2년 內)] 下 / [중기(5년 내)] 中 / [장기(10년 내)] 上

• 전고점을 회복한 상태로 현시점에서 구매하는 것은 단/중기간의 좋은 수익을 기대하기 어려울 것 같습니다.
  ’23년 저점에서 매수했다면 투자금 대비 50% 이상의 좋은 수익을 거두었을 것으로 보입니다.
  장기적으로는 다시 상승장 흐름을 탄다면 입지가 좋고 공급이 부족한 상황을 보았을 때, 전고점을 넘어 더 상승할 수 있어, 좋은 수익을 거둘 수 있지 않을까 예상해보았습니다.

4) 원금보존 : Risk 下

• 전세가율이 60% 미만(현재 54%)으로 ‘지난 23년과 유사한 하락장이 도래할 경우,
  역전세가 발생 한다거나 하는 Risk가 있지 않을까 우려가 되었지만, 하지만 향후 5년 내 주변의 공급이 부족할 것으로 예상되어 이부분이 헷징될 수 있지 않을까 생각합니다.

5) 리스크 대비: 공급 부족으로 전세가 유지 예상, 적정 전세가 책정으로 Risk 헷징 可

• 비록 전세가율은 낮은 편지만, 입지(직장, 교통, 환경, 학군)이 양호하고, 향 후 ‘28년까지 공급물량이 부족한 상황이기 때문에 역전세 우려가 높아 보이지는 않습니다.
  본 아파트의 지속적이고 많은 전세/매매 거래량을 보았을 때, 매입 후 전세가를 시세에 준하게 책정하거나 또는 다소 낮게 책정하여 놓는다면 Risk 헷징이 가능해 보입니다.

[나의 투자 결론]

• 입지적 우수성과 해당 지역의 향 후 5년 내 공급이 부족하여 낮은 전세가율로 인해 발생할 수 있는 위험은 높지 않을 것으로 보입니다.
• 하지만, 현 시점은 전고점을 회복한 상태여서 가장 중요한 저평가가 되지 않았다는 점과 단기&중기 적으로 수익율이 높지 않아 보인다는 점, 투자금이 많이 필요하다는 점 때문에 ‘투자하지 않는다’는 결론 입니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 

• ‘저환수원리’ 중 가장 우선이 되어야 하는 것은 ‘저평가’라고 생각하게 되었습니다. 그리고 본 과제를 하면서 또 크게 느껴진 점은 한 아파트만 봐서는 저평가 여부를 판단하는 것이 어렵겠다는 것이었습니다.
• 한 지역을 보더라도 여러 단지를 비교하고, 가능하면 유사한 조건의 여러 지역과 단지, 아파트들을 비교해야 더 정확한 평가가 가능하겠다는 생각을 하게 되었고, 아는 지역과 아파트를 어떻게 늘려가면 좋을지 고민하게 되었네요. 비교 평가의 중요성이 더더욱 크게 느껴졌습니다.
• 더 많은 지역과 물건들에 대한 조사와 분석, 공부가 반드시 선행되어야, 좋은 투자를 할 수 있을 것 같다고 느끼게 된 중요한 과제였습니다. 의미 있는 과제, 감사합니다.