화성시 동탄2신도시 동탄역시범대원칸타빌아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 13도 주연동글]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

동탄역시범대원칸타빌아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

화성시 종사자 수 : 564,646명

2. 교통

강남역 : 57분

여의도역 : 82분 (동탄역까지 지하차도 도보 시 10분 단축 가능)

시청역 : 75분

3.학군

중학교 학업성취도 평가율은 2016년이 마지막 자료이나

동탄2신도시의 경우 2015년 이후 조성되어 자료가 없어 특목고 진학률로 대체하였습니다!

청계중 : 2.36%(과고 3명+외고 7명/423명)

동탄중 : 3.38%(외고 12명/335명)

4. 환경

백화점/대형마트 

  - 도보권 : 롯데백화점 동탄점 / 이마트 트레이더스 / 하나로마트 동탄2신도시점

  - 자차 15분 내 : 이케아 기흥점 / 롯데프리미엄아울렛 기흥점 / 기흥 리빙파워센터

종합병원 : 한림대성심병원

5. 공급

 동탄역디에트르퍼스티지 / 25.02 / 531세대

동탄역대방엘리움더시그니처 / 27.06 / 464세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(출처 : 네이버부동산)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -25% 수준이나 고점의 전세가율 59% 대비 현 전세가율 47%로 상당히 비싼 편

2) 환금성 : 동탄역 도보 10분 내외의 아파트이나 22년/23년 거래 절벽

3) 수익률 : 저점매수시 61%

4) 원금보존 : 고점대비 -25% 수준이긴 하나 전세가율이 47%로 너무 낮아 risk

5) 리스크 대비: 역전세/입주 물량 증가 risk는 없음

나의 투자 결론 : 

전매 갭 5.3억으로 투자에 적절하지 않음

동탄역에 더 가까운 포스코더샵의 경우 전세가율 ~42% 수준으로 해당 아파트 전세가율이 더 높으나

현재 동탄역 인근 아파트의 매매값이 GTX 삼성역 개통 예정 등 호재 선반영이 되어 너무 높게 형성되어있음

갭 5.3억이면 서울 3급지 매물도 잘 찾아보면 있지 않을까…?

✅ 작성하면서 느낀점 : 

해당 아파트와 도보 10분 거리에 거주하고 있음에도 

지난 일요일에 진행한 분위기 임장 전까지 존재하는지도 몰랐던 아파트였습니다.

그런데 분위기 임장 시, 동탄역 3대장인 우포한 중 포스코 바로 옆에 있는 단지이기도 하고,

대로변에서 한 단지만큼 떨어져 있기에 좀 더 조용하게 느껴졌습니다.

그리고 저는 아이 엄마다보니 학교에 둘러싸여 있는 아파트라 오히려 포스코보다 좋다는 생각이 들었습니다.

해서 해당 아파트를 분석하였는데, 막상 아파트수익률보고서를 작성해보니..

제 기준에는 다소 아쉬운 아파트라고 생각합니다.

그 이유로는 아파트의 쪼개짐 때문입니다.

아래는 시범대원아파트 인근 지도이고, 파란색 네모가 시범대원아파트 단지입니다.

9개동이 있는데, 서쪽 5개동과 동쪽 4개동 사이에 공원이 있습니다..

길 건너 맞은편은 해당 공원을 중심으로 한화아파트와 호반아파트로 아예 단지가 갈리는데

시범대원은 같은 단지임에도 불구하고 중간에 공원이 있어 단지의 연속성이 부족합니다.

물론 단지 내 공원 조성이 추가로 되어있기 때문에 쾌적함을 느낄 수도 있지만

실거주 입장에서는 단지의 연속성이 부족할 것으로 느껴집니다.

실제로 초등학교 배정을 보면 서쪽 5개동은 청계초등학교 / 동쪽 4개동은 중앙초등학교로 배정받습니다.

단지임장까지 해보지 않았지만 

관리사무소, 경로당, 헬스장, 도서관 등의 시설이 동쪽과 서쪽에 각각 위치하진 않을 것으로 예상되어

동 별 차별 아닌 차별이 있지 않을가 조심스럽게 예측해봅니다.

해서, 동별 아파트 가격 차이도 있지 않을까 예상되어 추후에 동별 매매가/전세가율을 따져보려고 합니다.

스윽 훑고 지나가며 봤을 땐 좋아보이네~ 했던 아파트가

실제로 조사해보니 낮은 전세가율, 단지의 쪼개짐 등으로 인해 좋은 평가를 주기 어렵다는 걸 느꼈습니다.

이번 보고서 작성을 통해 수익률보고서가 이래서 중요하구나를 깨닫게 되었고, 

앞마당 늘리는 목적으로 수익률 보고서도 틈틈히 작성해야 할 필요를 느꼈습니다