성남시 수정구 산성역자이푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 82기 42좋게 20억 달성하조 채우리8]

✅아파트명

산성역 자이 푸르지오

✅위치(지도)

지하철 8호선 신흥역 약 17분, 산성역 20분 정도 소요 

✅입지평가

1. 직장 (S)

경기도 성남시 전체 종사자수 50만명 이상으로 S등급 (수정구 10만미만 C)

2. 교통 (A)

평일 출,퇴근 시간 강남역까지 1시간 이내 

평일 출,퇴근 시간 과화문과 시청역 까지 1시간 이상 소요

3.학군 (B)

희망대초등학교 (초품아) 배정, 중학교는 근거리에 성남여자중학교는 수정구 3위이고 특목고 진학률 2.6%임.

4. 환경 (B)

성남 구도심으로 새아파트와 기존 주택이 혼재되어 있어 어수선한 분위기임.

주변 대형마트 및 병원, 공원 등 가까운 거리에 편의시설이 있어 생활하기 편리해 보임.

5. 공급 (S)

성남시 전체 공급 물량

입주 예정 물량

2027년 11월 산성역헤리스톤아파트 3,487세대 

2027년 12월 헤링턴스퀘어신흥역아파트 1,972세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매 시세는 대략 12억으로 2021년 최고가의 93% 수준임. 대단지 새 건물의 이점은 있지만 현재 시세가 저평가라고 판단 어려움.

2) 환금성 : 선호도 높은 신축 건물이며 초품아, 아파트 주위에 공원과 도서관등 생활 편의시설이 있어 환금성 좋아 보임.

3) 수익률 : 현재 전세가율이 53% 정도로 매수시 투입된 금액이 커서 수익을 올리려면 오랜 시간이 필요할 것으로 보임.

4) 원금보존 : 전세가율이 대략 50퍼센트로 원금보전이 어려울 수 있음. 

5) 리스크 대비: ???

나의 투자 결론 : 

본 물건은 대단지 신규아파트로 조경이 좋은 장점과 초등학교가 아파트내에 위치해 있어 어린 자녀를 키우는 학부형에게 좋은 선택지가 될 것 같다. 다만, 인근 신도시들과 비교하면 구도심의 어수산한 주변 환경 모텔 및 사행성 게임 등 부정적 이미지가 해소되기에는 다소 긴 시간이 필요할 수 있고 그 시점에 현재의 아파트가 노후되어 새 건물의 가치가 떨어질 것 같다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 적지 않은 돈을 한 번의 선택으로 잃을 수 있겠다.. 잃지 않는 투자를 위해 앞마당의 중요성을 느꼈다.