동장구 상도동 힐스테이트 상도 센트럴파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 44조 딘딩]

✅아파트명

힐스테이트 상도 센트럴 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수 106,159명

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 힐스테이트 상도 센트럴파크25평 현재 매매 13.1억, 전세 6.9억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 14.3억 전세 6.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 11.5억 전세 4.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 힐스테이트 상도 센트럴파크는 상도동 상도 더샵1차에 비해 저평가 되었다고 판단된다. 두 아파트 모두 1000세대 이상이며, 전세가율이 비슷하다. 상도 센틀러파크는 전고점대비 -11%하락해있어 전고점까지 충분히 달성가능하다고 판단되며, 전고점이 더 높아 더큰 수익률을 얻을 수 있다고 판단 된다.

2) 환금성 : 아파트라 환금성은 된다고 판단된다. 달에 최소 2건이상은 거래되는 것으로 보여지며, 전세거래가 활발한 편이다.

3) 수익률 : 전고점을 거의 따라왔기때문에 넘어설 것으로 예상한다.

4) 원금보존 : 원금보존은 가능하다고 판단

5) 리스크 대비: 주변에 공급물량이 부족하기 때문에 전세가는 받춰줄것으로 생각된다. 하지만 전세를 거의 갱신하는 경우가 더 많기 때문에, 투자금 회수까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

나의 투자 결론 : 교통측면에서 S급이나, 이 지역의 인프라 및 지역 사람들의 소득 및 학군을 보았을땐 

사회 초년생 혹은 자녀 없는 가구의 비중이 높아보였다. 이 지역사람들은 자녀들이 중학교 입학즈음엔 학교를 옮기지 않을까라는 생각이 들었다. 따라서 소형평수 투자가 적합하다고 판단했으며, 현재 전세가율 48%로 보아선 초기 투자금이 필요하지만, 입지 독점성이 있는 지역이기에전 고점회복은 충분이 달성 가능하다고 판단된다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

1)

저평가를 제대로 비교하기위해선 앞마당을 넓히고, 지역을 제대로 조사해야겠다는 걸 느꼈다. 저평가란 이 지역이 다른지역대비 가치가 저평가 되었는지, 오른다면 어느정도 올라갈 것이다 라는 비교점이 필요한데, 아는 지역이 없다보니 제대로된 비교평가를 하기엔 부족하다는 생각이 들었다.

2) 수정

주우이님의 강의까지 듣고 아파트 수익률을 다시 수정했을 때, 전 주 보다 저평가를 제대로 할 수 있었다. 내가 알고있는 아파트를 많이 만들수록 제대로된 저평가가치를 지닌 아파트를 찾을 수 있을 것같다는 자신감이 생겼다.