말도 많고 탈도 많던 0호기, 아너스 대화 후 2일만에 매도했습니다 [사린]

초보경험담
24.12.18

안녕하세요? 사린입니다

최근에 저는 월부에 오기 전부터 갖고 있던 소위 말하는 "0호기"를 매도했습니다. 계약서 작성도 했고 잔금을 기다리고 있습니다.

24년 크리스마스를 앞두고 0호기 매도라는 선물을 앞두고 0호기를 통해 느꼈던 것들에 대해 생각해보고자 합니다.

매수

월부의 들어오기 전의 제게 있어서 부동산은 금액대가 너무 높았기에 엄두조차 내지 못하고 있었습니다. 막연히 "주식으로 돈을 벌어서 큰 돈이 생기면 사는 것"이었습니다.

그러던 와중 0호기를 매수한 것은 평범하지 않은 이유였습니다.

그 이유는 직장의 사수가 매일 3시간씩 집을 사라고 잔소리를 했기에 그걸 듣기 싫어서 샀습니다.

지금와서 생각해보면 사수는 제가 언젠가 신혼생활할 집을 미리사라고 한 것같습니다만 남들따라 코인으로 한탕하려다 전재산을 날린 제게 남은 돈은 없었습니다.

그러나 사수의 잔소리가 너무 듣기 싫었던 저는 신용대출을 확인한 후 이 돈으로 집을 사기로 결정했습니다.

비교평가는 커녕 어떤 단지가 있는지, 매매가와 전세가는 어떠한지 등 아무런 조사도 없이 예전에 친구가 살았다던 아파트의 부동산을 찾아가기로 했습니다.

그 다음주 토요일에 부동산을 찾아가서 부사님께 여쭤봤습니다.

“사장님 제가 신용대출을 받으면 최대 3,000만원까지 받을 수 있는데 이 돈으로 살 수 있는 집이 있나요?”

사장님께서는 탑층(특올수리) 1개와 중층 2개를 수첩에 적어주셨고 탑층이 세입자가 있어서 지금 금액으로 가능하다고 하셨습니다.

저는 '15층이면 높은 층이 아니지 않나? 리모델링되면 위로 층이 추가된다고 하니 탑층도 아니니까 딱이네!'라는 생각이 들었고 (집도 보기전에) "이걸로 살게요!"라는 패기를 부렸습니다. [지금 생각하면 제정신인가? 싶지만요]

사장님이 그래도 집은 봐야하지 않겠냐며 그 날 세입자가 있는 그 집을 보여주셨고 제 머릿속엔 '자전거 비싸보이네! 멋지다!', '혼자 사시는 것같은데 깔끔하시네', '취미부자시구나' 외엔 기억나는게 없었습니다.

애초에 사기로 결정한 터라 집을 본 후에 나오자마자 가계약금을 드렸고 1주일 뒤에 계약서를 썼습니다.

당시 제가 집을 사는 기준은 하나였습니다.

- 절대로 생활에 지장되지 않을 것

(오르지 않더라도 떨어지지 않을 것)

느낀 점

- 투자기준이 없다면 터무니없는 이유로도 집을 살 수 있다

- 시장이 좋다면 이상한 것을 사도 지속가능하다

- 잃지 않는다는 것은 중요하다. 매우.

보유

집을 산 목적이 "잔소리듣지 않기"였을뿐, 수익은 제 관심이 아니었습니다.(???) '20년 뒤에는 어련히 올랐겠지, 아니면 내가 들어가 살던가' 라는 생각이었기에 2023년까지 세입자도 저도 그 집에 대해 관심이 없었고 그렇게 4년이 지났습니다.

23년 1월, 9시 뉴스에서 대대적으로 역전세 대란에 대해 방송할 때 문득 '어? 나도 집있지 않나?'라는 생각이 들었고 호갱노노를 보니 역전세가 이미 6,000만원이 발생한 상황이었습니다. 뒤늦게 전세 계약서를 확인해보니 묵시적계약 만기일이 23년 7월이었습니다. '큰일났다! 어떡하지? 6,000만원을 돌려줘야하나? 아직 투자도 못했는데?' 하는 혼란과 두려움에 휩싸였습니다. 다행히 당시의 저는 월부를 하고 있었고 동료분들께 조언을 구해 다음과 같은 플랜을 세웠습니다.

1.역전세 금액만큼의 대출이자 주고 재계약하기

2.역전세 금액 돌려주기

3.(이사간다고 하면) 시세보다 2천 싸게 내놓고 전세 빨리 맞추기

세입자분께 과일박스를 선물로 드리고 전세계약을 별 탈없이 연장했다던 칼럼을 읽고 한라봉 1박스를 구입하는 등 나름의 준비를 마친 저는 세입자분께 연락드렸습니다.

사린 :

여보세요? 아... 안녕하세요? 그 예전에 집을 샀던... 사람입니다... 잘 지내셨죠? 다름 아니라 올해 올해 7월이 전세 만기인데 이사계획이 있으신가해서요

세입자분 :

아뇨? 이사계획은 없는데... 혹시 전세금을 올려드려야하나요?

사린 :

(어? 플랜에 없던 반응인데?) 아! 아뇨! 그냥 미리 여쭤봤습니다! 혹시나 이사계획이 있으시면 알아둬야할 것같아서요 ㅎㅎ

세입자분 :

아~ 혹시 올려드려야되면 돈을 준비해야하니까 미리 말씀해주세요!

사린 :

네 알겠습니다!

며칠동안 저를 괴롭혔던 역전세리스크가 3분도 안되서 해결되는 순간이었습니다. 순간 '이럴거였으면 바로 전화해볼걸 그랬나?' 싶을정도로 쉽고 허무하게 끝났습니다. 동료들은 다시 계약서를 써서 리스크를 없애야한다고 했지만 괜히 말을 또 꺼내면 세입자분이 알아보고 돈을 돌려달라고 할까 걱정되어 묵시적계약을 한 번 더 연장하기로 했습니다.

느낀 점

- 리스크 관리는 언제나 필요하다

: 당시의 저는 대출을 다 갚았고 종잣돈을 모으고 있었던 점. 최악의 경우 주담대도 가능했기에 투자가 늦춰질지언정 일상이 불가능하진 않았습니다.

- 투자는 내 예상대로 흘러가지 않는다

: 대안 3까지 계획했지만 이렇게 해결될 줄은 생각도 못했습니다.

매도

시간이 흘러 24년 7월, 2년간 모은 종잣돈이 생겼기에 진짜로 투자해야겠다는 마음을 먹고 투자코칭을 신청했습니다.

메로나 멘토님께서 0호기를 매도하는 쪽으로 코칭해주셨고 목표 매도가격까지 설명해주셨습니다. 저는 세입자분이 부동산에 대해 전혀 관심이 없다고 생각했었기에 0호기 매도는 전세 만기일인 25년 7월 인근에 될꺼라고 짐작했습니다. 그래서 세입자분께 연락드리지 않았고 미루고 종잣돈으로만 투자하고자 했었습니다.

24년 11월이 되어 문득 '매도는 내가 원하는대로 되지 않는다던데 미리 물건을 내놓아야하는 것 아닌가?'라는 생각을 했고 0호기 단지의 물건을 포함해 인근 단지의 경쟁물건까지 확인하고 부동산 사장님께 제 물건이 얼마쯤에 내놓으면 괜찮을지 여쭙고나서 세입자분께 연락드렸습니다.

코칭 때 메로나멘토님이 말씀하셨던

"세입자가 매수하게 하는 것"이 가능한지 확인해보기 위해서였습니다.

사린 :

안녕하세요? 잘 지내셨죠? 다름아니라 제가 신혼자금을 마련하려고 집을 내놓아야 할 것같은데 혹시 사실 생각이 있으신가해서요! 그래도 오랫동안 거주하셔서 익숙하실테고 저도 아는 분이 가져가시면 더 좋을 것같아서요

세입자분 :

아! 매수생각이 있습니다. 부동산 몇 군데를 둘러봤더니 x억 4천만원에 있다고 하더라구요

사린 :

(어? 부동산에 관심이 있으셨다고!?) 아 그건 1층물건들이라서요 그 외의 물건은 x억 6천에 있습니다.

세입자분 :

아...제가 x억 4천 위로는 조금 어려울 것같습니다.

사린 :

X억 5천대로도 힘드실까요?

세입자분 :

네…

사린 :

네 알겠습니다. 조금 더 생각해보고 다시 연락드리겠습니다.

저는 세입자분이 부동산에 관심이 있었다는 것에 놀라는 한 편, 시세대비 너무 후려친 것같아 부사님께 연락드렸습니다.

부사님은 x억 6천은 받을 물건을 너무 깎는다며 x억 5천에 내놓을거면 자기가 다른 투자자에게 넘길 수 있다고 호언장담하셨습니다.

그래서 저는 세입자분께도 말씀드리길 부탁드렸고 부사님은 자기만 믿으라고 얘기하셨습니다.

다음날 저는 아너스모임에서 쟌쟈니 튜터님께 0호기 매도가격 선정방법에 대해 여쭤봤고 튜터님께서는 다른 관점을 얘기해주셨습니다.

“저는 1호기를 매도할 때 로얄동 로얄층 올수리 물건을 1층가격으로 팔았어요. 3일만에 연락이 오더라구요. 제가 그렇게 할 수 있었던 것은 1호기 매도를 통해 1,000만원, 2,000만원 이득보는 것보다 매수할 단지가 가져다 줄 이득이 훨씬 컸다고 판단했기 때문입니다. 설령 싸게 매도했다고 하더라도 매수할 때 그만큼 싸게 사면되지 않을까요?”

단순히 금액이 아닌 투자기회를 바라보는 관점을 듣고 '내가 액수에 갇혀있었구나. 매도를 하는 목적이 더 좋은 물건으로 갈아타기 위해서였는데 잊고 있었구나'하는 생각이 들었습니다.

3일 뒤 저녁, 부사님께서 자기가 세입자분을 설득했다며 x억5천으로 하자고 연락이 왔습니다.

원래 제 목표 매도액은 최소 x억 5천 5백이었으나 저는 바로 "네 그러시죠"하고 매도하기로 결정했습니다.

아너스모임을 통해 튜터님께 기회비용에 대해 듣지 못했다면 저는 x억5천에서 더 받으려고 애쓰다 매도하지 못하거나, 매도해도 불만이 가득했었을 것입니다.

또한 부사님이 얼마나 중요한지를 느꼈습니다. 부사님이 소극적이셨다면 세입자가 얘기한 x억4천에 매도했거나, 협상을 위해 긴 시간 에너지를 쏟아야했을텐데 부사님이 세입자와 저를 설득한 덕분에 무리없이 매도하면서도 서로가 만족할 수 있었습니다.

나중에 듣기론 투자자들이 많이 와도 거래가 되지 않고 대출규제까지 겹쳐 시장이 얼어붙은 상황에 간만에 찾아온 거래 건이었기에 더 적극적이셨던 것같습니다.

느낀점

- 세입자의 상황을 더욱 자세히 알아야한다.

(매도, 보유 모든 측면에서 중요함)

- 일잘하는 부사님의 중요성은 압도적이다.

- 금액에 매몰되기보다 전체를 봐야한다.

- 매도는 정말 예술의 영역이다. 내가 영향을 줄 순 있어도 거래성사는 다른 영역이다.