[서울기초 19기 56조 좋은꽃] 서투기 2강 강의후기

서울시장 진단

•시장은 예측하지 말것 - 하락장이 길어질 수도 있음을 알고, 매매가는 안올라도 현금흐름을 계속 발생시키면서 규모를 늘려나가는 투자를 하는 게 중요. 

•서울투자는 우선순위의 문제 / 가치있는 물건을 보는 안목이 필요 / 내 투자금으로 감당가능한 것 중 가장 좋은 것(전고높은 것)을 선택 

•지금은 4급지는 투자 유의미함

•'투자' 할 것.

4급지 - 수요의 관점으로 이해. “그래서 사람들이 00때문에 여기로 이사올까?” 

•서울전체 내에서 4급지의 위치 / 입지가치(땅의가치)  >> 업무지구 접근성이 중요하다 : 직주근접 수요

•땅의 가치 : 4급지는 교통이 중요-주요업무지구로 가는 노선이 중요하고, 역세권이 중요  

•건물의 가치 : 뉴타운신축은 유효

•3호선/5호선 역세권 땅의 가치 > 뉴타운 신축 건물의 가치 :5-10년후 건물가치가 상쇄되면 땅의 가치만 남을 것

•인구구조 : 지역을 이해하는 참고 자료로만 이해할 것, 결국 중요한것은 신축이든 구축이든 지역내에서 사람들의 선호도가 가장 중요 : 신축/구축에 대한 편견을 버리고 접근

•4급지는 언덕이 가격에 영향있음

•직장을 분석할 때 : 종사자수 / 거주민(연말정산(주소지))의 소득수준이 중요 - 사람을 봐라 /그곳에서 사는 사람이 중요하다.

•학군 - 4급지는 학군의미가 크지 않으나, 생활권내 선호학군은 지역내에서 유의미.

•4급지는 교통과 뉴타운 같은 환경이 유의미(비교-마포) : 재개발등으로 거주환경이 개선되면 지역가치가 상승

•4급지내 투자 우선순위 :~

•공급 - 평균회귀

서울투자

•서울투자는 ‘땅’을 사는 것.

•서울은 저가치는 없다. 다만 우선순위가 있을 뿐

•단지를 가치별로 판단할 수 있고, 가격을 붙여보면 저평가 찾을 수 있다. •저평가 단지 찾는 방법 !! 꿀팁!!

•서울은 균질성이 떨어지는게 디폴트다.  택지는 디폴트가 아니라서 비싼거다..라는 관점.

•이문휘경 25년 입주장을 바라보는 관점

.시장상권과 재개발.

•선호도(가치) 와 전고점(가격) 

2주차 단임을 하며 정리

•임장지의 단지들을 2일동안 임장하며 지역과 단지의 가치를 비교.

•입지 / 가치 / 우선순위 / 선호도 / 가격 등을 비교하면서 4급지(특히 강서구는 교통+마곡업무지구)의 특성을 이해함

•인구구성에 대한 권유디님의 강의대로, 임장지에서 보이는 거주민의 연령대는 참고사항일 뿐,  지역내 선호도가 가장 중요함. 생활권/ 단지마다 선호이유가 다름을 이해함. 

편견을 버릴 것

•4급지 구축/ 복도식도 투자할 수 있다..라고 생각하자

•단지의 가치를 정확히 파악하자. 그래야 저평가를 판단할 수 있다.

•단지임장하면서 권유디님의 서대문구/동대문구 강의내용을 복기하며 임장지의 가치판단하는데 많은 도움이 됨.

•특히, 조장님의 지역분석 / 단지분석 방법을 팩폭수준으로 배움. 이제까지의 분석방식을 뜯어고침 (난 그동안 뭘 한건가…헛살았다는 생각을 함. ㅠㅠ) 조장님, 아낌없는 나눔 감사합니다. 같이 열심히 지역/단지분석 함께 해준 조원분들도 감사합니다. 루트그려주신 부조장님 감사합니다. 

•극한의 임장길을 함께 해준 우리 동료분들, 함께 흐르는 콧물 닦으며 걸었던 강서를 기억하며, 

 모두 서울투자해서 함께 경제적 자유 이뤄봅시다!!