천안 불당아이파크 아파트 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 84기 나디]

✅아파트명

      천안 불당아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S 등급)

    종사자수 321,670명

2. 교통(S 등급)

    천안시청 5분, 천안산업단지 13분,  아산탕정지구 16분

3.학군 

    천안불당중 92% (S 등급)

4. 환경 (A 등급)

  갤러리아 백화점 센터시티, 트레이더스 홀세일클럽

5. 공급 (B 등급)

   적정수요 연평균 3,229가구,   3년 입주물량 10,581가구 (연평균3,527가구)

   적정수요의 1배초과 ~ 2배 이내

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 28%하락했지만, 중소도시이고 이제 구축이기 때문에 정말 저평가인지 잘모르겠음

2) 환금성 :  천안 불당동은 입지 독점성이 있고 그 중 불당아이파크는 최신축을 제외하고는 '04년식의 다른 아파트와 비교했을 때 수요가 있다고 보여짐

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 10%

4) 원금보존 :  전세가율 80% ,  원금보존 

5) 리스크 대비: 3년내에 주변 공급물량  많아 역전세 가능함

나의 투자 결론 : 천안은 향후 3년간 입주물량이 적정수요량보다 많은 편이고 불당아이파크는 입지적으로는 좋은 아파트이지만 중소도시의 구축이므로 투자에는 신중이 기해진다. 하지만 눈여겨 볼 필요는 있다.  위의 표에서 보면 어쩌면 적은 돈으로는 대동 다숲에 투자하는 것이 좋은 방법이 아닐까 생각되기도 한다.  ㅎㅎㅎㅎ 

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 분석보고서를 하나씩 작성해 나가면서 해당 아파트에 대한 정리가 되어 좋았다.  그리고 신기한 점도 발견했다.  불당지구에 2004년도에 아파트들이 대거 들어왔는데 불당아이파크, 동일하이빌, 대동다숲은 길 하나만 건너면 되는 서로 마주보고 있는 아파트들이다.   같은 해에 입주했고 같은 주거환경과  학군도 같다. 그런데 비슷한 평수임에도 불구하고 가격에 차이가 있었다.   원인이 뭔지 정말 궁금하다. 대동다숲은 32평이니까 2평 값의 차이라고 쳐도 아이파크과 동일하이빌은 브랜드의 차이인가? 아직 임장을 가보지 않아서 임장을 하면 어떤 차이가 있는지 알아내고 싶다.