서울투자기초반 권유디님 강의후기

서울투자기초반 2강후기

서울투자는 우선순위의문제.

서울에 있는 아파트는 모두 그 나름의 가치가 있다.

물론 좋고 조금 덜 좋고 처이는 있겠으나,

장기간 보유하면 우리에게 수익을 가져다 주는 가치 있는 자산이다.

그렇기에 이미 올라서 비싸진 좋은 자산을 추격매수 하는것은 좋지않은 선택이다.

조금 덜 좋더라도 아직 회복을 못해 가격이 싸진 자산을 취득하는게 현명한 투자자의 선택.

이것 아니면 저것 이렇게 이분법적으로 퉁쳐서 볼게 아니라 좀더 디테일하게 접근해야 한다.

신축이라 다 올랐고 구축이라 다 오르지 않았다가 아니다.

단지들 마다 사람들이 좋아하는지 그렇지 않은지에 따라 여부가 다르다.

서울25개구중 아직 평균 전세가율에 못미치는 곳이 존재하고, 현재 시장은 매매가가 주춤하며 전세가가 그 격차를 줄이고 있는 장세라 투자하기에 나쁘지 않은 상황이다.

지역분석을 할때는 항상 수요의 관점에 연결지어 생각해 보자.

재개발은 조.사.관

사업시행인가 이후가 그래도 유의미하게 볼수 있을것같다.

핵심은 좋은 위치인데, 저평가인곳.

우리는 재개발 물건에 투자하는게 아닌 재개발 주변 기축단지에 투자해 환경개선 효과를 누린다.

공급은 다양한 조건에 영향을 받게 된다.

서울수도권은 하나의 권역이기에 서로 영향을 받게되 지역내 공급이 없더라도 공급영향을 받는다.

• 수도권의 공급물량 체크는 크게 보자.

자산시장은 장기적으로 보면 인플레이션을 반영해 우상향 하지만, 자세히 들여다 보면 등락을 거치며 우상향 하게 된다.

그 과정에는 평균에 회귀하는 특성을 보인다.

많이 올랐다면, 다음 조정에 그 낙폭이 커지고, 반대로 많이 떨어진 상황이라면 많이오를수도 있다.

여기에 공급상황을 맞물려 생각해보게 되면 공급물량이 적정수요 이상으로 들어오게 되어 하락할 상황이라도, 이미 많이 하락해 싸진 상황이라면오히려 상승할수도 있다는 것이다.

여기에 사람들의 심리도 등락에 한몫을 한다.

시장 분위기가 사자는 상승 싸이클이라면, 상승세는 더욱 커질 것이다.

공급물량도 중요하지만, 금리나 심리 평균회귀 특성등.. 단순하게 생각할것이 아니다.

-투자 예정 단지가 있다면 최근 몇년간 전세가 흐름을 파악하기

-가격 상승폭과 상승기간내 하락 구간 확인하기

-22년 지난 상승장 이후 입주 단지는 전고점이 없다. 주변의 19년이후의 단지와 비교해 판단해보자.

-서울4급지의 단지는 경기도의신축과도 비교해볼수 있는데, 나의 상황에 따라 선택이 달라 질수 있다.

가치는 서울의4급지가 더 있다고 보여지나, 현금흐름 측면에선 경기도 신축을 선택해야 할수도 있다.

서울투자의 본질은 땅을 사는것이다.

땅의 가치비슷하다면, 선호도가 더 좋은 물건을 선택하고, 땅의 가치가 다르다면,더 좋은 땅을 선택한다.