관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요 아이의 희망을 만드는 엄마, 마이추입니다 ^^
서울 투자를 목표로 앞마당을 만들어 가고 있지만,
가치 판단을 위한 임보가 늘 자신이 없었습니다.
이번 2주차 강의를 듣고 난 후 제대로 된 지역 분석으로
조금 더 지역의 가치를 읽어 내어 보는 것이 목표입니다.
기회가 왔다!!
연일 부동산 관련 기사는 하락에 대한 시그널을 보내고 있어요
기회라고 생각하고 준비하기를 바라시는 튜터님 진심이 전해졌어요
-> 가치를 찾아가는 앞마당 만들기를 계속해 나가면서 시장을 기민하게 살펴 보자
A , B 지역의 입지 비교분석
A구의 강점은 재개발, 뉴타운으로 신축으로 변모하는 지역으로 서울 업무지구 접근성도 높은 곳이다.
B구의 강점은 3호선 라인으로 모여있는 아파트가 업무지구 접근성을 높여 주는 베드타운이다. 북아현뉴타운은 마포의 아현뉴타운과 맞다아 있어 B지역에서 가장 선호도가 높은 생활권이다.
가재울뉴타운은 신축이 많은 택지지만 교통이 좋지 않아 구축의 3호선 역세권 아파트의 가치가 높아질 것이다.
->퉁쳐서 보지 마세요
여러 번 강조하시는 이유는 수치상으로 나타나는 것으로 섣불리 지역을 판단하지 말고
그 안에서 가치 있는 단지, 선호도가 높은 단지를 찾아보는 행동을 해야 한다.
예를 들어 B지역의 생활권 중 직주 근접은 어디인지?
직주 근접의 수요를 끌 교통이 좋은 생활권의 단지는 어디인가?
더블어 환경까지 갖춘다면 가치가 높은 단지라고 판단할 수 있다.
이런 판단과 생각을 담을 수 있도록 수요 관점(선호도)으로 지역(단지)를 분석하는 내용을 임보에 담아 보자.
입지의 강점만으로 퉁쳐서 보지 마세요!!
교통의 중요성과 선호도가 높은 2, 9, 3, 7, 5호선 순으로 강남 접근성이 높으므로 선호도에 가장 큰 영향을 주는 걸 알 수 있었어요(역세권이라고 모두 좋다는 생각으로 퉁쳐서 보지 말것!!)
→역세권 아파트라 무조건 선호도가 높다고 판단하지 말며 환경외 다른 입지 조건을 대입하여 더 나은 단지를 선택할 수 있도록 행동하자
공급 대한 깊이 있는 관점 갖기!
공급물량과 전세가격의 흐름이 정직한가
내가 투자한 단지 주변 공급 물량이 많은가
내가 조사한 입주 물량이 정확한 것인가
1주차 임보 내용을 되짚어 보게 되었어요
"공급이 많아도 상승장이면 전세가가 올라간다
공급이 적어도 하락장이면 전세가가 내려간다"
공급에 대한 개념을 서울 전 지역으로 확장 + 서울 시장상황&심리를 반영해서 읽어야 한다.
평균회귀, 전세가격은 장기적으로 등락을 하면서 물가 상승에 맞춰 우상향 한다.
(등락 폭이 큰 물건이 투자 물건이다)
전세가의 하락요인이 있을때 많이 오른 단지는 많이 하락하고 적게 오른 단지는 적게 하락합니다.
전세가격이 많이 상승한 강남, 송파는 급하락, 덜 상승한 동대문,서대문은 완만한 하락을 보입니다.
인접한 지역과 인구를 주고 받는 비중이 클수록 공급 물량에 의한 전세가의 영향도 큽니다.
→ 공급에 대한 단순한 리스크만을 따져 보았는데 이번 강의를 통해 공급의 큰 흐름을 읽어 볼 수 있게 되었습니다.
그리고 공급에 대한 대응 방법도 알게 되어 이번 강의 중 가장 인상적인 부분이였습니다.
이번 강의에서 가장 기억에 남고
가장 BM하고 싶은 부분은
“퉁쳐서 보지 마세요!!” 입니다.
그 동안 쉽고 빠르게 결론을 내려 보려고 한 제 모습을 반성하게 되는 부분이였고
튜터님 말씀처럼 보여지는 단면적인 부분만으로 가치를 판단하지 말고
서울 시장의 흐름과
심리와
수요와
연관지어 생각해 보게 되고
투자자로서 가치를 생각하는 관점을 바꾸는 계기가 된
유익한 강의였습니다.
진심을 다 해 알려 주신 강의,, 잊지 않고 BM하여 성장하는 투자자가 되도록 하겠습니다 !
감사합니다 ❤️
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