식빵파파님의 4강에서는
비교 평가에 대해 배울 수 있었습니다.
사실 비교평가라는 게 항상 해야 한다고 생각하지만
또 어려운 것이기도 했습니다 ㅠ
다양한 고민들을 녹여서 알려주셔서
비교평가를 어떻게 해야 할지 감을 잡을 수 있었던 시간이었습니다.
비교평가를 할 때 어렵다 보니
그냥 전고점만 파악한다던지 급지만 보고 판단하게 되는 경우가 많은데요.
어떤 한 기준에 매몰되지 않고 종합적으로 판단하는 방법을 알려주셨습니다.
먼저 지역 내에 비교 평가와 지역 간 비교 평가로 나누어서 설명을 해주셨어요.
지역 내에서 비교 평가를 할 때는 가장 먼저 수도권에서 중요한 3가지
교통(강남접근성) 환경 학군 기준으로 판단하되
각 지역별로 어떤 가치가 더 중요한지 파악해서 비교평가할 때 녹여내야한다는 것입니다.
같은 지역끼리 평가할 때는 그 지역의 특징을 잘 확인해서
어떤 사람들이 이곳에 살고 어떤 것을 중요하게 생각하는지 파악하는 것이
가장 중요하다는 것!
그 기준으로 이 지역에 대해 판단하기 때문!
사실 저는 강의를 들으면서
가치가 높을수록 오히려 교통보다 환경이나 학군이 중요할 수 있다는 생각을
처음 해봤습니다;;ㅎㅎ
땅이 좋다=어디나 교통이 괜찮다
이렇기 때문에 교통의 가치가 비슷하다면 그 다음에 어떤 것을 볼 것인가?
이걸 잘 파악해야 지역 내 가치를 판단할 수 있다는 걸 깨닫게 되었습니다.
지역 내 비교평가를 하면서
교통 좋은 구축과 교통이 덜 좋은 신축 사이에서
판단할 수 있는 방법을 알려주셨습니다.
교통 차이가 정확하게 얼만큼인지 먼저 파악하고
그 후에 학군 환경 등이 그 교통의 불편함을 극복할 수 있을 만큼 인지를
파악해 보는 것입니다.
이 툴은 처음부터 끝까지 계속 이어지는데요,
교통 환경 학군, 이 세 가지 가치의 포션을 어떻게 둘 것인지를 판단한 후에 적용하고,
가장 중요한 교통을 기준으로 그 교통이 안 좋은 만큼을 극복할 수 있는지를
계속해서 판단해 나가는 것입니다.
그리고 이런 비교평가를 검증하는 절차, 진짜 맞는지 확인해 볼 수 있는 검증방법도 알려주셨습니다.
물론 전고점이라는 중요한 지표가 현재 우리에게 주어져 있기는 하지만
그것이 왜곡이 될 수 있기 때문에 그 외에 어떻게 볼 수 있는지 알려주셨습니다.
전세가=실제 거주 가치 확인
무엇보다 그래프는 보조적인 지표이며 현장에서 확인한 게 중요하다고 알려주셔서
임장할 때 얼마나 디테일하게 보는지에 따라서 비교평가 능력이 결정된다는 걸 배웠습니다.
비교평가를 할 때 생각해야할 것
서로 다른 선호도 그리고 다른 평수를 비교할 때도
평수를 일단 빼놓고 기존 틀대로 강남접근성 학군 환경이라는 3가지 특성을 기준으로 판단하고
그 이후에 우리가 극복 가능한지 판단할 때
그 30평대인 것이 의미가 있는지, 메리트가 있는지 생각해보면서
다른 형태의 비교평가를 할 수 있는 방법도 알려주셨습니다.
그리고 기존에 우리가 항상 이용하는 강남 접근성 학군 환경이라는 3가지 틀이 대부분 이용되지만
그것이 적용되지 않는 동네 특성 ‘동특’이 적용되는 지역에 대해서도 알려주셨습니다.
일반적인 비교와는 달리 그 지역 만의 고유한 특성을 반드시 반영해야 하는 지역이 있는데요,
다른 지역과는 달리 강남이 아무리 가까워도
훨씬 더 선호하는 다른 가치가 있을 수 있기 때문에
이런 지점들을 잘 파악하고 비교 평가할 때 반드시 적용해야 할 것입니다.
그 후에 지역 간 비교 평가에 대해서도 알려주셨는데요.
사실 수도권 앞마당에 3개 미만이라면 임장지 안에서만 하라고 하시긴 했지만
앞으로 마당을 쌓아 나가면서 지역 간 비교 평가는 반드시 해야 하기 때문에
굉장히 중요하다라는 파트라는 생각이 들었습니다.
일단 다른 지역끼리 비교를 할 때는
가장 먼저 같은 급지끼리 비교를 하는 것이 필요하다고 말씀해 주셨습니다.
하지만 다른 지역끼리 비교평가를 하는 것에 대해서도 알려주셨는데요.
일단 우리가 다른 땅의 가치끼리 비교 평가를 할 때에는
땅에 가치를 먼저 파악하는 과정이 필요합니다.
땅의 가치가 다르다면 땅이 가치를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는지 파악해야 하는 것입니다. 이때도 지역 내에서 비교 평가를 할 때와 같이 강남 접근성이라는 기본 틀을 가지고 비교를 하고,
지역이 다르기 때문에 지역 특성을 반영해서 포션을 바꾸는 식의 평가는 하지 않고
기본 틀로만 하게 됩니다.
물론 여기서 한 지역이 동특을 가지고 있다면
그 특성에 대해서는 가중치를 주는 식으로 평가에 반영을 해야 한다고 합니다.
그리고 그 지역에 자체 일자리가 있다면 그 일자리로의 접근성도 감안해서
다른 영역들을 극복할 수 있는지 여부를 판단해야 합니다.
비교평가 강의를 통해 결국은 여기에 정답은 없고 공식은 없다는 걸 배웠습니다.
종합적으로 판단해서 나라면 그것을 극복하고서라도 여기를 선택하겠는지에 대한 문제이기 때문에
지역에 대해서 디테일하게 파악하는 것들이 가장 중요할 것입니다.
특히 급지라는 것을 기준으로만 선택을 하기 쉬운데
단지와 단지를 비교할 때에는 그 단지가 위치한 땅의 전체적인 급지보다는
그 단지 자체의 급지를 파악할 수 있는 능력도 필요할 것입니다.
2급지라고 해서 모든 땅에 좋은 게 아니고 4급지라고 해서 모든 땅이 안 좋은 게 아니기 때문에
단지 자체의 강남 접근성이나 환경에 대해서 판단 후에 비교평가를 해야 합니다.
그럼에도 불구하고 우리가 강남 접근성이나 환경과 같은 기본적인 틀 안에서만 판단하지 않아야 하고 그 지역이 가지고 있는 입지 독점성을 반드시 고려해서 선택해야 합니다.
결국 비교 평가란 각 단지의 약점과 단점을 파악해서
그 강점이 약점을 보완할 만한 힘을 가지는지 판단하는 과정입니다.
땅의 가치가 비슷하다고 하면
그 지역에서 그 단지를 얼마나 선호하는지를 파악해서 비교 평가에 반영해야 합니다.
수치로는 담기지 않는 단지의 느낌 상권 그리고 선호도를 잘 판 파악해서 판단해야 합니다.
마지막으로 투자 의사결정을 할 때에는 무엇보다 가치가 있는 것도 중요하지만
현재 싼 것을 사는 것이 가장 중요합니다.
한 지역에서 투자 의사 결정을 할 때에는 전세 전고점 대비 하락률
그리고 전세가율 60% 이상 단지를 소팅해서 보고
그 이후에는 가격을 지운 후에 가치만을 가지고 평가해서
높은 가치를 가지고 있는 단지를 선별합니다.
그렇게 해서 우리가 아까부터 계속 적용해 왔던
강남 접근성 학군 환경과 같은 툴을 이용해서 비교 평가를 한 후에
가장 가치 있는 것들 순으로 나눠
그것들을 내가 지금 현재 감당할 수 있는 파악해서 1등을 뽑아볼 수 있습니다.
지역 간을 비교할 때도 비슷하게 전세가율이나 고점 대비 하락률 투자금을 기준으로
충족하는 단지들을 전수조사를 통해서 먼저 파악하고,
여기서도 동일하게 강남 접근성 환경 학군이라는 기존 틀을 이용해서 비교 평가를 한 후에
최종적으로 판단해서 가장 가치 있는 것들이 무엇인지 확인해서 투자를 결정합니다.
그리고 이렇게 최종 투자 단지를 결정하게 되면 반드시 저환수 원리에 근거해서 설명을 할 수 있도록 그런 원페이지를 작성해서 남겨야 합니다.
지금은 사실 틀리더라도 내 생각을 남겨보고 현재 내가이 단지와 사랑에 빠진 것이 아니라 객관적으로 기준에 충족하는지 다시 한번 확인하는 절차를 밟을 수 있기 때문입니다.
투자금이 없더라도 우리는 이런 과정을 통해서 실력은 키울 수 있기 때문에
반드시 1등을 뽑아보는 과정을 거쳐야 합니다.
제 이야기.. 사실 전 투자금이 정말 없거든요 ㅠㅠ
근데 이번에 임장지를 돌면서 굉장히 나름 열심히 가치를 파악하고자 노력했기 때문에
1등을 제대로 뽑아서 앞으로 투자에 있어서 실력을 향상시킬 수 있는 기회로 삼아 보려고 합니다.
좋은 강의 해주신 식빵파파님 정말 감사합니다!!
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