［열반기초반 83기 80조 6월 햇살 ］부산 동래구 온천동 동래래미안아이파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명

      부산광역시 동래구 온천동 동래래미안아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    동래구 종사자수 97,700명, 사업체수 27,667개(B등급)  

2. 교 통

    센텀시티역(34분, 자가용 27분)

    서면역(29분, 자가용 22분)

    사상역(36분, 자가용 31분)

3. 학군

      유락여중 88%, 동래중학교 82%, 온천중 85%

4. 환경

     롯데마트, 롯데백화점 동래점, 메가마트

5. 공급

      동래롯데캐슬시그니처 87세대(27.11월), 동래체코팰리스아시아드(주상복합 27.3월)       

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

     현재 시세: 동래래미안아이파크 25평형 현재 매매 6.75억, 전세 3.4억

     5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 8.3억    전세 4.7억

     5년 내 저점 매입시: 2019년 11월 매매 4.2억    전세 4억

       분양권을 매수하여  21년 11월 고점에서 매도하였다면 4억 이상의 매매차익이 발생했을 것이다(거의 수익율 

       100%).  매도하지 않고 21년 12월 입주시 임대를 하였다면 전세가율 100 ~75%.

       현재 고점 대비 18% 하락한 가격으로 호가됨 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 9월 입주한 래미안포레스티지(4,000세대) 

                  연제구이지만 역시 신축 대단지인 레이카운티 정도 세 단지는 비교해 보고 판단해야 할 것 같다. 

2) 환금성  :   이 역시 주변 신규 물량이 많은 것이 영향을 미칠 것 같다. 

3) 수익률 :   전세가율이 50대%이고, 고점에서 하락율이 20%가 안되어 수익율이 높지 않다. 

4) 원금보존 :  동래구 대장아파트로 사직동 만큼은 아니지만 좋은 학군과 학원가가 있으므로 하락장시라도

                       상대적으로 폭이 적지 않을까 싶다. 좀더 공부를 해야할 것 같다.

5) 리스크 대비 :  생활권 내 아파트들 시세도 알아보고 좀더 공부를 해야할 것 같다.

나의 투자 결론 :  투자금 3.5억이 드는데 비해 고점까지의 수익이 낮으므로 다른 투자처를 알아보는게 낫겠다.    

✅ 작성하면서 느낀점 :  우선 호갱노노, 아실, 카카오맵의 분석툴이 생각보다 더 다양하여 놀랐고, 

         여러 기능들을 익혀 임장시 충분히 활용하면 좋을 것 같다.  보고서를 쓰며  동일 생활권을 전반적으로                    살피고 정리하며 대상 아파트에 대한 체크사항들을 놓치지 않을 수 있을 것 같다. 그간 팩트체크를 하지 

         않고 몇가지 감만 가지고 엉성하게 한 행동들이 뒤돌아봐졌다.  3강에서 배운 내용들을 숙지하지 못해

         보고서에 다 담지 못하겠다.