염창동 강변성원 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 92조 닉네임]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

염창동 강변성원 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 29만 명으로 A 등급.

마곡업무지구를 품고 있고, 소재한 직장의 급여수준이 높다.

LG가 대표적인 기업이고, 각 기업의 R&D센터가 많이 입주해 있다.

2. 교통

평일 오전8시, 단지 정문 출발 기준.

강남역 :  50분 / 마을버스-9호선 이용

여의도 : 23분 / 마을버스-9호선 이용

광화문역 : 40분 / 마을버스-9호선-5호선 이용

판교역 : 60분 / 마을버스-9호선-신분당선 이용

구로디지털단지역 : 34분 / 마을버스-9호선-2호선 이용

가산디지털단지역 : 47분 / 마을버스-9호선-1호선 이용

디지털미디어시티역 : 34분 / 마을버스-6호선 이용

마곡역 : 30분 / 마을버스-초록버스 이용

강남역 1시간 내로 A등급.

여의도, 구디, DMC 접근성도 좋고 / 마곡 직주근접 수요도 있을 것 같다.

3.학군

염경중학교 : 86.0% / 2.8%

염창중학교 : 88.5% / 3.6%

성원아파트와 가까운 염경중, 염창중은 성취도 85% 이상으로 B등급이고 특목고 진학률도 좋은 편이다.

4. 환경

반경 1km 내에 백화점, 대형마트 없다. 환경 C등급.

단지 주변 편의시설이 부족하지만,

작은 규모의 단지들이 옹기종기 모여 자양동 같이 비교적 균질한 환경을 만들고 있고

평지인게 장점이다. 

5. 공급

적정 공급량 2,904세대

25년 공급량 : 0세대

26년 공급량 : 1,120세대 (마곡10-2단지: 577세대, 26.7 입주 / 힐스테이트 등촌역: 543세대, 26.10 입주)

27년 공급량 : 0세대

3년 공급량 평균 : 374세대

3년 평균 공급량이 적정 공급량 0.5배 이하로 S등급.

24년말 25년 초에 투자하여 25년 초 전세입자 입주 시 26년 입주 단지와 간섭 없음.  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -16.67%로 3천만원 네고하여 매수하면 절대적 저평가 기준에 부합할 수 있다.

가까운 가양동에 있는 한보구암마을의 같은 평형대가 7.2~7.5억에 나와 있고 전고점은 성원보다 더 낮으므로 상대적으로도 저평가 되어 있다.

2) 환금성 : 300세대에 살짝 못 미치지만, 9호선으로 강남 출퇴근 용이하며 마곡 직주근접으로 수요 꾸준하다.

3) 수익률 : 수익률 100% 달성하려면 매매가가 10.3억이 되어야 한다. 5년에 전세가가 전체적으로 50%가 상승한다고 배웠으니 현재 전세가 4.7억에서 50%가 오른 전세가로 전세가율 60%가 된다면, 5년 후에 수익률 100% 달성할 수 있다고 판단 된다.

4) 원금보존 : 전세가율 63%로 전세가율 기준 부합.

5) 리스크 대비: 공급리스크는 없지만, 잔금이 불가능하므로 세낀 물건이나 주인전세를 찾아야 한다.

나의 투자 결론 : 비슷한 투자금으로 할 수있는 최선은 아니다. 더 좋은 단지가 등촌, 가양에도 있고 다른 4급지에도 찾을 수 있다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 팩트를 나열하니 생각이 단순해져서 좋다.