3주차 강의에서는 양파링님이 2개의 신도시에 대한 분석을 해 주셨다.
수도권 신도시 아파트를 분석하다 보면 서울의 4급지 아파트와 비교하게 된다. 그렇지만 나름대로 각각 가치를 가지고 있기 때문에 비교되는 단지의 가치를 아는 것이 필요해 보인다. 본 강의에서 소개하는 2개의 지역은 서울에서 수익을 낼 수 있는 만큼 수익을 줄 수 있는 단지이기 때문에 서울 4급지 또는 3급지까지 고려해서 투자 방향을 잡을 필요가 있어 보인다. 결국 투자는 돈을 얼마 벌 수 있는 가가 매우 중요하기에 가치를 먼저 알아야 하며 서울과 다른 가치 요소가 있기 때문에 각 신도시 지역 별로 가치를 알아야 할 것 같다.
신도시는 계속 개발될 수 있는 여지가 있기 때문에 가치 요소인 일자리, 교통, 학군, 상권/환경 별로 변화가능성을 분석할 필요가 있다. 이러한 변화에 따라서 가치가 상승할 수 있기 때문이다. 특히 교통은 계속 지하철이나 GTX가 지어지고 있기 때문에 변화가능성이 매우 크며 환경은 재건축이나 재개발을 통해 개선될 수 있기 때문에 관심을 갖는 것이 필요하다.
P 지역은 학군이 매우 좋고 4호선에 의한 강남 접근성이 좋은 장점이 있어서 선호 지역으로 보이는데 전고점 대비 20%가까이 떨어진 곳이 많아서 투자 필요성이 높다. 다만 전세가 율이 낮아서 투자금이 많이 들어갈 수 있어서 이러한 투자금 별로 투자할 가치가 있는지 비교 평가를 할 필요가 있다. 실제로 투자 기회가 있다는 것과 투자를 한다는 것은 다른 의미를 갖는 것 같다. 투자 기회는 현재 신도시나 지방에 많이 있지만 투자는 저평가되어 최소의 투자금으로 수익률이 높은 지역을 우선적으로 하게 된다. 여기서 다시 한번 많은 앞마당에 대한 필요성을 느끼게 된다.
G 지역은 서울에 가깝고 천지개벽이 진행되고 있는 지역이다. 새 아파트가 많이 지어지고 있으며 교통이 매우 발달되어 있는 지역이다. 따라서 P 지역과는 다른 입지 가치를 갖는다. 신규 아파트가 많아지면 전세가가 높지 않고 따라서 매매가도 높지 않게 된다. 이러한 경우 저평가가 될 수 있어서 투자를 고려할 수 있다고 한다. 그래서 지금 G 지역을 잘 분석하고 관찰해서 이러한 단지를 찾아내는 것이 필요하다고 한다. 즉 급매가 나올 수 있을 가능성이 높다. 신규 아파트에서 보통 2년이 지나면 팔수 있으며 누군 가는 급하게 급전이 필요해서 팔 수 있다는 것이다. 이러한 기회를 잡는 것도 좋은 투자의 방법이라고 생각된다.
각 지역 별로 생활권을 나누고 가치를 매기는 것이 중요하다고 생각된다. 생활권의 가치에 따라서 단지 분석이 쉬워지고 각 생활권의 특성이 단지에 반영되고 가치에도 영향을 줄 수 있기 때문이다. 그리고 평수 별로 투자 가치를 따져봐야 할 것 같다. 평수 별로 전고 점의 한계가 있기 때문에 이를 고려해서 투자를 해야 할 것 같다. 그렇지만 작은 평수지만 투자금이 많이 들어갈 경우 다른 지역의 더 넓은 평수에 투자하는 것이 좋을 수 있다는 점도 중요하다고 본다. 결국 앞마당 개수.. 그리고 신축과 구축이 같이 있는 지역의 경우 다양한 가격대가 형성되는 것은 가격에 맞는 수요 층이 생기기 때문이라는 것에 공감을 했다. 각 단지 별로 가격이 변화하게 되며 신축을 먼저 찾고 이후 가격에 맞는 구축을 찾게 되기 때문에 신축에 의해서 구축을 찾지 않지는 않는다는 것을 알았다. 각 단지의 끝에 있는 아파트의 경우 결국 가격은 상승하게 된다. 그렇지만 투자를 할 경우 같은 투자금으로 더 좋은 입지의 아파트에 투자할 경우 물론 상승은 같지만 더 좋은 입지의 아파트가 더 많이 상승을 하기 때문에 이런 점을 고려해서 더 입지 좋은 곳에 비교 평가해서 투자를 하라고.. 우 ! 또 앞마당이 많을 수록 유리…
이번 강의는 P와 G 지역에 대한 이해를 높이고 신도시 투자시 각 지역 별로 입지를 파악하고 단지 별 가치를 통해 저평가된 아파트에 투자하는 가이드를 제공해 주었다. 아직 이 지역에 대해서 알지 못하지만 투자를 위해서는 반드시 앞마당으로 만들 필요가 있는 지역으로 판단된다.
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