[서기 19기 15조 그냥직진]3주차 강의후기

# 꼭 기억해야 할 핵심!

 매물을 많이 보자. 양을 늘이자.

 내 앞마당과 이미 내가 가진 더 상급지의 앞마당까지 많은 매물을 보고 실행하자!

 남과의 비교가 아닌, 하나라도 더 한발자국이라도 더 나아가보자!

 저축하듯이 힘들어도 꾸준히!!

# 분석 지역에서 배울 점

 1. 업무지구를 품고 있는 지역, ‘직장’의 요소가 개선되는 지역, 

 2. 업무지구 직결 교통과 그의 개선이 되는 지역

 3. 환경(뉴타운) 연식

이 순서로 보자!

호재도 임보에 반영해보자. 이제는 그럴 시기!(호재가 있지만 호재 반영이 안된 가격에 매수!)

베드타운에서는 학군보다도 교통! 환경의 변화는 사람의 변화! 신축 옆의 수혜단지에 주목해보기.

#인구 바라보는 관점

인구수와 세대당 인구수 정도를 반영하기.

세대수는 결국 늘어난다.

세대당 인구수는 영유아와 10대, 경제활동 인구(30~50대) 반영- 구의 평균과 비교하기

#직장을 바라보는 관점

숫자 뿐만 아니라 숫자의 범위가 넓다면+,- 추가하기

부도심 업무지구 전체를 비교하여 평가해보기

직장의 양과 질을 모두 비교해보기

# 교통을 바라보는 관점

9호선의 경우 급행의 여부가 시간 차원에서 차이가 많으므로 급행역 확인!!

지나가는 노선의 개수가 아니라, 어떤 노선이 지나가는가 중요!

배차시간도 함께 고려.

업무지구로의 도달시간, 배차간격, 환승여부가 양과 질을 함께 고려하게 해 줌. 

#학군을 바라보는 관점

학군을 갈수록 학생이 줄어들기에 몰리는 데만 몰리면서 격차가 더 커진다.

최종 대입 결과 서울대, 메디컬 진학률이 높은 고등학교를 보내는 일반고 진학이 되는 곳, 특목고 진학률이 곳의 중학교 진학이 의미 있음.

단, 특목고는 거주지 고등학교와 관련이 없으므로 일반고의 진학률이 좋은 곳을 선호함.

그런 일반고로 진학하는 중학교, 그 중학교에 배정되는 초등학교로 배정되는 단지에 대한 선호를 살펴볼 필요가 있음.

#생활권 별 입지 정리

각 생활권 별 입지 선호도가 되는 요소를 나열해보기- 많은 요소가 한번에 겹치는 곳이 우선!

때로는 교통의 요소가 너무 좋으면 선호 요소가 적더라도 우선순위가 되기도 함.

#가격에 영향을 주는 요소

균질성이 좋은가.

대형 평형이 끼어있거나, 대형 평형 위주인 단지

임대 단지와 같은 학교로 배정되는 곳보다는 그렇지 않은 곳의 선호가 높음.

대단지의 경우, 앞 뒷동의 가격차가 크기도 하다. 지금은 끝쪽 동까지도 봐야 한다. 간혹 용의 꼬리인 곳이 뱀의 머리보다 싸기도 함. 그럴 땐 선호 높은 단지 용의 꼬리를 사야!

지금은 가격이 섞여 있고, 입지 더 높은 곳이 투자에 유리한 곳도 있다. 잘 살펴봐야 한다.

복도식 구축이라도 급행역 인근이고 중위 생활권의 중위 선호 구축이라 할지라도 입주가 줄어들어 전세가 상승이 일어나고 투자금이 적어지면 매수가 가능하다.

#업무지구 품지 않은 베드타운 지역이 교통

노선에 따라 환승으로 강남 1시간 이내 접근 가능하다면 좋은땅!

절대적인 땅의 위치가 강남과 더 가까울 수록 좋은 땅.

단지별로 각각 업무지구 접근성을 잘 체크해봐야 함.

#공급을 바라보는 관점

주변지역까지 공급을 체크해보고, 위치를 확인해보기

입주가 많다면 현재 전세를 맞추기보단 주전, 실입주 후 전세 등의 방법 고민

공급이 많다는 것은 환경이 변화하고, 사람이 변화하고, 입지가 변한다는 좋은 신호이기도 함.

단 이 때 전세에 유의하기!! 시기 조정!!

#임장포인트

언덕이 많은 곳은 언덕 끝까지 가서 다 봐야 한다.

앞동과 뒷동의 가격차를 직접 언덕을 걸으며 체험해봐야 한다.

헷갈릴 때는 평지, 언덕동의 전고점을 확인하며 반영한다. 간혹 차이가 없기도 함.

선호도가 하인 생활권 그안에서의 선호 하의 단지는…

경기도 앞마당과 비교평가 필수!

#가격 보기

랜드마크를 보는 것은 전고, 전저 대비 하락, 회복률을 보며 그 생활권의 지표로 활용이 가능.

랜드마크 15%, 구축은 -20%를 목표로 해보기

입주로 인해 전세율이 낮은 상황에서 잘 지켜보다가 전세금의 상승이 보이기 시작하면 투자!

중위 생활권의 하위 구축은 현재 높은 하락률과 더불어 상승이 일어나지 않음. 단, 더 좋은 곳의 20평대가 가능하다면 그 곳이 나을 수도 있다. 지금은 좋은 곳의 20평대 가격이 내려오고 있기 때문!!

신축이지만 전고가 10억 이하라면 경기도 선호지역 선호 단지와 비교해보고 투자할 필요 있다.

좋은 생활권만이 아니라, 각 생활권에서 선호되는 단지는 가장 먼저 가격이 회복된다.

안전마진이 없는 곳은 더 깎거나, 다른 곳으로 넘어간다.

#비교평가 잘하기 위한 방법

‘가치’를 알고, ‘가격’을 비교하여 ‘저평가’된 아파트를 매수한다.

가치판단이 가장 중요!! (지역, 생활권, 단지 각각을 직장, 교통, 학군 환경으로 등급 매겨보기, 거기에 선호 요소를붙여보기)

이게 잘 되어야만 가치 판단이 제대로 가능하다.

시세지도로 나타내고 전임, 매임, 가격대별, 평형별 그룹핑만 하면 비교평가가 어렵다.

가치와 가격을 내재화하기 위해서는 “구조화”가 꼭 필요!

쭉 펼치지 말고, 구조화 시켜두기!!

트래킹을 할 때 각 단지별 등급 넣어서 트래킹하기! 생활권 순위라도 넣어서 트래킹하기!

정량, 정성 모두 넣기!

서울 투자에는 단순히 교통만으로 판단하면 안된다. 4가지 입주가치와 더불어 선호도를 함께 고려해야 한다.

#단지 분석에 반영할 점

• 평형구성 체크(소형? 중형? 대형 포함?)
• 매전 그래프로 저점대비 수익 써보기
• 매전차 적을 때의 전세가율, 그 기간 체크해서 써보기
• 각 평형대별로 그 흐름이 다름을 체크해보기!!- 각 생활권별 선호도 다른 곳으로 다 해보기!
• 각 선호별 가격 흐름을 머릿 속에 정리해두기

#가치판단을 위해 중요한 관점

 기술이나 방법보다 본질(가치)에 집중

 복잡하게 생각하기 보다는 나라면? 쉽게 생각해보기

 타인의 관점으로 사람들이 왜 저걸 좋아할까 시선 이입해보기

 한 가지 잣대로 결정하지 말고 더 중요한 가치가 무엇일지 저울질 해보기!!

단지 분석…. 사실 복잡하고 어려웠습니다.

그 의미가 투자에 직결되는 데에 다이렉트가 될 만한 인사이트를 얻는 강의였습니다.

이번 강의에서 반영할 점을 이번 임보부터 바로 녹여내보겠습니다.

강의 감사하게 잘 들었습니다.^^*