영통동 황골마을쌍용아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 스쿠시]

✅아파트명

 영통동 황골마을쌍용아파트 (1998 / 872세대 / 24평)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   168,344명 = B

2. 교통

   강남 1시간 / 여의도 1시간 30분 / 시청 1시간 40분 = A-

3.학군

   청명중 84% /  영덕중 94% / 영일중 94% =A

4. 환경

   대형마트 1개 =B

5. 공급

  3년이내 2145세대 = A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  고점매수시 매매가 5억 / 전세가 2.9억 (-43%,-9,000)  

  저점매수시 매매가 3억 / 전세가 2.2억 (138%,11,000)

  현재시점 매매가 4.1억 / 전세가 2.8억 

  (100프로 수익률 예상시 매전차 26,000으로 매매가 5.4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 조금 잘 모르겠다(가치 > 가격)

                 같은 가격대의 비교평가 준비중                

2) 환금성 : 800세대 이상이며 청명역 주변 거래량 4위 = O

3) 수익률 : 100%시 현재시세대비 1.3억 올라야 하며 고점 5억으로

                  고점대비 4천이 올라야 하나 주변 상승시 조금 늦게 오를 수 있어 보임

4) 원금보존 : 전세가율 68% , 전고점대비 -18% = X

5) 리스크 대비: 공급이 적은시기이나, 길건나 주공1단지 3천세대가 넘는 곳이 있어서                            매물이 있어 원하는 시기에 나가기 어려울 수도 있음

                         매전차가 현재 보수적으로 1억 3천으로 입지대비 투자금이 높음 = X

나의 투자 결론 :  건너편의 주공1단지에 비해 매매가와 전세가가  약 4천정도 차이가 나는데 평지가 아닌 언덕이며 중요학군은 학업성취도평가 A 급이며 다만 학군,학원으로 갈때 길을 건너야고 생활인프라로 가는데 약간 의 거리가 있다는 단점이 있고, 장점으로는 신분당선 을 5분이내에 이용가능하다는점이 있다,  전세가율이나 전고점대비 약간 모자르고, 공급이 적은 시이기나 길건너 주공1단지에서 매물이 샘물처럼 나온다는 부사님 얘기가 있어 원하는 시기에 바로 빼기 어려울 수도 있어보임 , 더 좋은 매물을 찾아봐야한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 저환수원리에서 저평가와 수익률을 가늠하는 것이 가장 힘들었고

 저평가의 기준은 앞마당을 많이 늘려서 비교군이 많아야 할 것 같다.