이런 시장은 처음입니다

 주우이님 소개

안녕하세요, 주우이입니다. 2016년부터 월급쟁이부자들에서 투자를 시작해서 현재 월부에서 강사, 멘토로 활동하고 있습니다. 제 인생 목표는 ‘지금 상황에 행복해하며 누구에게나 도움이 될 수 있는 사람이 되자’입니다. 도움을 드리기 위해서는 제가 실력이 있어야 올바른 도움을 드릴 수 있기 때문에 현재도 꾸준히 실력을 쌓기 위해 노력하고 있습니다.

안녕하세요 주우이입니다. 어느새 추위가 조금씩 누그러지고 늘 밖으로 나갈 때 필수였던 마스크 착용은 선택으로 변경되고 규제로 가득찼던 부동산 시장도 어느새 완화정책으로 변화했습니다.

세상은 조금씩 변하고 있습니다. 이렇게 변하고 있는 세상 속에서 우리가 알아야할 것은 무엇일까요?

"언제 집값이 반등할까요?

언제까지 가격이 내릴까요?" 

두 질문에 대한 답일까요? 저는 부동산의 예측은 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있다고 생각합니다. 그래서 저는 예측의 맞고 틀림보다는 가격을 보고 싼지 비싼지를 확인하려고 합니다. 다만, 가설을 세워보고 검증합니다. 그리고 부족한 부분을 채워넣습니다. 그래서 오늘은 저에게 가장 많이 물어보는 질문에 대한 저의 가설을 이야기해보려고 합니다. 수도권과 지방 중 어디에서 기회가 먼저 올까요? 얼마전 상승장부터 하락장까지 수도권과 지방의 커플링 현상이 있었습니다. 함께 동반 상승과 하락을 하고 있습니다. 

위 그래프는 수도권 매매지수와 5대 광역시의 매매지수를 함께 표현한 것입니다. 시장을 2019년부터 바라보았다면 수도권과 지방은 늘 함께 움직이는 것처럼 보일 것입니다. 그러나 2003년부터 매매지수를 비교하면 아래 그래프처럼 수도권이 하락할 때 지방은 상승하고 수도권이 상승할 때 지방은 주춤하는 모습을 볼 수 있습니다.

그럼 앞으로의 시장은 어떻게 될까요? 저는 지역에 따라 다르겠지만 다시 수도권과 지방 가격 사이 디커플링 현상이 올 수 있다고 생각합니다. 제가 그렇게 생각하는 이유는 크게 두가지입니다.

첫번째는 매매가격입니다

이 부분은 전세가율과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 현재 1월 KB 통계 기준 전국 전세가율은 66.7%지만 서울은 52%, 수도권은 60.1%, 5대 광역시는 68.5%, 기타지방의 경우 76.3%입니다. 이 것이 의미하는 바를 살펴보면 다음과 같습니다. 

서울 아파트 중위값 : 매매 10억, 전세 5.2억 (매전차이 4.8억)

수도권 아파트 중위값 : 매매 5.9억, 전세 3.5억 (매전차이 2.4억)

5대 광역시 아파트 중위값 : 매매 3.2억, 2.3억 (매전차이 0.9억)

기타지방 아파트 중위값 : 매매 2.0억 , 전세1.6억 (매전차이 0.4억)

즉, 매매가는 전세가의 흐름에 큰 영향을 받게되는데 전세가격이 오르게 된다면 매매가격도 함께 상승세로 돌아설 수 있는 가능성이 높아집니다. 실제로 전세를 구하던 사람이 매매가격과 전세가격이 얼마 차이나질 않는 것을 보고 매수로 변경하는 이유입니다. 이 때, 전세가격이 조금만 올라도 매매가와 만나는 시장과 오래 기다려야 전세가가 매매가 근처에 가는 시장은 시기상으로 차이가 날 수 밖에 없습니다. (물론 매매가가 급격하게 떨어진다면 수도권에 기회가 먼저 올 수도 있습니다.)

두번째는 공급 측면입니다

보통 공급을 많이 하는 시기는 가격이 많이 올라 분양을 했을 때 경쟁률도 높고 완판도 쉽게 되는 시기입니다. 실제로 21년 말 시장 분위기가 뜨거웠을 때는 수도권 외곽에 분양을 해도 청약 경쟁률이 높았지만 23년 말에는 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 아파트도 경쟁률이 3.69:1로 결과가 저조했습니다. 그렇기 때문에 건설사 입장에서는 가급적 시장이 좋을 때 분양을 하려고 합니다. 여기서 한가지 알아두시면 좋은 점은 수도권의 경우 지역간 연관성이 있으므로 한번 상승흐름이 있으면 끝까지 온기가 퍼질 때까지 많은 시간이 소요됩니다. 반면 지방의 경우 개별성이 강하기 때문에 다른 지역들과 상관 관계가 적기 때문에 온기가 흐르는 지역이 해당 시 정도로 제한 적입니다. 

위의 그래프처럼 강남구의 온기가 노원구까지 전달되기까지는 시간이 걸리지만 대전의 경우 거의 동일한 지점에서 상승하는 것을 확인할 수 있습니다.

그렇기 때문에 분양이 진행되는 기간도 지방 대비 수도권에서 온기가 흘러가는 시간이 더 길기 때문에 공급물량이 더 많이 퍼져있게 되는 것입니다. 요약해서 말씀드리면 앞으로 수도권 시장과 지방 시장은 다르게 흘러갈 수 있습니다. 그 이유는 첫번째는 절대가 차이와 전세가율 두번째는 공급의 연관성 및 규모 차이로 인해 지방 시장이 먼저 도래할 수도 있습니다. 부동산에 영향을 미치는 요소는 공급, 수요, 금리, 유동성, 구매력 등등 고려해야할 요소가 너무나도 많기 때문에 이 것만으로 전부를 설명할 수 없습니다. 그러나 이런 관점에서 시장을 바라본다면 지금 왜 노력해야 알 수 있으며 그리고 그 노력이 헛되지 않을거라는 것이라는 것을 꼭 말씀드리고 싶었습니다. 

부동산 시장을 오래 경험한 사람과 시작한지 얼마되지 않은 사람의 차이가 있습니다. 부동산 시장을 오래 경험하지 않은 분은 휴리스틱을 가지고 있습니다.

휴리스틱 [Heuristic]

불확실한 상황에서 의사결정을 할 때 사고를 절약하여 빠르고 쉽게 판단을 내리는 방법. 복잡한 과제를 간단한 판단 작업으로 단순화시켜 의사 결정하는 경향을 뜻하는 말이다. 

쉽게 설명하자면 과거의 현상이 계속 이어질 것이라고 보는 것인데 예를 들어 내가 1년 동안 하락을 경험했다면 앞으로도 하락할 것이라고 생각하는 것입니다. 그러나 부동산 시장을 오래 경험한 사람은 지금의 시기가 영원하지 않다는 것을 알고 있습니다. 지금 정말 중요한 점은 지금의 시장에서 어떤 점을 배우고 그 점을 나에게 어떻게 활용할지 입니다. 그리고 시장을 떠나지 않는 것입니다. 살아남아야 다음 시장의 좋은 기회를 잡을 수 있습니다. 역사는 계속해서 반복됩니다. 부동산 시장도 동일합니다. 23년 내 투자기준을 확고히 하는 해로 만들면 어떨까요? 그렇게 하여 좋은 기회가 왔을 때 그 기회를 꼭 내 것으로 만드셨으면 좋겠습니다.

경제적 자유를 이루는 '이 방법'

지금 행동으로 옮기세요