[지기15기 84조 루공] OO만 볼 줄 알면 지역개요 끝~ (지도 활용해서 주요시설 및 지적편집도 지역개요파악)

안녕하세요. 하기로한건 꼭 해내는 투자자 루공입니다.

1주차 강의를 들으시고, 이제 곧 첫! 임장보고서를 작성해보실텐데요.

미리 어떻게 손을 댈지 생각해보셨나요?ㅎㅎㅎ

이 글의 타겟층은임보가 처음이신 '왕초보'분들입니다.

최대한 쉽고 빠르게 따라오실 수 있도록 작성하겠습니다.

임보(임장보고서)는

임보가 무엇인지? 임보를 왜 써야하는지? 내가 지금 뭐하고있는것인지?

꼭!!! 짚고 시작해야합니다.

임장 지역을 부동산 언어로 정리하여 앞마당으로 만드는 과정

-방랑미쉘 멘토님-

임장보고서에서 꼭 남겨야할 세가지는 도시 위상(인구,직장), 생활권 순위(환경, 학군), 단지 위상(선호도)이다.

-샤샤와함께 튜터님-

임보는 여러분한테 쥐어진 과제가 아닙니다. 임장보고서는 나의 투자보고서입니다. 내가 그 지역을 분석하고 단지를분석하며 어떤 단지를 투자해야 좋을지 내가 스스로 정리하는 나만의 보물입니다.

-자음과 모음 멘토님-

과제하듯이 200장. 300장 경쟁적으로 내용만을 채우는것이 아닌 50장100장을 쓰더라도(어쨌든완성하자 정신^^) 도시간, 생활권간, 단지간 선호도 순서를 남겨야 합니다.

또한 한장, 한장마다 실전투자에 연결시켜서 내 생각을 정리하는 과정이 꼭 필요합니다.

이 과정은 '정답'이 없습니다.틀려도 됩니다!!! 꼭 !나의 생각을1줄이상 작성해야성장 합니다.

우리는 부동산분석가 및 부동산해석가가 아니고, '찐투자자' 이기 때문이죠!!!

좀 더 zoom in해볼게요,

손품은 크게

1. 지역정보를 알고(지역개요)

2. 그 지역의 입지를 분석하고(입지분석)

3. 그 지역의 시세를 파악하는(시세분석)

3가지 과정을 거치는데요,

그 중에서 첫번째 단계인 "지역개요"를 설명드리겠습니다.

한장 한장

자료가공(노랑)

자료내용정리(파랑)

투자에 연결할 내 생각(빨강)

3단계 색깔의 네모로 딱 4장! 깔끔하게 뿌셔보겠습니다!ㅎㅎㅎ

지금부터 한장 한장 넘어갈때 '이걸 왜?, 이걸 어떻게?' 이 두가지를 항상 기억해주세요!!!

첫째장, 지역 개요 (나무위키, 일반지도 활용)

<이걸 왜?>

1.손품하는 숫자데이터와 직접 밟아본 경험이 아닌, 지역에 대한 간략한 소개를 찾아보며 임장지와 첫인사를 하는 과정(소개팅으로 따지면 "어디 사세요~" "몇살이세요~"의 과정...🤩)

<이걸 어떻게?>

1. 나무위키에서 임장지를 검색해서 정독 후 정리 (텍스트와 표로)

2. 법정경계 레이어를 하고, 강남과의 직선거리로 대략적인 위치파악(지방은 서울까지 거리 및 소요시간), 주변 인접도시 확인

<tool>

-법정경계 레이어 하는 법: 카카오맵->레이어->법정경계

둘째장, 지리적 특성 (일반지도)

->네모 색깔 주목!!!

<이걸 왜?>

1. 위치적으로 영향을 받을만한 지역이 있는지 확인

2. 업무지구로의 접근성 확인(강남, 여의도, 시청, 판교, 구디가디, 마곡, DMC)

3. 인구(수요)수와 평당가 비교를 통해 지역간 위상 확인

<나와야할 결론 예시>

▶인접한 용인, 화성, 성남시와 영향을 주고받을 것으로 보인다. 투자시 저 세지역들의 공급도 조사해야한다.

▶업무지구 강남, 판교와의 접근성이 좋을 것으로 보인다. 투자시 도어투도어로 강남접근성을 단지우선순위로 메겨봐야겠다.

▶화성시보다는 선호도가 높을것이라고 생각이 들었다. 투자시 같은 조건이면 동탄보다는 영통구부터 투자하겠다.

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<이걸 어떻게>

1. 카카오맵에서 지역개요때 했던 방식 그대로 법정동 레이어 후 지도 붙이기.(시/구)

2. 지도위에 지역명/인구수/평당가 입력

3. 지도위에 업무지구 위치 표시

4. 자료가공(노랑)/자료내용정리(파랑)/투자에 연결 내 생각(빨강) 3단계를 한장에 넣기. (지도의 네모색깔을 보세요!!!)

<tool>

-법정경계 올리기: 카카오맵 우측상단->레이어->법정경계

-평당가 찾기: 부동산 지인->지역분석->검색->맨밑에 매매가확인

-인구수 찾기: '행정안전부 인구통계'에서 지역검색

셋째장, 지리적 특성 (위성지도)

<이걸 왜?>

1. 입지독점성 확인(지역 내 아파트 지을 빈땅이 있는지)

2. 아파트, 빌라 등 직관적인 확인

3. 강과 산 등 지형지물로 인해 확장성이 어떻게 될지 확인

<나와야할 결론 예시>

▶빈땅이 있어서 투자시 신규택지로 이동할 우려가 있어 보합 또는 상승이 더딜수 있겠다.(공급리스크)

▶빈땅이 없어서 입지독점성이 뛰어난 편으로 입지가치는 꾸준히 오르기 때문에 장기보유할 수 있을것으로 보인다.

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<이걸 어떻게>

1. 카카오맵에서 임장지를 검색한 후, 위성지도 올리기.

2. 주변지역, 산, 빈땅, 아파트, 호수, 주요시설 올려놓기

3. 자료가공(노랑)/자료내용정리(파랑)/투자에 연결 내 생각(빨강) 3단계를 한장에 넣기. (지도의 네모색깔을 보세요!!!)

<tool>

-위성지도 올리기: 카카오맵 우측상단-'스카이뷰', 네이버지도면 '위성지도'

넷째장, 지리적 특성 (지적편집도)

<이걸 왜?>

1. 베드타운/직주근접 기능 확인

2. 주거지역, 상권발달지역, 공업지역이 어디 위치한지 확인하여 주민들 생활모습을 상상 및 예측

<나와야할 결론 예시>

▶광교생활권쪽의 주거환경이 좋을 것으로 보인다.

▶공업지역이 크게 위치한것으로 봐서 일자리 면에서 훌륭한 지역이고, 직주근접일 확률이 높다. 저 지역은 학군, 환경이 상대적으로 중요할 수도 있겠다. (자세한건 입지분석때 추가로 조사해보자.)

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<이걸 어떻게>

1. 카카오맵에서 임장지를 검색한 후, 지적편집도 올리기.

2. 주거지역(노란색), 녹지지역(녹색), 공업지역(파란색), 상업지역(빨간색) 확인

3. 자료가공(노랑)/자료내용정리(파랑)/투자에 연결 내 생각(빨강) 3단계를 한장에 넣기. (지도의 네모색깔을 보세요!!!)

<tool>

-지적편집도 올리기: 카카오맵-레이어-지적편집도

☆직주근접?☆

직장과 주거지가 가까운것을 직주근접이라고 하고, 반댓말인 베드타운은 bad(나쁜)가 아니고 bed(침대)입니다ㅎㅎ

베드타운은 교통이 중요(상대적), 직주근접은 학군, 환경(상대적)이 중요합니다.

(좀 더 심화과정으로는 인구수/종사자수를 조사해서, 대략적으로 종사자비중이 50%이상이면 직주근접!, 30%미만이면 베드타운!으로 판단합니다.)

지금까지 지도 하나로 4장의 임보를 완성했습니다. 짝짝짝!!!
이 4장은 실전준비반 과제에서 '필수'로 무조건 넣어야 하는 템플릿 내용들이었는데요^^

지금까지 과정이 너무 쉬우셨다면, 과제외에 부담없이 딱 1장만 추가해보도록 하겠습니다!!! 다같이 ㄱㄱㄱ

다섯째장, 법정동, 행정동

<이걸 왜?>

1. 생활권을 구분할때 참고사항(정답은 아님, 확실한 생활권구분은 1주차 분위기임장을 통해 해야함)

2. 어디지역에 인구밀집도가 높아졌을지 유추(선호도가 높은 지역에 사람이 몰림)

3. 지역 모습 익히기.

<나와야할 결론 예시>

▶신규택지에 인구가 몰리면서, 행정동이 여러개로 쪼개진것으로 추측되었다. 인구가 몰린 지역에 선호도가 높을것이라고 상상이 된다. 선호도가 높은동은 같은조건에 투자 우선순위이다.(자세한건 입지분석때 추가로 조사)

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<이걸 어떻게>

1. 나무위키에 행정동, 법정동 검색한 후 이미지 들어가면 대부분 있음 or 카카오맵에 직접 레이어로 행정동/법정동 클릭!

2. 자료가공(노랑)/자료내용정리(파랑)/투자에 연결 내 생각(빨강) 3단계를 한장에 넣기. (지도의 네모색깔을 보세요!!!)

☆행정동과 법정동☆

간략하게 정리하자면 법정동은 옛부터 모여살던 지역을 기준으로 구분한 동입니다.

행정동은 행정상의 편의에 의해 설정한 행정구역의 단위입니다.

그래서 거주민들의 행정수요와 요구 등을 원활하게 처리하기 위해 도입된 개념으로,

지역의 인구 증감에 따라 유동적으로 조절됩니다!

(ex)

인구가 많은 하나의 법정동에 여러 행정동을 만들기도 하고(ex: 수원시 영통구),

반대로 인구가 적은 여러 법정동을 묶어서 하나의 행정동을 만드는 경우가 있습니다.(ex: 김해시)

많은분들에게 도움이 됐으면 좋겠습니다.

지투기초반15기 화이팅!!!