비젼보드 목표 순자산 10억? 목표가 와닿지 않는다면 OO해보세요 [루공]

안녕하세요.

하기로한건

꼭 해내는 투자자

루공입니다.

열반스쿨기초반을 수강하며

비젼보드 과제를 하셨거나,

기존 동료분들도

2024년 비젼보드를 작성하면서,

목표를 세워보고 계실텐데요.

저도 이번에 작년

12월 한달간

천천히 앞으로의

목표를 점검해보면서,

인생 로드맵을

그려보는 시간으로

적지않은시간을

갖게 되었습니다.

(아직은 미완성이지만....)

뭐든 계획적으로 하는것을

좋아하는 편인데,

항상 제 비젼보드는

첫부분은 성대하고

마지막 세부계획부분에서

흐지부지 된적이

대부분이었습니다.

(계산이 잘안돼서...)

그러나 이번엔

좀 더 목표가 뚜렷해지고

의욕이 넘치는 방법을

찾게 되었는데요.

이번 비젼보드는

어떤 방법으로

계획을 세워보았는지

공유해드리도록

해보겠습니다.

"과거에 과제로 작성한 비젼보드"

일단

제 기존의 비젼보드에

노후자금예상 목표는

이와같았습니다.

(아마 다들 비슷하실듯 합니다.)

열반스쿨기초반에서

노후대비의 중요성과

어느정도의 돈이 있어야...

현재 근로소득의 노예에서

벗어날 수 있을지

가늠해보는

계산식이었습니다.

60억...

근데 사실 이 계산은

저의 사망시점을 예측하고,

희망하는 단지가격의

현재가격을 기재해놓고,

현재 현금의 가치에

부합하는 금액을

작성해놓은것이라서,

10년이상의

구체적인 계획을 세워보기에는

어려움이 있었습니다.

(10년뒤에는

리센츠 40억? 50억...? ㅠㅠ)

'투자금 5천으로

수익률 200%를 내는식으로

120채를 투자해야되나?'

'5천으로 수익률을 내서

1억이되면, 그 1억을 투자해서

200%가되면 2억?'

'양도소득세를 계산하면

그만큼 투자를 못하는데

어떻게 계산하지?'

경제적자유를 위해서라면,

내가 계산해본 순자산 목표를

달성해내야 했지만,

120채.. 60채..

당장 5채도 안되는데...

너무나도 먼 이야기로 느껴지고,

앞으로의 로드맵을 그려보기에

살짝 '와닿지않음'을 느꼈습니다.

60억이 목표이지만,

중간단계 목표를 정할때

시스템 구축 로드맵으로는

어떻게 만들어 나가야할지

가늠이 잘 되지 않았습니다.

(10억 목표조차도...ㅎㅎ)

근데 저만 그런것이 아니고,

동료분들도 대부분

그렇더라구요...?

그러던 와중에 올해초

22월부학교 튜터님께

관련된 질문을 했었고,

이번 실전반25기에서도

비슷한 내용의 말씀을

튜터님께 듣게 되어서

영감을 얻을 수 있었습니다.

"원하는 현금흐름 목표로 역산해보기"

순자산 목표가 아닌,

경제적자유(은퇴)인이 되기위해

필요한 월 현금흐름으로

생각을 전환해보았습니다.

저는 일단 10년뒤에

은퇴를 고려하고,

그때까지

자본소득, 근로소득의 합으로

월 1000만원을

목표로 했습니다.

(숫자는 예시입니다)

그렇다면

월 1000만원이 나오려면?

월급 500+전세상승분 월 500만원

이 나와야한다는 결론이 나왔습니다.

(월급은 예시입니다.)

월 500만원의 전세상승분이 나오려면?

2년간 총 1억 2천만원의

전세상승분이 증액되어야합니다.

2년간 1억 2천만원의 전세상승분이 나오려면?

내가 갖고 있는 물건들의 전세금이

5%씩만 증액한다고 가정했을때,

24억의 전세금을 안고 있어야

가능했습니다.

추가로 진짜 목표인

경제적자유를 이루고,

은퇴를 하기위해서는

근로소득이 없고,

자본소득만으로 1000만원이 돼야하니,

2030년 목표의 2배로

2040년 목표를 세울 수 있었습니다.

꾸준히 5%이상씩

전세금이 증액되는 물건으로

전세금 24억을

안고 있으려면???

이 부분의 답은

누구나 다 답하기 쉬우실 것입니다.

꾸준히 평균 5%이상의

안정적인 전세상승분이 나오려면,

서울/수도권의 수요가 있는곳의

물건들을 매수해야하고,

전세 24억을 안고 있으려면,

서울 전용59 평균가격으로

따져봤을때(8.9억/4.6억)

서울 평균기준으로

구축 전용59단지를 5채정도만

소유하면 가능한 것입니다.

"현실적이고 뚜렷한 목표 설정"

현재시점 가격으로 수요가 충분한

서울의 4.5억정도의 전세금을 안고있는,

단지를 찾아서 5채의 투자를 한다면?

->

안정적인 전세상승분으로

월 500의 자본소득이

생성된다는 결론은 나왔습니다.

그러나 문제는

우리가 현재의 가격으로 계산해서

8.9억/4.6억의 물건을 매수하려면

1채당 4억이 넘는 투자금이

필요하다는것입니다ㅎㅎㅎ

결국 이것은

현재시장기준에서 목표를 이루려면,

어느정도수준인지 가늠해볼수있어서

유의미한 계산이었지만,

당장은 '내가 할 수 없는 투자'입니다...

제 앞마당중에서 서울의 3군

중간정도의 단지를 갖고와봤습니다.

현재 서울의 계절이 겨울이라고 가정했을때,

이 단지는 매매 실거래가 흐름이

상승장과 하락장을 거치면서,

5억->12억->8.5억

의 흐름을 갖고 있고,

최고 전세가율은 15말~16년초

88%였습니다.

보수적으로 80%가량으로 계산해서,

매매가는 보합, 전세가는 상승시에

8.5억/6.5억에 매수할 수 있다고

시뮬레이션을 해본다면,

투자금 2억가량으로,

4채의 투자만으로도...

전세금 26억을 갖게되고,

현금흐름 541만원을

만들 수 있다는 계산이 나옵니다.

(물론 3군이하 하급지나 더 저렴한 단지를

매수하면 챗수는 더 늘어납니다)

그 다음 저희가 생각해봐야 할 점은

점쟁이처럼

저 투자금에 매수할 수 있는 봄시장이

언제올지 예측하는것이 아닌,

저런 시장이 왔을때

매년 1채씩 매수할 수 있도록

급여소득+지방투자물건의 매도차익으로

서울투자 '종잣돈'을 마련할 계획을

세우면 되는것입니다.

서울 투자 적기가 왔을때,

현금흐름 월 500을 만들기위해서

총 투자금이 러프하게 8억정도가

들어간다고 생각하면,

대략 26억의 전세금을 안을 수 있고,

전세상승분이 2년에 1.3억,

월평균 500만원이상의

전세상승분이 나오는것입니다.

과거의 시장을 통해

미래를 예측해보았을때,

준비된 상태로 상승장을 맞게 된다면,

차곡차곡 매도와 매수를 반복하면서,

총자산 34억

순자산 8억

전세금 26억

전세상승분 2년에 1.3억

월평균 541만원 현금흐름

대략적인

뇌피셜 수치이긴하지만,

목표로 세우기에 선명한

숫자들이 만들어집니다.

추후 매매가상승분은

매도를 해야

수익실현이 되는거니까

언급하지 않았습니다.

(그거까지 고려하면 순자산 10억달성!)

루공's ~2030년 목표 완성💝

"그럼 당장 지금부터 해야할 일"

그럼 당장 저의 종잣돈과

현금흐름 상황에맞는

저만의 목표는

앞으로 2030년까지

이런 저만의 목표를

세워볼 수 있었습니다.

그래서 당장 단기목표로 저처럼

지방소액투자를 시작했다면

해야할 일이 명확해집니다.

지방투자기초반 강의에서 배웠듯이

지방은 초장기로 보유하면서

전세상승분으로 재투자를 하기보다는

매도계획을 세우고 매도수익으로

더 좋은 물건을 투자하는데 써야합니다.

그렇게 하기위해선

지방광역시, 중소도시에서

저환수원리를 모두 충족하는

저평가 단지를 찾은 후,

투자금대비 1~200%

수익률이 날만한 물건을

찾을 수 있는 실력을 키워야하고,

저평가된 단지가 재가치를 찾아갔을때

쉽게 매도할 수 있는

'환금성'이 좋은 단지에 투자해야합니다.

+

추가로

언제 갑자기 스물스물 올지모르는

서울(수도권)소액투자시장에 대비해서,

기회가오면 독수리처럼 낚아챌수 있게끔

서울, 수도권의 앞마당지역을 늘리는것도,

절대로 게을리 해서는 안됩니다.

지금까지 현재 시장에서 당장

서울을 투자하기에 종잣돈이 부족하거나,

상황에따라

지방소액투자 물건을 찾고 계신... 혹은

이미 투자하고 계신 동료분들을 위해서

좀 더 뚜렷한 목표를 세워보는 방법을

말씀드려보았습니다.

사실 저 목표가 현실화가 된다면

시간이 흐르면 흐를수록 얻게되는

매수한 물건들의 시세상승,

전세가 상승으로 인한 복리효과 등은

말씀 안드린 내용도 많습니다!

(+@로 생각하기!)

저는 이렇게

다음 수도권상승장까지의

목표를 세워본 후

투자방향과 종잣돈 저축목표 등이

뚜렷하고 분명해지는 효과를 얻었습니다.

남은 24년 계획을 세워보시면서,

앞으로 10년 투자계획

멋지게 하나하나

이뤄나가시기를 바랍니다.

긴글 읽어봐주셔서 감사합니다!!!!

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