경기도 부천시 원미구 상동 푸른한라 비발디 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 82기 68조 윽미쳐]

경기도 부천시 원미구 상동 푸른한라 비발디 아파트 수익률 분석 보고서 [ 엽란스쿨 기초반 82기 68조 윽미쳐]

✅아파트명

1. 상동 푸른 한라비발디 아파트 

 * 세대수 : 382세대, 총 5동

 * 공급 시기 : 2002년 6월

✅위치(지도)

* 경기도 부천시 원미구 상동 551-2

✅입지평가

1. 직장 (S등급)

 * 부천시 종사자수  : 318,670 

2. 교통 (B등급)

 * 인근 지하철 * 

 1) 7호선 중동역 : 도보 11분

 2) 1호선 송내역 : 자차 8분, 버스 18분, 도보 32분

 * 인근 부천소풍 터미널 : 도보 5분

* 강남역 58분/  여의도 59분/  시청역 58분/

3.학군(A/B등급)

 * 학업성취도 평균 : 석천중(91%) , 상일중(89.2%)

 * 2023년 과학고/외고 진학 수  : 석천중(2/9), 상일중(1/10)

4. 환경(S등급)

 * 종합병원 : 순천향대학교 부천병원, 카톨릭대학교 부천병원

* 학원가 : 232개 (초등위주인지, 중등위주인지 확인 필요)

*마트 및 백화점

 - 대형마트 : 현대백화점,뉴코아 아울렛, 홈플러스, 이마트

 - 공원 : 부천중앙공원 ( 대장아파트인 센트럴파크 푸르지오 있음)

 계남공원, 안중근공원

 부천상동호수공원

 - 문화시설 : 웅진플레이도시, 호수식물원

5. 공급

원미구에는 2028년도까지 공급물량 없으나 

오정구에는 2025년에 759세대가 입주예정이며

소사구에는 2025년에 힐스테이트 629세대로, 2025년에 1388세대가 입주예정이다.

 2027년에 983세대의 롯데캐슬이 입주예정이다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

현재의 매매가는 고점대비 21% 하락한 가격형성. 

저평가의 기준인 15~20%에 해당이 되나 체감적으로는 이가격이 저평가되어있다라고 느끼지 못함. 

주변 아파트 모두 2002년 건축되었으며 각 아파트별로 평형대가 정해져 있음. 

2) 환금성 : (세대수,국민평형,계단식,거래건수)

지하철과 버스터미널과 가까우며 학원가에 근접해 있어 환금성은 좋아보임

그러나 내가 선호하는 30평대가 아니어서 아쉬움이 있는데 

나만의 아쉬움인지 이곳 사람들이 선호하는 평수가 무엇인지 알아볼 필요 있음. 

어떻게 알아봐야 할까? 

3) 수익률 : 94%

현재 매수하여 전고점까지 상승했을 때 수익률 94% 

17000만원 투자로 16000만원 회수

4) 원금보존 : (전세가율(경기도전세가율 70%), 입지독점성, 공급물량)

전세가율은 67%

원미구에 공급물량이 없고 학원가와 생활권역 마트주변, 터미널,지하철주변이라 입지독점성을 가지고 있음.

서울과 가까운 오정구와 소사구에 입주물량이 있어 신축으로 이동할 가능성 있어 배제할 수 없음. 

5) 리스크 대비: 공급리스크/역전세리스크

원미구( 적정수요:1952)내에 공급물량없어 리스크는 없을듯하나 부천시 전체를 봐도 주변의 입주물량이 적정수요만큼 공급이 되어 오정구(적정수요:761)의 입주물량 759세대, 소사구(적정수요:1139)의 입주물량 1162세대로 원미구에 영향을 미치지는 않을 것 같다는 나의 생각과 신축으로 이동하는 신혼부부나 아이가 어린 아동가족이 이동은 하지 않을까 생각된다. 영향이 크게 있을지 없을지 판단하는 것이 쉽지 않다. 

전세가율이 67%로 역전세리스크는 걱정하지 않아도 될 것 같다.

나의 투자 결론 : 나의 투자금이 된다면 환경적으로 살기좋고 지속적으로 보유할 만한 가치가 있으나 나의 투자금으로는 접근할 수 없다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  

관심지역 아파트에 조사까지 할 수 있었다. 그러나 이 아파트에 대한 평가를 하기에는 아직 부족한것 같다. 무엇을 어떻게 평가를 해야되는지 아직은 잘모르겠다. 

내 투자금으로 투자할 수 없는 것 같아 이 보고서를 토대로 가격대의 이 지역의 아파트와 경기도 인근지역의 아파트를 더 알아보도록 하겠다.