부산 해운대구 더샵센텀파크1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열기83기 79조 마샤타샤]

✅아파트명 : 더샵센텀파크1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

센텀중학교 성취도 92.2% 특목고 진학률 7.9%

센텀초등학교 학급당 학생 수 26명, 해운대구에서 가장 높음

4. 환경

환경 S급 2개 백화점, 1개 마트 1km이내

센텀신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스

해운대구 아닌 수영구 이나 강 건너 1km이내 트레이더스, 코스트코도 가까움

5. 공급

  25년 0가구 S급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X 전고점 대비 15~20% 정도 빠지긴 했지만

                     24년 상반기 9억대 거래가 활발하다 하반기 이후

                     앞자리가 다시 10억대를 회복하여 저평가 단계는 아닌거 같다.

2) 환금성 : O 선호단지, 학령기 자녀를 둔 지역민이 선호 하고

                      부산 외곽지에서 중심부로 들어 올때 늘 고민해보는 단지이다.

                      부산 내 세대수가 2-3천 가가이 되는 초 대형 대단지 중 가장 입지가 좋은 단지이다.

3) 수익률 : X  전세가가 잘 따라 붙어 주지 못해 투자금이 늘 많이 드는 단지이다.

                       내집 마련 아니고는 투자로는 고려가 안되는 단지

4) 원금보존 : △ 벌써 20년차가 되간다. 낡고 있다. 입지독점성이 어느정도 받춰줄까? 

                           사실 장점도 많지만 단점도 많은 입지라 어렵다. 공급부분에선 향후 공급은 없지만

                           10-15분 이내 22-24년 들어선 신축들이 많다. 대체 가능한 단지들은 있을 수 있다. 

5) 리스크 대비 : X 매전 차가 너무 큰 단지이다. 리스크가 엄청 큰 단지이고 전세로 거주 후 

                             학령기 지나면 학군지는 아니나 환경이 비슷한 새 아파트로 옮김이 더 나을 수도 있다. 

                             전세가가 오른다 한들 현재의 40-50%대에서 드라마틱하게 좁혀 질 것 같진 않다.

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

센텀파크가 벌써 20년차 라니;; 센텀파크는 좋은 단지지만 투자로는 적합하지 않다.

전세가가 너무 늦게 따라 붙는다. 근데 대부분의 부산 해운대 대장 아파트들은 이런 경향이 있다.

아직 오른 매매가를 받아 들일 준비가 안된 듯

그래서 상대적으로 중간 정도 선호도의 신축들에 더 좋은 기회가 있을거 같다.

전세는 다 3-4억대인데, 매매가는 차이가 난다.

부산 앞마당 후 시세체킹을 안했더니 비교가 잘 안되고 있다. 

해수연남동 대장 아파트들 현시세 체킹이 필요하다.