벼락거지에서 서울 1호기를 가진 초보 투자자가 되기까지 [짱사장]

안녕하세요!

나만의 부동산 시스템을 굴리는 사장이 될

짱사장입니다

2022년 벼락거지에서

2024년 서울 1호기를 심은 투자자가 되었습니다...!

2024년 12월 계약서를 작성하고,

입주장에 전세입자를 맞추고, 2월 잔금만 남은 시점에서

저의 1호기 경험담이

누군가에게 도움이 되었으면 하는 마음으로 글을 씁니다.

2022년 결혼을 하는 시점

치솟는 아파트 값에 무력감을 느낀 저는

덜컥 서울 80년대 구축 아파트를 매수하게 됩니다.

부동산은 우상향이지~ 서울이니깐 오를거야~

했던 아파트 가격은 제가 산 뒤로 쭉쭉 빠지기만 했고

뭔가 잘 못됐다는 생각이 든 저는 잘못을 바로 잡고자

월부에 입성하게 되었습니다.

22년 12월 월부에 와서 2년의 시간을 보냈지만

다들 빨간열정을 뽐낸다는 1년차에 

저는 흐지부지 시간을 보냈고, 

2년차가 되는 24년 6월 첫 실전반을 수강하고 나서야

제대로 달리게 됩니다.

저는 조장을 해본 적도, MVP가 된 적도 없는

지극히 평범한 수강생이었습니다.

다만 6월 실전반을 듣고

튜터님과 열정적인 동료들이 함께하는

실전반 환경에 매료되어

12월 다시 한 번 실전반을 수강하게 됩니다.

실전 투자를 준비 하기까지

남들은 앞마당 만들며 척척 투자물건을 잘 찾던데

왜 내 눈에만 안보일까 라는 생각을 했습니다.

서울 위주의 앞마당을 만들던 저는

적지 않은 앞마당 수에도 불구하고

진짜 투자가능한 물건을 뽑아내지 못하고 있었습니다.

지금 돌이켜 생각해보면 이렇게 시간이 지체되었던 것 중

가장 큰 이유는

'정확한 투자금 산정'을 하지 못했기 때문이었습니다.

실전 투자를 하기 위해서는 날잡고

현재 나의 자산 상황을 정리하는 것이 필요합니다.

예적금/주식투자금 등 바로 현금화 할 수 있는

최소 자본이 얼마인지,

마이너스통장/주담대/기존 매물 처분 등 마련할 수 있는

맥스 자본은 얼마인지

얼마를 이번 투자에 사용할 것인지 범위를 설정하는 것이

투자의 첫걸음임을 깨달았습니다.

기존 Y.5억을 투자금으로 막연하게 생각했지만

남편과 자산 상황을 정리하니

X.5억으로 투자금을 조정하게 되었고

그 뒤부터 X.5억의 물건을 찾기 시작합니다.

잘한 점

자산 상황을 정리하고 투자금을 픽스한 점

아쉬운 점

너무 늦게 투자금을 픽스한 점.

2호기할 땐 빠르게 정립하고 달리자

투자 물건을 찾기까지

투자금은 정했고 이제 투자 물건만 찾으면 되는데,

기존 막연한 투자금으로 만든 앞마당들이 2,3급지 위주라

바뀐 투자금 X.5억으로 투자가능한

서울,수도권 4급지 앞마당을 만들어야 했습니다.

기초강의 수강 및 자실을 하며 4급지 앞마당 3개를 만들었고

실전반에서 운 좋게 4급지 앞마당 조에 배정되어

빠르게 4급지 앞마당 4개를 만들 수 있었습니다.

그런데 또 막상 앞마당들 전수조사를 하니

투자금 범위에 들어오는 단지들을

네이버 부동산에 가서 보니 낮게 세낀 물건이거나

야망전세가인 등

전수조사를 한 것과 나의 투자가 연결되지 않는다는

느낌이 들었습니다.

그래서 저는 전수조사시

매매가는 중층이상 호가로 하되,

전세가는 호가와 실거래가를 보며

적정전세가를 기입하였고,

전고점 대비 -15%이상 빠졌으며,

내투자금+1억이 되는 단지들을 추리고

전화임장으로 매물 상황과 현장 전세가를 파악했습니다.

그렇게 내 손에 들어오는

몇몇 단지들을 매물임장 했습니다.

또 그렇게 추려진 단지들 중

마음에 드는 물건들은 가격협상을 하며

부사님들께 제가 가진 자산현황과 상황을 오픈하며

관계를 쌓아두었습니다.

몇번 가격 조정이 되는 상황을 겪으며

특약도 미리미리 정리해놔야 결정적인 순간에

가계약금을 쏠 수 있겠구나 싶어

미리 케이스별 특약사항도 정리해두었습니다.

하지만 제 4급지 앞마당 대부분이 공급장 영향에 있거나

향후 공급이 많은 곳들이라

전세입자를 구할 수 있을지,

원하는 전세가를 받을 수 있을지 불투명했습니다.

그래서 세낀 매물이나 주인전세 물건을 찾고 싶었으나

세낀 물건은 전세가 너무 낮고,

주인전세 물건은 기본집인 등

제 마음에 들면서 조건 좋은 물건을 찾기가 어려웠습니다.

잘한 점

투자금에 맞는 지역을 선정하여 빠르게 앞마당을 넓힌 점

전세적정가를 기입하여 전수조사를 한 것

부사님들께 솔직하게 자산상황, 걱정되는 점을 오픈하며 관계를 쌓은 점

케이스별 특약사항을 미리 정리해 둔 점

아쉬운 점

앞마당 단지들 가치파악이 잘 되었나 점검하지 못한 점

투자금+1억이 되는 단지들을 모두 매물임장하지 못한 점

추려진 단지들의 우선순위를 세워 1순위부터 가격협상을 했어야 하는 점

1호기 물건을 만나기까지

그렇게 후보지 부동산을 방문하고 가격협상을 하다 좌절하기를 여러번..

부사님들도 계속오는 제 전화가 지겨우셨는지 귀찮은 내색을 비치기도 여러번..

초보 투자자인 저한테는 그런 과정들이 익숙하지 않기에

시도하고 좌절할 때마다 에너지 소모가 너무 크더라구요.

마침 실전반도 시작했겠다

이러다 투자도 실전반도 다 놓치겠다 싶어

우선 실전반 앞마당에 집중하기로 하고

일상을 살아가고 있었는데...

퇴근길에 부동산 사장님께 먼저 전화가 옵니다...

"OO씨, 세입자 구해지면 연락달라고 해서 연락드려요~

전에 보고 갔던 000동 00층 물건 말야~ 집주인이 투자자한테도 팔겠다고 결정해서

전세입자들한테도 보여주고 있는데, X.X억에 전세 계약하고 싶다는 사람이 구해졌어요

할 생각있다고 하면 같이 진행가능할 것 같아요~

날짜도 본가에서 나오는거라 매도자한테 맞출 수 있데요

가격도 주말에 다른 투자자가 협상해놔서 X.X억까지 될 것 같아요~

임차인한테 내일 점심까지 답변 준다고 해서 더 늦어지면 다른 단지 계약할수도 있을 것 같아~"

.....뭐지! 이런 입주장에 X.X억에 전세입자를 어디서 찾아오신거지...!

저 집주인은 원래 투자자랑 거래하면 복잡하다고 싫다그랬는데... 그만큼 팔고 싶구나...!

저 물건이 확장도 되어 있고 올수리고 가격조정만 되면 제일 하고 싶은 물건이긴 했는데...!

내가 다녀가고나서 가격조정이 이정도까지 되었다고??! 가격도 괜찮은데? 급하긴 하구나!

이렇게 성급하게 결정하는게 맞나??!!!! 근데 흔치않은 기회이긴 한데??!!

그래도 마음을 가다듬고...

내일 점심까지는 시간이 있기에

매물코칭을 받고 결정하는 것이 좋을 것 같아 신청하려고 했는데,

늦은 저녁이라 신청이 안되고 신청해도 원하는 시간에 받을 수 있을지 알 수 없는 상황이었습니다.

그래서 저는...실전반 담당멘토님이신

자유를향하여 멘토님께 비공식 매코를 신청하게 됩니다...

저녁시간 갑작스럽고 부담스러운 연락이라 조심스러웠지만

여태까지 부동산을 다니며 공급장에 전세입자를 그것도 원하는 가격에 맞출 수 있는 기회가 흔치 않았기에

결례를 무릅쓰고 간절한 마음으로 멘토님께 연락을 드리게 됩니다.

멘토님 피드백이 오기까지 쿵쾅대는 심장을 부여잡고

이 조건, 이 가격이 정말 괜찮은 것인지 앞마당들을 다시 점검하며 시간을 보냈습니다.

따르르릉 그렇게 온 자향 멘토님 전화....

"짱님 X.X에 전세 가능하데요? 가격도 조건도 좋아..그냥 하라고 하고 싶어

다만, 짱님 스스로 최선을 다했다는 생각이 들지 않으면 아쉬움이 남을 수 있어.

아쉬움이 남으면 그 투자가 미워질 수가 있거든~ 나도 그런 투자가 있어요

그래서 결정은 짱님의 몫이지만 이 물건 가격, 조건 좋은 것 같아요"

다행히 제가 좋다고 생각한 가격과 조건이 멘토님이 보시기에도 괜찮았고

이 물건을 투자한다고 했을 때 염려되는 부분을 선배 투자자로서 말씀해주셨습니다.

저 역시,

내가 다른 동료들처럼 매물을 100개 보지도

투자금+1억의 모든 부동산을 다 털지도 않은 상황에서

나 너무 최선을 다하진 않은거 아닐까 하는 생각이 들었고

이번 기회는 내 것이 아니다 하며 흘려 보낼까 고민도 했었습니다.

사실 개인적으로 2세 계획과 부서이동 등 이슈들이 있었기에

빨리 1호기를 끝내고 싶은 마음도 있었습니다.

하지만, 후회가 남는 투자를 하면 안되기에

여태까지 쓴 임장보고서를 다시 펼쳐 보고

전수조사를 하며 물건들을 추리는 과정들을 기록해 놓은 자료들,

그동안의 전임, 매임을 기록해 놓은 장표들과 엑셀시트를 보며

스스로 이 물건에 대한 확신을 가질 시간을 가졌습니다.

늦은 밤이었지만, 사장님께 문자를 남겨 통화를 했고

세입자 상황과 손바뀜에도 대출이 나오는 것을 확인했는지,

매도자 상황엔 변화가 없는지 등을 다시 한 번 파악하고

제가 하겠습니다.

라는 확신의 말씀을 드렸습니다.

이 과정들이 불과 4시간 만에 이루어졌습니다.

정말 실전 투자는 순식간에 진행되는구나,

정말 매수가 제일 쉽구나(?)

1호기는 이렇게 갑자기 하게 되는구나(?)

라는 생각과 동시에

기회도 미리 준비된 사람이 잡을 수 있구나

생각했습니다.

잘한 점

공급장이라 전세입자가 구해지면 연락달라고 부사님들께 말하고 다닌 점

실전반 환경을 잘 활용하여 용기를 내 멘토님께 매물문의를 드린 점

혼자만의 확신의 시간을 가진 점

아쉬운 점

매수 결정 당시 다른 후보 물건이 없었던 점

처음 맞이하는 기회에 조금은 성급하게 결정한 점

가격도 조건도 사장님이 만들어 오신거라 내가 한게 없는 점(?)

매물코칭을 받지 못한 점

깨달은 점

입주장에도 시장 상황을 잘 모르는(?) 세입자가 있을 수 있다..!

매수 결정 그 이후

늦은 밤 부사님께 제가 하겠습니다!

호기롭게 말씀드렸지만

조금이라도 금액조정을 해보자,

말이라도 해보자 라는 생각에

도배비라도 더 조정해주실 수는 없는지 물었고

이미 다른 투자자들도 붙은 상황이라 과감한 가격조정은 어려웠지만

100만원이라도 더 깎을 수 있었습니다 (다행)

최종적으로 처음 본 가격 대비 1600만원을 깎을 수 있었습니다.

매수 결정을 한 다음날 휴가를 내고 부동산으로 갔습니다.

먼저 연락주셔서 감사한 부사님과

마지막까지 가격조정을 해주신 고마운 매도자분께

앞으로 잘 부탁드린다는 의미로 롤케익을 선물로 드렸고

다시 한 번 물건을 보고 싶다고 말씀드리고 꼼꼼히 보며

양해를 구하고 사진을 찍었습니다.

왜 투자를 할 사람은 물건 자체를 다르게 본다고 말씀하시는지 알겠더라구요

진짜 내 물건이 될거다 생각하니 이렇게 꼼꼼히 볼수가 없었습니다..ㅎㅎㅎㅎ

저는 지금 진행중인 전세계약이 체결되지 않으면 잔금대비가 되지 않기에

'본 매매 계약은 전세계약과 동시에 진행중으로 현재 진행중인 전세계약이 파기될 경우 매도인은 계약금을 포함한 기지급된 금액을 즉시 반환하고 본 계약은 해제된다.'

는 특약을 넣어 미리 작성한 특약사항을 송부했고 다행히 매도자분께서 동의하셨습니다.

전세계약 또한 지금은 매도자분과 체결하지만 결국은 내가 승계받을 계약이기에

전세계약 특약도 미리 작성하여 송부드렸습니다.

임차인분의 전세 가계약금이 매도자에게 들어가고 난 후

저도 매도자에게 매매 가계약금을 송부했습니다.

잘한 점

가격 협상 말이라도 해보자! 말한마디로 100만원 벌었음

부사님, 매도자분께 롤케익 선물을 해서 인간적인 관계를 쌓음

특약 사항을 리스크 줄이는 방향으로 꼼꼼하게 작성한 점

전세계약까지 빼먹지 않고 챙긴 점

아쉬운 점

매도자분이 일정이 어느정도 정해져 있어 더 깎을 수 있지 않았을까 하는 아쉬움

며칠 뒤 매도자와 임차인 간의 전세 계약이 먼저 이루어졌고,

전세 계약 체결 이후 날짜를 잡아 저도 매매 계약을 체결 했습니다.

매매계약 전날 미리 계약서를 보내달라고 하여 검토하고

당일 아침까지 특약사항 문구를 수정하며 리스크가 없게끔 대비했습니다.

그럴일은 드물겠지만, 대출 상황이 바뀔 수 있어 전세계약이 파기될 경우를 대비한 특약사항도 꼼꼼히 넣었습니다.

매도자분께 절대적으로 불리한 특약사항이었지만 우리 일잘러 부사님 덕에 스무스~하게 넘어갈 수 있었습니다.

또한 세입자가 본가에서 나오는거라 며칠의 수리기간 확보가 가능해서

수리가 필요했던 도배, 문, 화장실 한쪽 벽, 거울, 조명교체, 스위치커버교체 등

필요한 수리들을 이김에 해야겠다고 생각하고 미리 숨고로 각각의 수리 가격을 조사한 뒤

부사님께서 알려주신 동네 인테리어 업체에도 견적을 받아 합리적인 가격에

모든 수리를 도맡아 줄 업체 선정까지 일사천리로 끝낼 수 있었습니다.

부사님께 실측 일정을 잡아달라고 말씀드렸는데 부사님이 자기가 연락해서

잡을테니 신경쓰지 말고 걱정말라며 챙겨주셔서 너무 감사했습니다ㅠㅠ

잘한 점

미리 숨고로 대략적인 수리가격을 파악하고

동네 인테리어 업체를 선정해 부동산 사장님을 내세운 점 (가라시공은 안하실듯)

일잘러 부동산 사장님을 만난 점 ㅠㅠ

아쉬운 점

올수리 물건이었지만 자잘한 수리비가 들어가는 점

이렇게.. 너무 스무스한 1호기가 끝났습니다.

이번 1호기는 정말 운이 많이 따라주어 무탈하게 할 수 있었습니다.

* 실전반에서 갑작스레 조가 바뀌며 4급지 앞마당을 늘릴 수 있었던 환경과

투자를 해야하는 가장 중요한 순간 자향멘토님 조에 배정된 것

* 엄청난 공급장에도 원하는 가격에 전세입자를 잘 찾아주시고

협상에 인테리어까지 다 도와주신 일잘러 부사님을 만난 것

* 자기일처럼 같이 검토해주고 걱정해주고 응원해준 나의 투자 동료들

부동산은 덕으로 움직인다는 효스토리 튜터님 말처럼

정말 덕으로 제 1호기가 이루어 진 것 같아 감사할 따름입니다.

글이 길어 졌는데, 저처럼 평범한 부린이 투자자도

월부 환경에 있다면 매수부터 전세계약, 인테리어까지 할 수 있다는

용기를 불어 넣어드리고 싶어 최대한 자세히 적어 보았습니다.

다시 한 번

저의 든든한 정신적 지주이신 자유를 향하여 멘토님

든든한 투자 동료들인 실전 29기 자산1군이들, 영원한 도링쓰들

언제든 연락해도 된다고 해주신 감사한 효스토리 튜터님, 모도링 튜터님

임장지 추천에 물건 검토까지 함께 해준 름달 조장님

항상 채찍질 해주는 고마운 미카

나의 투자메이트 떰떰

자기일처럼 기뻐해준 피쉬온니

그리고 귀감이되는 수 많은 나의 투자동료들

감사하고 사랑합니다:)

2024년 한 해 너무 고생많으셨고

2025년도 건강하게 투자생활 이어나가시길 진심으로 응원하겠습니다:)

다음엔 2호기 투자후기로 돌아오겠습니다!

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다♡

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