강서구 등촌주공 1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 92조 리옹]

** 열기 3주차 과제 수익률 보고서 작성을 이제서야 올립니다! 과제 제출 시간은 지났지만

늦게나마 강의 복습 들어가며 과제 작성합니다! 

포기하지 않으렵니다! 다들 파이팅입니다~!

▶ 아파트명 

강서구 등촌주공 2단지 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

강서구 종사자수  290,473명, 사업체수 58,806개 (A등급)

2. 교통

카카오맵 - 길찾기

강남 1시간 5분 / 여의도 34분 / 시청 51분 (B등급)

3.학군

*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기

성재중 88%, 공진중 70%, 등명중 82% (C등급)

4. 환경(주변 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다. 

NC백화점 강서점, 홈플러스, 이대서울병원 (B등급)

*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인

5. 공급

염차역동문디이스트 2025.11 / 66세대 (S등급)

아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

(수익률 계산기는 내강의실-2주차 첨부파일에서 받아보실 수 있습니다)

*전세가율 계산법

전세가율= (전세보증금 / 매매가격)x100

**수익률 계산법 :

00% = (현재 매매가-구입 당시 매매가)/투자금 x100

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라

내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요. 

1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단할 수 없음

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트 / 저층,탑층 아님

3) 수익률 : 투자금 3.1억 / 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 3.1억 만큼 올라줘야 

5.4억 + 3.1억 = 8.4억 / 100% 오를 경우 고점 가격과 거의 비슷해지고 고점을 넘어간다면 수익률 100% 이상 바라볼 수 있음. 

4) 원금보존 : 입지독점성 있음(강남 1시간 5분), 공급물량 적으므로 전세가가 떨어질 염려는 없음. 전세가율 41%

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능

투자 결론 : 

일단 현재 시세 전고점 대비 33,000정도가 빠져있기 때문에 

투자금만 있다면 충분히 투자 고려해볼만하다. 

다만, 근처 다른 아파트나 다른 지역과 비교해서 저평가되어 있는지 여부를 여러번 판단해 볼 필요있다.