[지기15기 84조 루공] OO때문에 호가가 1억차이 난다고??? (학군, 환경 자료 찾기 및 해석)

안녕하세요.

하기로한건 꼭 해내는 투자자

루공입니다.

템플릿 양식 그대로 학군 1장, 환경 1장 딱!!!

2장만 심도있게 뿌셔보도록 하겠습니다.

과제하듯이 200장, 300장

경쟁적으로 장수만을 채우는것이 아닌

임보가 처음이라면 30장50장을 쓰더라도,

학군과 환경을 실전투자에 연결시켜서

내 생각을 정리하는 과정이 꼭 필요합니다.

의미없는 장수채우기 X 왜하는지 모르고 쓰기X

우리는 부동산분석가 및 부동산해석가가 아니고, '찐투자자'입니다!!!

좀 더 자세히 말씀드릴게요.

입지분석을 작성하실땐 항상

의도적으로 3가지의 파트를

머릿속으로 나누셔야합니다.

그것은 바로...

자료가공(노랑)

자료내용정리(파랑)

투자에 연결할 내 생각(빨강)

인데요.

3단계 색깔의 네모로 뿌셔보겠습니다ㅎㅎㅎ

지금부터 '이걸 왜? 이걸 어떻게?'

이 두가지를 항상 기억해주세요!!!

학군(학업성취도, 학원가)<학군을 왜?>

1. 아이를 키우는 집은 모든 기준을 아이에게 맞추게 되며, 평균이상의 면학분위기에서 순한친구들과 자라고 어울리기를 희망(담배피우고 PC방 가는친구보다는 스터디카페에서 공부하는 친구를 사귀는게 더 좋겠죠^^)

2. 그것을 간접적으로 판단할수 있는 기준은 중학교의 학업성취도평가, 거주지를 기준으로 학교가 배정되기 때문에 선호단지와 선호생활권이 갈림

<나와야 할 결론 예시>

▶학업성취도가 85%이상인 학교가 6개 이상인 것으로보아, 학군지로 기능하는 동네가 존재하는 지역이다.

▶영통동에 학원가가 집중 돼있는것으로보아 학군에 한 수요가 있을것으로 보인다.

▶특목고진학률이 4%이상인 학교는 4곳이고, 그중에서 광교중의 특목고진학률이 굉장히 높은것으로보아 이 지역의 엄마들 선호도가 있을것으로 예상된다.

(학군을 이유로 선호되는 동네인지? 다른 지역에서도 넘어올 정도인지? 비교해보자)

☆학업성취도, 특목고진학률☆

학업성취도:

90%면 평균점수가 90점이라는 소리가 아니고, 보통이상 수준 학생의 비율이 90%란 뜻.

보통 85%이상이면 전반적으로 보통이상의 수준이라고 판단.

특목고진학률:

(학업성취도율↑특목고진학률↓)보통 이상 수준의 학생들은 많은데, 상위권이 없음.

(학업성취도율↓특목고진학률↑)상위권과 하위권의 격차가 크고, 상위권 학생이 많음.

<학군을 어떻게?>

1. 학업성취도평가와 특목고진학률 정리

2. 학원가 분포도로 학군지 찾아보기

3. 자료가공(노랑)/자료내용정리(파랑)/투자에 연결할 내 생각(빨강) 3단계를 한장에 넣기(지도의 네모칸 확인하세요!!)

<tool>

-학업성취도, 특목고진학률 찾는법: 아실->학군->지역검색

환경

<환경을 왜?>

1. 지역내 수요를 이끌만한 환경이 좋은곳은 어디인지 조사

2. 편의시설 분포를 통해 지역주민들의 소비수준 유추

<나와야 할 결론 예시>

▶영통구내에서 가장 살기 편한곳은 마트, 백화점, 스타벅스 등이 골고루 분포 돼있는 광교신도시생활권이다.

▶이의동>영통동>망포동 순서로 마트와 스벅분포도가 좋았고, 그만큼 살기 편한곳이고 선호도가 높을것이라고 판단된다.

▶스타벅스리저브가있는 이의동과 영통동 부근은 영통구내에 최상급의 입지라고 볼 수 있다.

▶상급종합병원인 아주대학교병원(종사자수1088명)이 있는 이의동, 원천동 부근은 종합병원의 수요가있는 거주민과 직주근접을 원하는 병원직원들에게 선호도로 작용할 수 있다.

☆스타벅스, 스타벅스리저브☆

스타벅스의 입점조건은 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지!

모든것이 충족된 장소에만 만드는 철칙으로써 스타벅스가 있다는것만으로도 사람들의 수요가많은 최고의 입지라는 증거

그중에서 스타벅스리저브는 단일 원산지에서 극소량만 재배되어 한정된 기간에만 만나볼 수 있는 커피를 전세계에서 800개정도의 지정된 매장에서만 제공(출처: 스벅공홈)

스타벅스 리저브 매장이 들어온곳은 최상급의 위치를 증명

☆종합병원, 상급종합병원☆

종합병원은 환자들의 생활의 편리성면에서도 유의미하지만, 직장으로써의 의미를 가질 수 있을정도로 종사자수와 큰 매출이 일어남.

그중에서 간단하게 1차, 2차, 3차로 의료기관을 나눌수 있는데, 1차는 일반병원, 2차는 종합병원, 3차는 상급종합병원이라고 분류할 수 있음.

상급종합병원은 1,2차 의료기관에서 진료의뢰서를 작성해주지않으면 보험혜택불가로 웬만하면 1,2차를 통해서 들어오는 환자들이 많은데, 그만큼 검증되고 주기적인(3년) 평가를통해 지정된 검증된 병원이라는 뜻

<환경을 어떻게?>

1. 카카오맵에서 마트, 병원, 백화점 확인

2. 스타벅스 공식홈페이지에서 스타벅스 위치확인(리저브, DT여부도)

3. 스티커 PPT에 올리기

3. 자료가공(노랑)/자료내용정리(파랑)/투자에 연결할 내 생각(빨강) 3단계를 한장에 넣기(지도의 네모칸 확인하세요!!)

<tool>

-마트, 병원찾는법: 카카오맵->주변->대형마트, 병원약국

+@임보에 추가할 수 있는 내용

+유의미하게 조사해볼만한 내용

1. 2016년이후 특목고진학률 확인(학군)

학업성취도평가라는 지표는 2016년에 조사한 자료입니다.

그 이후에 신설된 학교나 현재의 성적을 유추할순있지만 정확히 가늠할순 없습니다.

특히 신설된 학교가 아실에 나오지않아서 판단하기가 어려운데요, 이런경우에는 특목고진학률로 확인합니다.

학교알리미->학교별 공시정보->중학교->지역선택->중학교선택->학생 현황->졸업생의 진로 현황

2. 종합병원과 상급종합병원(환경)

스벅에 리저브가 있다면, 종합병원에는 상급종합병원이 있습니다.

간단하게 지역의 병원을 검색해보시고 전국에 45개밖에 없는 상급종합병원이 있는 지역이라면 비교평가 지표로 활용해볼수 있습니다.

http://gisopendata.hira.or.kr/map.do

3. 백화점 매출순위(환경)

환경부분에서 다른지역의 수요를 이끌만한 백화점인지 매출순위로 점검해볼수 있습니다.

실제로 임장을 가보면 알 수 있지만, 아울렛같은 느낌의 백화점이 있고, 명품관이 있는 백화점이 있고 백화점마다 분위기가 다릅니다.

매출이 높은곳이 주변의 수요를 이끄는곳이니 유의미하게 볼 수 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/5862867

4. 상권종류(환경)

지역내 유해시설과 선호시설의 위치를 파악하면서 선호동네를 유추해볼수 있습니다.

(호프 및 주점/노래방/모텔/도서관 및 박물관 파악)

활용서비스>업종 통계지도>생활업종>업종 밀집도 변화>음식>호프 및 간이주점

활용서비스>업종 통계지도>생활업종>업종 밀집도 변화>숙박>여관(모텔포함)및 여인숙

https://sgis.kostat.go.kr/view/index

5. 강의 중 언급하신 심정섭님의 블로그

교육전문가이시면서 학군과 부동산을 연결하는 인사이트가 뛰어나신분입니다.

학군에 대한 전반적인 이해와 딮한 정보를 얻을 수 있습니다.

https://blog.naver.com/jonathanshim

지금까지 간단하게

학군, 환경 작성법에 대해 설명드렸습니다.

처음이시거나, 좀 어려우시거나,

완수가 원씽이신분들은

처음 보여드린 2장만 하셔도 충분합니다!!!

지투기초반 15기 84조 화이팅!!!