[서기19기 5늘도 투자로 1씽하조 스스다] 4주차 지역분석을 통해 서울 투자 기회 잡는법 by 자음과모음님

안녕하세요 ~!

내년 1분기 서울 상급지 갈아타기 OR 투자한 스스다 입니다. 

​[여러분이 투자가 안되는 이유]

저는 금번 서울투자기초반이 N번째 입니다.

처음에는 이제 서울 투자 해야 하는것인가? 하면서, 

뛰어난 동료분들과 함께, 매임까지 제대로 하였고, 투자를 꼭 한다기, 

사는 지역 서울 앞마당 제대로 만들어야지? 하고, 

투자는 전혀 고려하지 않았습니다. 

다시 지방으로 다니곤 하였습니다.

2번째 서울투자기초반은 작년 말 지금과 같은 춥디추운 겨울이었고, 

연말에 지금 서울 투자 해야해? 게다가 성동구였는데, 엄청난 기회를 주고 있던것을 전혀 알아채지 못하고, 

그냥 흘려 보냈습니다.

솔직히 말씀드리면 메타 인지가 제대로 안되었고, 

그때까지 엄청나게 지금은 신축 할때라고 귀에 대고 이야기 하시던 터였습니다. 

언젠가 기회를 주겠지 하는 생각과 하락장인줄 알고 저는 그렇게 오래오래 가리라 생각 하였습니다. 

마지막 3번은 기회를 준다고 했던, 

자실로 3월에 다시 성동구… 엄청난 기회가 눈앞에 많이 있었고, 

매임과 동시에 바로바로 다른 팀이 낚아 채던 그때 였습니다. 

이제 서울 첫 상급지 보던차에 이게 좋은건지? 나쁜건지? 확신이 없었고, 

일단 매물코칭 걸어 두고, 매물이 남아 있으면 해볼까? 정도 였습니다. 

물론 매물은 당일, 혹은 다음날 소진되면서, 투자코칭의 기회 조차 하기 어려웠습니다.

그렇게 흘러흘러, 벌써 2024년도 마지막

금번 자음과 모음 강의에서 딱 저와 같은 상황을 보고 안타까워 하신 말씀으로 

열심히 뼈 맞으며 들었습니다. 앞으로 제대로 투자 범위를 설정후 매물임장 하도록 하겠습니다. 

✍ 투자범위에 맞는 물건 리스트 업하고 실제 임장 간다.

✍ 제대로 가치파악(임장+임보)한다. 

✍ 시세트래킹은 루틴처럼 하는것이다.

​[지금 시장에서 봐야 할것]

지금 다행히 앞마당/트래킹 덜하는 앞마당 포함해서 이제 10개는 된것 같습니다. 

하지만 해당 앞마당 만들때, 어떤 수요를 어떻게 끌어 들이는 가치를 가진 땅인지? 단지인지? 

객관적으로 보는것이 아니라, 그냥 언뜻 들은 내용으로, 하위 생활권만 투자 안하면 되지 머~! 라는 느낌

상위 급지의 중/하위 생활권 단지 vs 하위 급지의 상위 생활권 단지등등을 봤을때

그냥 상위 급지면 퉁쳐서 좋은것이라고 생각 했습니다. 

아니 제대로 비교 평가 하지 않았던것 같습니다.

역시 제대로 가치 판단을 하기 위한 단지 분석 과 비교평가 해야 겠다는 생각이 들었습니다.

또한 공급이 많은 시장의 상황을 파악하고, 신축과 구축의 투자시 특성을 제대로 알수 있었습니다.

이건 제 0호기 가진 지역과 겹치는데요, 말씀하신대로 입니다.

신축이 전세가가 버티며, 매매가가 떨어지거나, 전세가 되려 빠르게 오르거나

구축은 전세가가 빠지며, 매매가가 하락으로 인한 가치 대비 조금더 쌀 수 있는 기회 일수도 있다는것을

✍ 퉁쳐서 보지 않고, 상위/하위, 선호도 까지 제대로 정리 해두자
✍ 매임/투자대상 단지는 제대로 비교평가 해본다

​[EF지역 분석]

다행히 인구 부문은 알려주신대로 하고 있었습니다. 

물론 인구에 대한 특성을 나름 정리 하고 있었지만, 인구수 까지는 제대로 적용하지 못했던것 같습니다.

직장의 중요성은 다시 한번 알게 되었으며

교통이 중요하나, 교통이 잘되어 있다면, 교통 보다는 선호도를 좀더 챙겨 봐야 하겠다는 것도 알게 되었습니다

(이것은 결국 전화 임장과 부동산 사장님과 많은 대화를 통해 파악 해야 하는것이겠지요!)

물론 강의에서 저희들을 위해 쉽게 레버리지 할 수 있도록 설명 감사합니다.

학군도 수요의 입장에서 잘 이해 할 수 있었습니다. E지역이라면, 충분히 좋은곳 아니겠어?

학원가도 잘 되어 있는데, 여기가??? 하지만 중요한것은 결국 수요 였습니다.

수요를 정확히 알 수 있다는것, 그것이 더욱 중요함을 다시 한번 정리 할 수 있었습니다.

위치도 지금 0호기와 비슷한 느낌이었습니다.

분명히 F지역 앞마당 만들고, 생활권을 말씀하신대로 구분 하였는데

제가 가진 0호기의 자기 객관화를 하지 못했습니다. 

사람들 마다 생활권 구분을 그래도 직장 가까운 1등, 아냐 환경이 별로인 3등 다양하게 매기는 상황이었는데

확실히 위치/교통은 좋은것이 좋은지? 환경이 좋은것이 좋은지?

제대로 알 수 있었습니다.

0호기 매도에도 해당 객관적인 기준에 따라 적절히 매도가를 정하도록 하겠습니다.

마지막으로 EF지역 모두 앞마당이기에, 어떻게 선호도를 나누는지? 궁금 하였습니다.

그리고 앞마당에서는 소극적으로 하고 있었던 시세그루핑….

A억,B억,C억 잘 구분하여, 실제 투자대상 앞뒤로 잘 점검하고, 선호도 파악도 잘 하도록 하겠습니다. 

✍ 투자대상 앞마당 생활권 재점검 및 선호도 재정리
✍ 투자대상 시세그룹핑/시세지도를 통해서 저평가 여부 확인

✍ 임장보고서 단지분석시 생활권별 가치와 특징 정리 실시

​[서울 투자를 위해 할것]

. 투자 범위를 제대로 정리 해둔다.
  투자 대상 앞마당은 모두 전수 조사 해둔다. → 매매가/투자금별 단지 리스트 업 한다.

. 저평가 단지 리스트만 대략 봐서 적용 하는것이 아닌 투자 가능한 단지를 최대한 많이 비교 평가한다.
  : 제대로 가치(입지) + 선호도를 반영해야 한다.(급지가 다 가 아님)

. 투자 = 매수-보유-매도 모든 전과정을 이해하고(하락/상승) 확신을 가진후 접근해야 한다.

. 독서,강의,임장,투자를 반복한다. 

. 강사님들의 임보, 장표를 레버리지 하고 동료는 함께하자.

. 나는 지금 열심히 해야 하는 단계이다. 일단 씨를 뿌린다.

. 제대로 된 실력을 키우기 위해 명확한 목표를 세운다. 

  : 절대 서울 투자 ‘1개’ 하고 끝내려고 하지 않는다. 

. 최대한 현장에 많이 가서, 확인하고, 정리 한다.

. 당장 1호기를 위해 불필요 한것은 최대한 짧게, 혹은 정리 해둔다. 

적용해볼것

🎯 투자 범위 설정후, 해당 가치와 선호도에 대해 다시 한번 확인한다(강의레버리지/앞마당 재정리)

🎯 투자 범위에 대한 가격 전수 조사를 하고, 투자금/매매금 기준으로 구분한다. 

🎯 비교 평가를 통해 단지에 대한 가격 대비 가치가 있는것을 확인한다.

🎯 해당 단지를 매물임장을 통하여, 확인하고, 투자 한다.

독강임투에 대한 나의 1월 계획

독서 : 결국은 오르는 집값의 비밀(1권으로, 몰입/원씽/그릿은 2월 열중반에서 읽도록 하겠습니다)

강의 : 너나위님 특강 및 강의 정리, 투자코칭을 통한 방향성 정립

임장 : 투자 대상 앞마당 비교평가, 및 매물 임장 실시

투자 : 매도가 우선이라 매도 경험 쌓기 & 투자 대상 플랜 A/B 준비