[마얀] '초수익 부동산 경매의 기술' 독서후기

6번째 읽은 책의 독서후기입니다. (목표 : 2025년 12월까지 100권 읽기)

[책 소개]

제목 : 초수익 부동산 경매의 기술

저자 : 유근용, 양진노 지음

[목차]

      1부 경쟁 없이 소액부터 다 되는 초수익 부동산 경매

1. 알고 보면 어렵지 않은 특수물건 투자와 셀프소송
2. 낙찰 후 반드시 하게 되는 인도명령과 강제집행
3. 소유자가 두 명 이상일 때 공유물분할청구소송
4. 주거용 부동산 지분 낙찰받으면 공유물분할청구와 부당이득반환청구소송

5. 낙찰받은 토지 위에 타인의 건물이 있다면 부당이득반환청구와 건물철거소송

   2부 무조건 1,000만원 벌고 시작하는 셀프소송의 기술

6. 셀프로 신청하는 공유물분할청구소송
7. 셀프로 신청하는 부당이득반환청구소송
8. 셀프로 신청하는 인도명령
9. 소장 접수와 소송 진행 시 꼭 알아야 하는 절차
10. 피고와 연락을 취하기 위해 꼭 알아야 하는 절차
11.  피고가 사망했을 때 꼭 알아야 하는 절차
12.  소유권이전을 막기 위한 부동산처분금지가처분
13.  법무사 없이 수유권이전 하는 셀프등기

 [책에서 본 것]

• 경매∙공매 투자를 할 때 항상 주의할 점이 있다. ‘협상이 잘되겠지’, ‘점유이전금지가처분, 인도명령 등을 하지 않아도 금방 나가겠지’, ‘직접 만나보니 말도 잘 통하고, 언제까지 나간다고 하니 기다려주자’라는 식으로 막연히 넘겨짚지 말아야 한다. 실제로는 약속이 제대로 지켜지지 않는 경우가 많으니 말이다. 항상 기억하자. 협상과 소송은 언제나 동시에 진행해야 한다. 그래야 돈과 시간을 아낄 수 있고, 협상에서도 우위를 점할 수 있다. 정해진 절차를 모두 빠르게 진행하며 협상하는 습관을 들여야 한다.
• 꾸준히 협상을 진행했는데, 알고 보니 상대방이 엉뚱한 사람이었다는 사실을 알게 될 수도 있다. 그리 드문 일은 아니니 놀라거나 상심할 필요 없다. 배운 대로 협상과  절차를 동시에 차근차근 진행하면 된다.
• 경매를 하다 보면 다양한 사람들을 만나 제각각의 사연을 접하게 된다. 낙찰받고 이해관계인을 만나기 전까지 어떤 상황이 벌어질지 누구도 알 수 없다. 모든 일이 내 뜻대로 흘러가지 않는다. 경매를 하겠다고 마음먹었다면 항상 최악의 상황을 생각하고 움직이는 것이 좋다. 사기죄로 고소까지 당할 줄 누가 알았겠는가, 중요한 건 법은 낙찰자의 편이라는 것이다. 법의 테두리 안에서 정해진 절차에 따라 인도명령 및 강제집행, 유체동산경매를 진행한다면 어떤 문제도 생기지 않는다. 무턱대고 모든 일이 잘 풀리리라고 기대하지 말고, 어떤 문제도 모두 풀 수 있다는 생각으로 경매∙공매에 접근하기를 바란다.
• 지분경매∙공매의 핵심은 누군가에게 꼭 필요한 물건을 저렴하게 낙찰받은 후, 협의 또는 소송을 통해 마무리한다면 반드시 수익을 얻을 수 있다는 점이다. 투자하지 않을 이유가 없다. 해당 물건을 진행하면서는 긴장도 많이 하고 스트레스도 많이 받았다. 1차 변론기일 때는 공유자들이 많이 참석했지만 2차, 3차 때는 참여자 수가 확연히 줄었다. 그리고 최종적으로 매입하겠다던 사람이 약속된 시간까지 입금을 해주지 않아 애가 타기도 했다. 상황이 내 맘과 달리 흘러갈 때도 여유롭게 기다릴 줄 알아야 한다.  내가 조급해하면 분명 말과 표정에 드러날 수밖에 없고, 상대방은 다급해 보이는 나의 심리 상태를 이용해 주도권을 잡으려 할 것이다. 느긋하게 기다리면서 상대방과 윈윈할 방법을 모색한다면 쉽게 해결할 수 있을 것이다.
• 법정에서 처음 만난 공유자들과는 어떤 대화를 할까?  연세가 있으신 공유자들은 대체로 나를 보면 “아니, 이렇게 뜬금없이 소송을 걸면 안 되지. 젊은 친구가 말이야”, “이 땅을 우리가 그동안 어떻게 지켜왔는데, 무슨 소송이야?” 라고 얘기하곤 한다. 이럴 때는 정중하게 “지분으로 나온 토지를 여러분께 온전히 돌려드릴 마음으로 낙찰받았습니다. 서로 협의해서 시세보다 저렴하게 드릴 생각입니다. 그리고 소송을 제기한 이유는 등기부등본상의 주소지에 선생님들이 거주하지 않을 수도 있고, 연락처도 모르기 때문이었습니다. 소를 제기하면 기존 소유자 및 공유자들을 찾을 수 있고, 법원을 통해서 만날 수 있기 때문입니다. 그러니 너무 기분 나빠하지 마시고, 앞으로 이 토지를 어떻게 해야 할지 서로 의논하면 좋겠습니다.”라고 얘기한다. 그러면 대개는 그 토지의 역사가 쫘악 나온다. 그 땅을 물려받은 이야기나 사업 실패로 경매에 부쳐졌다는 등의 이야기가 나오면서 대화를 이어나가게 된다. 이럴 때 깊이 공감하고 경청하는 자세가 필요하다. 사람은 이해받았다고 느낄 때 마음의 문을 활짝 열기 마련이다.
• 공유자 중 한 명이 전혀 협조를 하지 않는 상황이었다. 나머지 공유자들은 부동산에 내놓고 팔고 싶어했지만 한 명이 요지부동이었다. 일산에 있는 집으로 두 번이나 찾아갔고 쪽지도 붙여놓았지만 연락은 단 한 번도 오지 않았다. 공유자가 여럿인 부동산일 때 이런 상황이 종종 발생한다. 중요한 건 처음부터 이런 상황이 펼쳐질 수 있다는 것을 인지하고 낙찰받는 것이다. 협의가 안 될 경우 공유물분할청구소송을 통해 판결문을 받고 전체를 경매에 넘긴 후에도 수익이 날 만한 물건을 고르는 것이 무엇보다 중요하다. 한 사람 때문에 질질 끌려다닐 필요가 없는 것이다. 특수물건에 입찰할 때는 협의가 잘 되지 않으면 끝까지 갈 수 있다는 마음을 갖는 것이 중요하다.
• 지분경매∙공매를 할 때는 항상 역지사지하는 마음을 가져야 한다. 지분으로 되어 있는 물건을 낙찰받아 수익을 높이기 위해 상대방을 불편하게 하고 짜증 나게 한다면 당연히 욕을 먹을 수박에 없다. 투자는 즐겁게 해야 한다. 원래 소유하고 있던 이들이 경매∙공매 절차를 몰라 공유자우선매수를 하지 못해 이런 상황이 벌어진 건데 내가 낙찰받아 다시 돌려드린다는 마음으로 지분경매를 즐긴다면 더 재밌고 즐겁게 수익을 얻으며 투자할 수 있을 것이다. 역지사지하는 마음, 잊지 말자.
• 주소보정명령 : 최초 소장 접수 시 등기부등본에 나와 있는 피고의 주소를 입력해 제출하면 그 주소로 소장을 송달한다. 그러나 피고가 그 주소에 실제 거주하지 않아 송달되지 않으면 주소보정명령이 내려온다. 이 명령서를 들고 주민센터를 방문하면 피고의 초본을 발급받을 수 있다. 초본 맨 마지막에 있는 주소로 소장을 송달할 수 있도록 피고의 주소를 찾아 보정하라는 명령이다.
• 어떤 일도 아무 이유 없이 찾아오지 않는다. 힘든 일도 결국 돌이켜보면 그만한 이유가 있어서 나에게 다가온 것임을 새삼 깨달았다. 용쌤이 강조했듯이, 변호사 할아버지가 와도 지분 토지 낙찰자의 재산권을 해할 수 없다. 그러니 어떤 상황이 닥치더라도 포기하지 말고 끝까지 가야 한다.
• 경매 브로커가 중간에 끼어 있는 상태였지만 처음에는 알지 못했다. 브로커가 대화 자체가 안 되고, 무조건 우기고, 화만 내는 성격인 데다 자기 할 말만 하고 연락을 끊는 바람에 속이 많이 상했다. 이럴 때는 감정적으로 대응하기보다 법에서 정한 절차대로 부당이득반환청구(공유자가 거주하고 있었기 때문에), 인도명령, 강제집행을 하나씩 진행해나가면 된다. 상대방에게 휘둘릴 필요도 없고 말도 안 되는 이야기를 들어줄 필요도 없다. 경매와 공매로 부동산을 낙찰받았다면 정해진 절차대로 진행하면서 소통의 창구를 열어놓으면 된다.
• 지분경매∙공매 투자를 하면서 가장 뿌듯하고 기분 좋았던 물건이다. 어머니는 물론이고 딸들도 배다른 오빠 한 명 때문에 엄청나게 속앓이를 해왔다. 나서서 해결할 수 있는 사람이 있는 것도 아니었기에 오랫동안 상처가 쌓였다. 그 물건을 낙찰받고 이해관계인들과 대화를 나누면서 문제점들을 빠르게 파악했고, 모두가 만족할 만한 상황을 만들기 위해 노력했다. 역지사지하는 마음으로 상대방과 서로 이익이 될 방법들을 찾아나가다 보니 감사하다는 이야기를 들으며 매도할 수 있었다.  수익을 더 크게 낼 수도 있었지만 상대방도 이익이 있어야 기분 좋게 마무리가 될 수 있다.  역지사지, 모든 투자자가 가져야 하는 마음이다.
• 지분물건을 낙찰받고 이해관계인을 찾다 보면 정말 다양한 상황을 맞이하게 된다. 처음 낙찰받았을 때 빠르게 수익을 얻을 수 있을 것 같아 다른 물건을 낙찰받았을 때보다 더 기뻐했다. 하지만 공유자 중 실종자가 있을 줄은 꿈에도 몰랐다. 소송을 진행하고 공유자들을 찾는 과정을 거치지 않으면 알 수가 없는 사정이니 말이다. 하지만 부동산을 저렴하게만 낙찰받는다면, 이런 다양한 상황이 발생하더라도 공유물분할청구소송으로 어떻게든 해결할 수 있다. 문제가 생겼을 때 겁먹지 말자. 방법을 찾고 서로에게 가장 좋은 방법을 생각하고 적용한다면, 결국 시간의 문제이지 반드시 해결되기 마련이다.
• 경매∙공매를 하다 보면 당사자 외의 주변인이 나서서 협의를 하려는 경우가 많다. 이 물건도 당사자가 아닌 사위가 나서서 대화를 지속했지만 제자리를 맴돌 뿐 진척이 되는 건 아무것도 없었다. 설령 진척이 있다고 하더라도 마지막에 틀어지는 경우가 많다. 그러니 항상 당사자와 대화하기 위해 노력해야 하고, 소송도 함께 진행해야 한다. 협의할 때 상대방 말만 믿고 기다렸다가 시간만 낭비하는 사계가 괸장히 많기 때문이다. 협상과 소송은 언제나 동시 진행, 이 점 꼭 명심하자.
• 부동산처분금지가처분 :  부동산에 대한 처분을 금지하는 것으로, 해당 부동산등기부등본에 ‘가처분’으로 기입된다. 공유자 입장에서는 가처분이 있으면 물건을 매도하기 위해 일반 매매 시장에 내놓을 수도 없고 처분할 수도 없다고 생각하기 때문에 압박감을 느끼게 된다. 이런 상황에서는 가처분 채권자에게서 협상이 들어올 확률이 매우 높다. 실무에서는 부동산처분금지가처분이 등기되어 있더라도 제3자에게 소유권은 넘길 수 있으나, 가처분 채권자가 본안소송을 통해 승소한 후 해당 부동산의 소유권을 가져올 수 있다.
• 채무자인 남편 때문에 답답한 일이 많았다. 공유자인 아내도 남편 때문에 쓸데없이 시간만 낭비하며 마음고생을 했다. 경매∙공매를 통해서 지분물건을 낙찰받으면 낙찰자에게 절대적으로 유리하다. 특히 공유자가 물건지에 거주한다면 더더욱 낙찰자에게 유리할 수밖에 없다. 이럴 때는 당사자(공유자)가 적극적으로 나서서 낙찰자와 대화를 나누며 가장 좋은 방법을 찾는 것이 현명하다. 하지만 이런 상황을 받아들이려 하지 않고 피하려고만 하는 공유자가 많다. 피할수록 매달 지불해야 하는 월세(부당이득금)는 커지고, 돈을 주지 않을 경우 자신의 지분까지 경매로 넘어갈 수 있는 상황이 된다. 이런 점들을 이해관계인들에게 잘 설명하고 대화의 장으로 이끄는 것이 능력이고 노하우다. 이런 능력과 노하우는 직접 경험해봐야 쌓인다. 작은 물건이라도 낙찰받고 해결해봄으로써 능력치를 쌓아나가자. 능력치가 곧 돈이다!
• 이 물건은 많이 꼬여 있었다. 1층 건물 주인은 토지에 대한 지분이 전혀 없었고, 2층의 2분의 1 토지 주인은 건물에 대한 지분이 전혀 없었다. 최악이었던 건 둘의 사이가 굉장히 안 좋았다는 점이다. 이런 경우에는 일의 순서를 정해 하나씩 해결해나가야 한다. 나는 우선 부당이득반환소송을 통해 건물 주인에게 땅 사용료를 받고, 건물도 매입했다. 그런 다음 2층의 토지 공유자에게 내가 낙찰받은 토지 2분의 1 지분과 매입한 건물까지 한꺼번에 매입할 수 있게 해줬다. 2층의 공유자에게는 건물이 다른 사람 명의라는 것이 가장 큰 스트레스였다. 영영 풀지 못할 숙제라고만 생각했는데, 이제 그는 온전하게 하나 된 건물과 토지를 소유할 수 있게 됐다.

• 공장의 전화번호를 알아내는 일은 어렵지 않았다. 네이버에 회사 이름을 치니 바로 연락처가 나왔다. 그런데 처음 통화할 때는 도저히 말이 통하지 않았다. 주소를 알려주고 어떤 땅인지 검색을 해보라고 해도 “내가 왜 그래야 하는데요?”라는 말만 반복할 뿐이었다. 막혀도 이렇게 꽉 막힌 사람이 있나 싶었다. 이렇게 대화가 통하지 않을 경우 해결할 수 있는 가장 강력한 무기는 바로 소송이다. 내 토지를 사용하고 있기 때문에 부당이득반환청구소송을 진행했다. 내가 사는 곳 관할인 남부지방법원으로 말이다. 공장 대표는 울산에서 남부지방법원까지 와야 하기에 변론기일이 1차, 2차, 3차로 계속 진행될수록 피로감이 누적될 수밖에 없다. 말이 통하지 않는 이해관계인들에게는 소송이라는 무기를 사용하면 대화의 장으로 이끌 수 있다.

   

[책에서 느낀 것과 적용할 것]

 경매∙공매에 대한 자세한 사례들을 보면서 일반인이 이렇게까지 할 수 있다는 것에 놀랐고, 저자가 참 대단하다는 생각이 들었다.  용쌤의 강의도 들었지만 나보고 하라고 하면… 글쎄, 아직은 자신이 없다. 호기심과 함께 두려운 마음이 동시에 일어나는 것을 부인할 수가 없다.

 책의 2부에 변호사 또는 법무사들이 서비스를 해주는 것들을 셀프로 하는 방법들이 자세하게 이미지와 함께 첨부되어 있어서 실무에서 적용해 보면 쉽게 이해할 수 있어 보였다. 베트남에서 근무하는 관계로 옥션원이나 온비드를 검색만 해봤고, 실제 진행을 하지는 못했다.

 솔직히 베트남이 아닌 국내에 있더라도, 마음의 진입장벽을 허물고 시도할 수 있을지 반반인 것 같다. 행동하면 무조건 경험과 노하우가 하나씩 쌓이리라는 점에서는 저자인 용샘의 말이 맞다고 느낀다. 이 지식을 내 삶에 어떻게 적용할 수 있을지는 지금으로써는 알 수가 없다. 하지만, 언젠가 그럴 수 있는 환경에 이른다면, 반드시 행동하여 실천해 보고 싶다.

 분명한 것은 이 기술은 투자자로써 상당한 플러스 요인이 될 수 있는 기술인 것은 확실하다는 생각이다.