실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 64기 34조 후라이]

1차시

●아파트의 가치를 왜 알아야 할까?

아파트의 가치를 알기위해서는 임장과 임장보고서를 작성해야 한다. 이를 통해 아는지역(앞마당)이 늘어나면 자연스럽게 투자할 수 있다. 가치를 알아야 투자

2차시

●앞마당을 왜 늘려야 할까?

투자 확신이 들지 않는 이유는 어느 한단지만 보고 있기 때문이다. 그단지에 미련을 두고 계속 가격이 떨어지기만 기다리고 있으니 투자를 못하게 된다. 아는 지역과 단지를 늘려갈수록 투자할 수 있는 단지가 눈에 보이기 시작하고 스스로 투자 판단을 할 수 있는 능력을 갖게 된다. 싸다 비싸다는 감이 없는가? 그러면 앞마당을 계속 만들어가라.

아파트를 바라보는 관점을 어떻게 갖아야 할까?  

●그냥 단지를 판단할 때 간편하게 “좋다”, “안좋다(나쁘다)”라고 보면 안될까?

일반인은 좋다, 안좋다라고 단지를 바라볼 수 있겠지만, 투자자라면 “이러한 점이 더 좋아. 아니면 이러한 점 때문에 덜 좋아”라고 얘기할 수 있어야 한다. 단순히 좋다, 나쁘다는 투자자의 관점이 아니다. 그러한 관점으로 단지를 판단한다면 구축단지를 바라볼 때 투자하기 꺼려하고, 결국 투자시장에서 떠나는 다수의 한 사람이 될 것이다.

●직접 임장가서 내 눈으로 직접 확인하고, 땅의 위치를 직접 밟아보며, 해당 아파트의 가치를 직접 분석하여 투자 결정하는 것이 중요하다. 일련의 과정이 낯설어서 어렵다고 느낄 때 포기하지 말고 계속 하다보면 조금씩 능력이 축적되어 6개월 1년안에 1호기 마련할 수 있다.

3차시

●임장 산책가듯이 편한 마음 가면 안될까?

단순히 해당 지역을 구경하고, 가보는 것이 임장이 아님. 해당지역을 다른 사람들이 좋아할지 아닐지 직접 내가 가서 판단해보는 과정이다. 환경, 단지 분위기가 좋은지? 상권이 모습이 어떤지?, 집의 상태, 점유자의 상황이 어떤지 확인해 보는 과정이다.

임장에서 절대 절대 절대 해서는 안되는 것은 집에서 할 수 있는 것은 임장지에서 할 필요도 없고, 해서도 안된다. 내가 직접 가서 눈으로 보고, 그에 대해 내 생각을 한줄 글도 좋으니 서술해 볼 수 있어야 한다. 임장을 통해 입지가 어떤지 입지 대비 가격이 싼지 비싼지 판단해 볼 수 있다. 이를 통해 투자할지 지켜볼지를 결정할 수 있다.

●임장순서에 맞춰 중간에 포기하지 않게 한달 스케줄을 짜야 한다.

●입지분석 장표 작성법을 익히고 해당 장표에서 얻을 수 있는 부분이 어떤 것인지 알아야 한다.

●위성지도 장표, 일반지도장표, 인구구성장표, 지적도장표, 나무위키 장표 임보에 넣어라.

● 장표를 작성하며 임장지에 대해 이러이러 할 것이라고 상상과 예측을 해보고 나중에 직접 임장지에서 본인이  상상이나 예측이 맞는지 비교해보면 지역에 대한 이해가 오래 남을 것이다.

4차시

●초보는 생활권 구분, 6개월이상인 경우 +생활권별 선호도 우선순위 매기기, 1년이상인 경우 +입지파악을 할 수 있어야 한다.

생활권 구분이란?: 서로 분위기가 다른 동네를 구분하는 것(초보는 법정동)

생활권별 선호도 우선순위 매기기란? 동네별 살기 좋은 순위를 평가하는 것.(아파트 주변상권의 종류나 노후화(신축, 구축) 등으로 파악)

●분임루트짜기 

카카오맵 법정동, 상권, 랜드마크아파트, 지하철역 등을 지나게, 큰길 위주로, 시작과 끝 일치, 자글자글한 주택가  말고 아파트 위주로, 

●분임할 때 뭘봐야 할까?

사람을 봐라. 사람들의 연령대, 옷차림을 통해 부유한 사람들이 사는 동네인지 가늠해 봐라(어떤 사람이 사느냐에 따라 아파트 가격이 다르고 상승장에 매매가 상승정도가 크게 차이나니깐)

이동네는 OO하고, 저동네는 ㅁㅁ하다고 얘기 나눌 수 있게 특징을 메모해봐라. 직설적으로 표현해서 메모하는게 기억에 오래 남고 지역에 대한 이해를 오래 머릿속에 남길 수 있다. 어르신이 많이 보인다던데 담배피는 사람들이 많이 보여서 환경이 별로인 것 같다던지.  비싼옷을 입은 사람들이 보인다던지 말이다.

본인 스스로 표현하고 메모 남기는 것 만큼 효과적인 분인 정리가 없다. 

●분위기 임장 핵심체크리스트 출력해서 어떤 것을 보고 어떤 특징을 얘기할지 알아두면 좋다.

직장규모-직장인이 많이 보인다. 사원증을 차고 다니는 젊은 사람들이 많이 보인다. 정장입은 사람들이 많이 보인다. 작업복을 입고 다니느 사람들이 많이 보인다 등

학원가의 종류&모습-학원가 주변 노래방이나 모텔 , 안마방 등의 유해시설은 없는지 등

사람들이 좋아하는 환경인지?-신도시 느낌이 나는지, 택지 느낌이 나는지, 거주지주변 생활상권이 충분한지, 대형마트가 있는지, 병원, 학원가, 대형마트, 유기농마트(초록마을, 한살림) 등

유해시설이 있는지?-유흥시설, 공장, 교도소, 비행장 등

지형이 어떠한지? 평지, 낮은 언덕, 심한 경사 3가지정도로 구분해서 표현

연령대 구성?-신혼부부, 중년부부, 어르신, 아이들이 많이 보인다던지 등으로 표현

●분임가서 하지 말아야 할 것

학업성취도율, 특목고 진학율 검색, 초품아 여부, 주요직장연봉, 직장명검색, 상가에 입점한 모든 점포의 종류를 파악하여 의미부여하는 것. 

●위의 내용 참조해서 분임에서 느낀 점을 자유스럽게 줄글로 적어서 남겨라. 사진도 찍고. 

가능하다면 동네별 순위도 정해봐라.

5차시

●단지임장의 목표와 이를 통해 얻을 수 있는 것은?

단지임장은 단지별 특징과 선호도를 파악하고 이를 통해 투자 우선순위를 정할 수 있다.

●임보능력에 따른 임장단지 선정해라

무리해서 중간에 포기하지 말고, 본인 능력에 맞게

●단지선정방법 숙지해라

아실>최고가순위>21년1월이후 기간설정>84세팅, 초보면 이렇게 나온 상위 3개만 단지 분석한다는 마음으로 접근해서 완료해 볼 것.

●단지임장중 동료와의 대화주제는?

아파트 단지에 대해 선호도로를 서로 얘기 나눠라. 예를 들어 방금 본 단지 어땠어요? 방금 본 단지는 정리 상태가 좋지 않은 것 같아요. 청소도 안되어 있고, 보도블럭도 말끔하지 않고, 잔디도 듬성듬성 나 있었어요. 아까 본 단지에 비해 어때요? 이런 대화가 중요함 내가 보는 것과 동료가 보는 면이 다를 수 있기에. 특히 아이키우는 여성분들이 보는게 정답일 확률이 높음. 깐깐하게 아파트를 보는 능력이 있으신 분들이다.

●입지를 뛰어 넘는 선호단지의 조건

대형평수 구성, 아파트가 밀집, 보도블록, 잔디 생태 관리가 잘 되어 있고, 조경에 신경 씀.

●그래서 단지임장 다녀와서 뭐가 정리가  되어야 하는데?

단지별 선호도, 투자기준 부합단지 정리

6차시

●매물임장 우선순위

전고점(21.1 이후 가장 높은 가격) 대비 하락률 20%이상, 전세가율 60%이상 이상 두가지를 만족하면서 가치가 높은 단지부터(입지, 연식)

●매물임장 마치고 꼭 점유자에게 언제 이사갈지 꼭 물어볼 것은?

잔금기한 확인을 위해 필수. 

●매물임장 팁 

다른 단지 부동산 이동중 카톡으로 매물정리 하기. 부동산 당 시간은 1시간 정도로 시간 텀 두기. 최종적으로 집에가기전 카페에서 오늘 본 매물 나눠준 양식에 매물정리 완료하고 집에가기. 하루 3곳~5군데 부동산 예약적정.

모든 부동산 방문후 각 부동산(단지)별 1등 물건을 한 눈에 보이도록 정리

정리내용에는 매매가, 전세가, 이사일, 점유자가 잔금일자 줄 수 있는 여유기간, 인테리어정도나 특이사항 등. 이렇게 적다보면 못적은거 사장님이 얘기해 줄 수도 있으니 메모해둘 것.

●위와 같이 하게 되면 투자기준에 맞는 단지가 보이고, 단지가 여러분의 우선순위에 맞다면 투자를 하면 됨.

●투자여부 결정 프로세스

부동산(단지)별 1등물건선별→해당 임장일 1등 물건 선별→지역내 1등 물건 선별→앞마당내 1등 물건 선별

7차시

●투자자로서 성공적인 삶을 살기 위해서는 ‘시간’과 ‘습관’을 체계적으로 관리해라.

●강의자료 해야할일-결과정리 PPT 장표 숙지

●긴급하고 중요한 일을 하는 것 당연. 긴급하지 않고 중요한 일(경제기사, 독서, 운동 등)을 계획에 반영하여 실행해라

●긴급하고 중요한일은 누구나 먼저 합니다. 고민되는 건 긴급하지 않은데 중요한 일과, 긴급한데 중요하지 않을 일이 있을 때 여러분은 어떻습니까? 한정된 시간에 긴급하지 않은데 중요한 일 예를 들어 독서와 운동을 채워넣고 행동한 사람들이 6개월후 1년 더 성장합니다.

긴급한데 중요하지 않은 일은 남에게 위임할 수도 있고, 그런일을 한다고 내가 성장하는데 도움이 별로 안됩니다. 긴급하지 않은데 중요한일을 내 계획에 넣고 꼭 실행해라.

꼭 긴급하지 않은데 중요한 일을 계획에 꼭 넣고, 실행해라. 혼동하지 말아야 할게 긴급하면서 중요한 강의수강, 임장, 임장보고서는 최우선이고 그것을 하고 남는 시간에 긴급하지 않은데 중요한 일들인 독서, 운동, 경제기사 읽기 등을 계획에 넣고 실행해라.

●임장과 임보의 습관화를 해라. 강제성을 두고 할 수 있도록 해라.

●투자가 취미가 되지 않도록 강제성을 부여해라

●시작해서는 결과까지 낼 수 있도록 작은 보상이더라도 꾸준히 본인에게 해줘라. 지쳐서 포기하지 않게 해라.

●잘하려고 하지 말아라. 능력이 안되든, 축적이 부족하던 어떤 이유든간에 잘하려하다가 포기하는 것보다, 그냥 결과나 과정에 대한 의심없이 끝내는 성취할 수 있도록 있도록 “그냥 하자”.