안녕하세요!
실전반 마지막 강의인 양파링님의 5강 후기를 작성하고자 합니다.
5강은 실제 수강생들의 질문을 통해서 아래 4가지 파트로 진행되었습니다.
- 현재 시장 상황:
- 현재 시장이 좋아서 서울 물건이 날아가버리지 않을지 자꾸 조급해진다. 하지만 아직 전고 못뚫은 단지도 있다. 서울이라고 다 오르지 않았다. 편견 가지고 보지 않으면 찾을 수 있음. 아직 4~5급지 또는 상급지 후순위 단지들도 전고 회복 안한 곳들도 있다. 그러니 조급하게 생각하지말고 투자금을 더 넓혀서 조금 더 시간을 가지고 찾아보자. 30평대도 트래킹해라. 살 수 있는 물건 찾을 수도 있다.
- 서울에 공급이 있다. 동대문, 성북구, 광진구 등. 3000세대 입주면 6개월 전부터 물량 나온다. 대규모 단지가 계속 입주 있다. 25년에 영향권에 계속 있을 것이다. 이 리스크가 기회가 될 수 있다. 구축 단지가 가격이 많이 눌려있다. 그 안에서 기회를 찾아보자.
- 좋은지역을 싸게 살 수 있는 시기니까 피하지 말고 임장하자. 투자금에 따라 우선순위를 항상 따져서 살펴보는 것이 필요하다.
- 변화하는 시장에 대응하면서 투자를 이어가야한다.
1) 투자 적극적으로 해야할 때 : 투자금 적게 들때. 좋은 자산을 살 수 있는 기회가 있을 때. 대출로 투자를 하면 모으는 돈은 적어질 수 있음. 대출을 받아도 되는 시장은 투자금이 적게 들 때. 뭘사도 싼 시기는 안사면 손해다. 그럼 대출을 받아서라도 사는 것이 좋다. 좋은 자산을 싸게 살 수 있을 때니까.
2) 투자를 보수적으로 해야할 때: 오른 지역은 보수적으로 해야한다. 운영한 채수가 늘어나면서 리스크 대비가 중요해지는 시기. 투자 포트폴리오적으로 리스크를 대비할 때.
3) 좋은 것을 모아야할 때: 투자는 항상 한다. 투자금 들어오고 싸다면 최대한 좋은 것을 하나 산다는 생각으로 최선을 산다. 쪼개는 것보다는 최선의 물건을 찾는 것이 좋다.
4) 채수를 늘려야 할 때: 시스템 만들면서 계속 채수는 늘려간다. 전세금 상승분과 내가 모은 돈으로 계속 돈을 파킹해나간다. 전세금 상승분으로 월 200만원 월세와도 같은 효과다. 전세금 상승분으로 월급보다 많이 나오게 되면 은퇴 가능하다. 전세금 20억 세팅하면 월 400만원으로 생각할 수 있음.
2. 준비:
- 투자금 2억 정도로는 현재 서울, 수도권으로 4급지부터 우선순위로 놓고 본다.
- 1억으로 수도권에서 보려니 단지 수준이 만족스럽지 않을 수 있다. 죽전, 부천. 외곽이지만 상승 저력을 가지고 있음. 수도권이란 시장은 올라가는 임팩트가 있다. 생활권이 떨어지고 최고 선호되는 단지가 아니더라도 이런 것이다. 단지가 맘에 안들어도 투자할만하다.
- 수도권 VS 지방: 가격이 같았지만 사이클이 짧게 대구가 먼저 오른 단지가 있다. 사이클이 다르니까 빨리 수익실현해서 수도권 갈아타기 가능. 다음 투자를 생각해야함. 수도권과 지방 모두 돈 벌 수 있는 시장이다.
- 수도권 외곽 경기도라도 다 같은 것이 아니다. 같은 지역에서도 더 선호도 있는 것을 하면 그만큼 더 빠르게 상승분을 얻을 수 있다.
- 정말 싸다고 생각하는 물건이 아직 전세가율이 올라오지 않았다고 하더라도 선호도가 높다면 일단 사는 것을 추천. 쌀 때 좋은 것을 사는 것이 정말 중요하다.
- 같은 지역 안에서도 선호도가 떨어지는 태영 단지는 오랫동안 기회를 줄 것이라서 지금 우선순위로 두고 살 단지는 아니다.
임보에서 꼭 남겨야 하는 것은
1) 순위 - 생활권, 단지, 단지내 로얄동 등 정확하게 나눌 생각을 하지말고 상중하 정도로 나눠도 괜찮다.
2) 공급 - 리스크, 기회. 무조건 잘 분석해서 정리를 해놔야함. 공급이 곧 내 미래의 시나리오를 결정하다.
3) 결론 - TOP 3 물건 결론을 내야한다. 이유까지 적어야한다.
- 과거 임보를 보면서 내 과거 앞마당 단지들의 가격 변화를 확인하고 내가 내린 결정 복기를 해야한다. 내가 놓친 것을 확인하고 다음 투자에 적용하자. 결과를 복기한 임보가 쌓일수록 확인할 데이터가 많아짐. 다양한 케이스를 경험하는 것이다. 내 임보를 가지고 검증하는 것이 나에게 진짜 유리하다.
3. 실전:
- 진짜 투자를 할 때에는 매임을 2~3일 집중적으로 하고 물건 우선순위를 뽑아서 협상에 들어가야함. 앞마당 시세를 계속 보면서 반복해야만 매수할 수 있다.
- 신축이 싸다면 연식 좋은 것이 항상 우선이다.
- 생활권 위상이 헷갈린다면 가격을 보면 된다. 대장 가격이 더 높을수록 생활권 위상이 높다고 생각함.
- 대신 경기도로 내려간다면 더 주변 생활이나 선호도가 좋은 단지를 해야한다. 서울 포기한 것은 그만큼 좋은 환경을 생각하고 내려가는 거니까.
- 수익금 - 가치성장 투자, 수익률 - 소액투자 소액투자와 가치성장 투자가 가능한 물건은 다르다. 본질은? 내 돈으로 어떤 투자를 할 것인지 방향성을 잡고 간다면 고민하지 않을 것. 내 돈으로 나는 어떤 투자를 할 것인가? 나는 가치 성장 투자를 할 것이다. 오래 지켜서 수익을 늘려가는 것에 집중 - 즉 좋은 것을 해야한다. 좋은 생활권, 선호되는 단지를 해야만 가치 성장 투자가 된다. 하략률만 보면 안된다.
- 매도의 기준은 내가 지금 이것을 팔아서 다음에 무엇을 살 수 있는지이다. 가치를 따져서 장기 보유를 할 것인지. 지금 시장에서 받아주는 가격이 전고대비 하락률 얼마나 되는지 확인. 가격이 어느정도 수준인지 -> 팔고 오를 수도 있는 단지라도 다른 더 좋은 물건을 사서 더 좋은 수익을 줄 것을 살 수 있는지 판단.
- 갈아탈만큼 돈이 생기는 것이 맞는지를 봐야한다. 더 가치있는 단지 살 수 있는지. 비과세나 취득세 등을 비교해서 이득을 얻을 수 있는지.
- 집을 팔아야하는 마음이 강한 것은 아닌지. 다른 더 좋은 단지 살 수 있는 돈이 부족한 것이 맞는지. 내가 살 물건에 맞춰서 적정 매도 가격도 정해지는 것이다.
- 내 입에서 나오는 말에서부터 협상은 시작됨. 적정 매수가는 가치와 가격을 제대로 파악하는 것에서 시작. 하지만 당장 협상보다 내가 그 물건을 최종적으로 샀냐 안샀냐가 중요함.
4. 태도:
- 잘 못하는 사람: 비교하는 사람. 비교하면서 시간을 보내면 내가 힘들다.
- 잘하는 사람: 배우겠다고 생각하고 적극적으로 물어보는분. 자신이 없더라도 내가 할 수 있는 것을 최대한 나누려고하면 됨.
