4주차 수강후기

*수도권: 직장,교통이 중요

*지방: 학군, 환경이 중요 (초등학교: 어린아이들 많이 사는 곳이 중요)

지방은 20평대보다는 30평대가 더 수요가 많음

*전세가가 높을 수록(공급물량 적을수록) 투자하기 좋은시기(투자금이 적게드니까)

*아무리 좋은 아파트라도 나쁜 타이밍에 팔면 수익이 나지 않는다.

부동산은 “가치”와 “타이밍(=가격)”이 제일 중요!!

*타이밍; 봄~겨울 사이클을 통해 알 수 있음.

*가치가 보통인 투자 : 전세가 오르는 만큼 매매가가 오름

-> 어떤 타이밍(가격)에 사느냐에 따라 수익이 달라짐. 저평가된 가격(가격이 쌀 때)!!

*가치가 성장하는 투자(매매와 전세수요가 끊이지 않는 아파트) : 전세가 오르는 것 보다 매매 가격의 상승 속도가 빠름. -> 적절한 가격, 싼 가격에 산다면 수익을 낼 수 있음.

*봄(상승장) : 투자금이 적게 듦. (이때 매수 해야함. 그러나 이때 오른다고 바로 매도하면 안되고, 여름까지 기다리기) / 초보가 투자하기 좋음. 매매가가 약간 오른시기에 투자!

*여름(상승장) : 이 때 팔아야 함. 그러나 꼭대기 때는 규제가 많으므로 어깨일 때 팔기

*가을(하락장) : 전세가 떨어짐. 역전세 조심.

*겨울(하락장) : 초보가 투자하기 좋음. (이 가격에 샀는데 잃을 수 가 있을까? 라는 마인드!)

가을 겨울 하락장을 견디면, 봄에 오르기 시작함.

같은 겨울이라도 더 가치가 있는 물건을 골라야 함.

*지금 시장의 무릎이 지난 시장의 허리 이다!

무릎이면 저평가된 가격이라는 뜻!(매수하기 적절한 타이밍!)

*가치가 있으면서 지금 오르지 않은 것들에 투자 기회가 있다.

내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐가 중요.

*투자 프로세스

: 임장*** -> 매수 -> 전세 -> 운영(보유 및 관리) > 매도***

*자모님의 하루 일과: 출근~퇴근 후 투자자로 출근! 임장, 시세조사, 계약, 전세빼기 (하루 2시간~4시간)

*임장

1. 지역선정 : 회사근처, 집근처 / 강남이랑 가까운 곳부터(사람들이 좋아하는 데에는 이유가 있음. 이런 걸 알고 다른지역에 적용해야함.)
2. 사전임장 : 위치(서울안에서, 전국에서), 월부 지역분석보고서 수익률보고서 참고, 내스스로 가치파악(인구 직장 교통 학군 환경), 인구이동, 공급물량, 그 지역의 시세 인근지역 시세(호갱노노 평단가 확인)
3. 분위기 임장(직접가서) : 지역을 보고 아파트를 본다. 가치가 있는지 아닌지를 확인한다. 기록한다.(카톡내게쓰기- 시작점~끝점 , 상권/아파트/느낌, 사진) 가치를 먼저 확인하고, 마지막에 전고점 확인! *아파트의 가치는 임장, 수익률보고서,임장보고서로 확인*
4. 매물임장 : 부동산에 문자말고 전화로!!! 매물확인(시세와 상황 확인) -> 약속잡기(*예약된 물건 문자로 보내달라하기!)-> 매물임장(예의있게!, 누수 및 하자여부 반드시체크!**)  -> 매수여부 판단 ; 저환수원리 투자원칙을 지키는 투자인지, 현재 가치가 있고 싼지 -> 전세놓기

*투자는 매수가 끝이아니라 매수에서 시작하는 것!

전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝남.

계약하고 두달 안(잔금날짜 두달 전)이 전세빼는 골든타임!!!!!!*****

전세비수기: 7~8월 휴가철, 11월수능~12월

성수기 : 1~2월, 9~10월 추석지나고 -> 따라서 잔금날짜가 11월정도가 좋음.

(전세가 욕심부리지 말고 시세대로, 시세보다 적은 금액으로 내놓기!, 집상태가 좋지 않을 때는 집상태를 좋게 만들기. 매주 부동산사장님께 전화하여 어떤 손님이 보고갔는지 왜 계약을 안했는지 확인! )

*매수하고 보유하면서 꼭 챙겨놔야하는 서류 ***

: 중개비(매수,매도) 현금영수증, 수리비 견적서/영수증, 취등록세 및 인지대(법무사 고용시 현금영수증발행), 등기권리증

*매도 시 고려할 것; 가치가 있다면 수익이 날때까지 보유한다!!***

리스크 대비가 된다면 보유한다!!

꼭지에 팔려고하지않는다. (무릎에서 사서 어깨에판다***)

*처음 투자시

3~5천 정도의 종잣돈을 모으고 시작! (대출 절대 노노)

앞마당 늘려가기.

지금 3천정도 있으니(청약포함) 올해 12월까지 4~5천(청약빼고 바로 현금으로 쓸 수 있는 돈) 만들고, 돈 모으면서 1월~3월 독서,임장, 4월에 실전준비반 강의, 5월에 열반중급반, 6월 서울기초(또는 열반실전반***행동으로 만드는 단계), 7월지방기초 듣기.

*어플추천

아실, 네이버페이(네이버부동산), 호갱노노, 네이버지도, 클로바노트

*초보투자자에게 필요한 것

:독서, 강의, 퇴근 후 임장, 실전투자, 인맥(독강임투인을 습관으로!)

*지금당장 할 수 있는 것 , 해야할 것

: 매 달 독서 4권(주 한권)(후기까지작성하기), 10억달성기 게시판 칼럼 읽기(필사하기), 뉴스랑 기사 보기, 댓글쓰기.

*책 추천: 워씽, 나는 부동산과 맞벌이한다