실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 64기 88할때 임장가조 마이구밍]

같은 가격일 때, 어느 지역과 어느 단지를 제일 좋아할지 판단하는 능력을 갖는 것.

그러기 위해서 임장을 통해 앞마당을 늘리는 게 중요하다는 걸 알게 되었습니다.

[임장의 순서]

1. 준비

사전준비 - 상상과 예측

(1)위성지도

• 빈땅 유무 파악 : 모자이크 형태 네모 박스 확인
• 지형 : 산의 위치 (언덕, 평지, 선호도 파악 가능)

(2)일반지도

• 굵고 반듯한 선 : 아파트(택지) / 얇고 복잡한 선 : 주택가

     (*주택가는 임장루트 제외)

→ 구도심 / 기존택지(구축) / 신규택지(신축) - 사람의 모습과 분위기가 구분됨 : 분위기 임장 시 확인

(3)연령별인구

(4) 지적도 : 땅의 용도 확인

(5) 나무위키 - 흥미 갖기 / 지역의 히스토리 파악

2. 분위기 임장

지리 → 생활권 구분(분위기 바뀌는 지점) 및 입지 파악 → 투자 우선순위

좋다/싫다가 아닌 “더 좋아? 덜 좋아?” 판단하기

우선순위 나누기 - 오래 걸리지 않게, 비슷하면 비슷한 대로 두기

1)생활권 구분하고 싶은 동네 정해서 걷기

2)아파트 주변 상권의 분위기 파악 (상권의 종류, 노후화 등)

3)구분한 동네의 살고싶은 우선순위 정하기

[수도권] 

인접 동네와 생활권 공유 (모든 동네 분위기 임장 필요)

대상X / 우선순위O

업무지구 규모 / 주요역 혼잡도(교통) / 주요상권(환경) 중요

[지방] 

외곽 동네+500세대 미만은 임장X

대상O / 우선순위O

주요상권 / 아파트 몰려있는 모습 중요

[단계별 임장]

1단계_ 동선 구상

2단계_ 평일 임장

3단계_ 주말 임장

4단계_ 임장 복기

[동선 짜기]

-카카오맵 (법정경계)

-법정동 확인

-동별 임장 순서 정하기

*입체적으로 동선 구성 (왔던 길을 돌아볼 수 있는 루트 : 복습효과)

*구체적인 상권의 내용은 사진으로 기록 

(임장 후 귀가하며 사진 보기) (구글포토-인포 확인) (복습은 한번으로 족함)

*지방은 아파트 몰려있는 택지가 떨어져 있는 경우多 - 차를 타고 이동

[현장 방문]

-지리 익히기

-사람 익히기 (옷차림, 외양, 표정, 말투, 연령대, 외제차)

-설명

*결과 - 가격에 구애받지 않는다면 어디를 사겠다

(스스로 설명하고 답을 내보는 것만큼 정리를 잘하는 방법은 없다! - 말로 하는게 가장 좋음)

[직장]

-업무지구 중요

-직장의 규모, 젊은 사람들이 출근하고 싶은지, 사원증 찬 사람들

: 몸소 체험 후 느낌 정리

(후순위_주요직장 연봉, 직장명 검색)

*집에서 할 것과 임장가서 할 것 구분!

[교통]

수도권 내 업무지구를 보유하지 않은 지역의 고충

지하철, 광역버스 

: 길찾기 조회한 것과 실제 차이

*평일 하루~이틀 시간내서 강남 출퇴근 혼잡도 확인

*주말에는 혼잡도 체크 어려움 - 교통 비중 낮추기

[학군]

-학원가의 종류 확인

-학군지는 유해시설,유흥시설 없음 

-노래방, 술집 등 있으면 비학군지 (학군을 보고 오는 지역 아님)

-저녁시간 학원가의 모습

[환경]

-수도권: 상권의 종류 확인(선호/유해)

-지방: 택지(신도시 느낌/아파트 몰려있는 곳/아파트 1개)

*구축+아파트1개만 있는곳 : 이전의 전고점 뚫지 못함 (투자X)

*유기농마트, 정신과 병원 : 선호도 높은 지역, 여유 있는 지역