[녹두보ㄹ1와 보리쓰들7ㅏ자_룡쓰] 1주차 강의 후기

안녕하세요 ^^ 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자

경제적 자유의 길을 걸어가고 있는

룡쓰입니다.

오늘은 지방투자실전반 1주차

라즈베리님의 강의

후기를 남기고자 합니다.

실전반 강의가 처음이고

월콘, 강사와의 만남, 투코, 매코 등

외부적인 요소가 없었다보니

라즈베리님 처음 뵙었는데

강의가 너무 좋았습니다!!

선두는 여기서 마무리하고

복기이자 강의 후기를 시작하겠습니다.

하락장 지방투자로

10억 버는 방법

라즈베리

지방투자실전반반 1강

[프롤로그]

# 지방투자실전반에 온 이유

✔ 복기와 도약의 시간                        

✔ 공부가 아닌 실전 투자에 맞는 행동

✔ 제대로된 방법을 배우는 과정         

☆BM★ 제대로 된 앞마당이

투자의 시작이다.

# 지방투자실전반에서 얻을 수 있는 것

✔ 10억 버는 투자자로 성장할 수 있는 환경               

✔ 실력을 쌓기 위한 몰입과 성공 경험                        

✔ 성장에 진심인 사람들과 함께하는 시간(튜터, 동료)

☆BM★ 함께+몰입up 성공경험 반복up

+괴물같은 좋은 분들 (윈윈환경)

∴ 2025년 지방 시장이 기회인 이유를 알고

실전에 적용할 수 있는 투자 과정을

정확하게 배우고 익힌다.

그리고 실행한다.

# 강의목차

✔ 지금 비방 투자가 기회인 이유            

✔ 최고의 성과를 내는 지방 투자법        

✔ 지방 투자로 목표를 달성하는 로드맵

✔ 마무리                                            

[본 강의]

파트1. 지금 지방 투자가 기회인 이유

step1. 지방 시장 진단(가격, 공급, 심리)

# 전국 가격

✔ 수도권 : 2024년 상승

✔ 지방 : 꾸준한 하락세  

☆BM★ 시장 안에서 단지별 가격이 다르다.

선호도가 중요하다.

# 서울, 광역시, 중소도시 흐름

✔ 서울 : 24년 매매 상승 후 소강상태  

(전세 상승폭 > 매매 상승폭)

✔ 대표 광역시 : 매매 하락, 전세 보함

✔ 대표 중소도시 : 매매/전세 보합    

(최근 소폭 하락)               

☆BM★ 서울 : 디커플링

광역시・중소도시 : 커플링

# 지역별 매매, 전세 가격 상관관계

✔ 매매가 ⇒ 예측불가             

✔ 전세가 ⇒ 인플레이션, 물가

✔ 전세가의 수준+공급량       

⇒ 전세가의 방향 가늠 가능

# 우리가 앞으로 집중해야 할 것

✔ 현재에 할 수 있는 것 VS 할 수 없는 것

⇒ 가치+가격의 수준 VS 바닥잡기+타이밍

✔ 미래에 알 수 있는 것 VS 알 수 없는 것

공급물량+전세가 방향성 VS 언제 오를까?+최고의 투자

# 공급 물량

✔ 서울, 경기 : 부족(인천 : 주의)                         

✔ 광역시 : 대전 주의(나머지 부족)                     

✔ 중소도시 : 청주, 김해, 포항, 원주, 아산 : 주의

(나머지 : 전반적 부족)

☆BM★ 공급 부분은 직접 손을 한땀 한땀

따야 머리 속에 많이 남길 수 있다.

# 심리

✔ 수도권 : 매수/매도간 줄다리기 

✔ 광역시 ; 매수우위(울산제외)    

✔ 중소도시 : 매수우위(전주제외)

☆BM★ 시장해석

수도권 : 뜨거웠던 7~8월을 지나

쉼의 구간

지방 : (일부) 겨울 ⇒ 겨울

(대부분) 가을 or 겨울

step2. 지방 투자가 기회인 이유

# 지방 투자가 기회인 이유 3가지

✔ 싼 가격       

✔ 적은 투자금

✔ 낮은 리스크

☆BM★ 단도투자
1. 위험이 낮은 거

(저위험, 돈을 잃은 확률 up)

2. 높은 불확실성

(고수익, 변동성)

∴ 지방 투자

# 싼 가격

✔ 지방도시 대부분 저평가된 상황        

✔ 전고점 대비 1억 이상 하락 단지 포진

✔ 가치가 있는 것이 싸졌다.                 

⇒ 기대이익 up + 안전마진 up

∴ 전고점 대비 30% 이상

하락한 단지 다수

☆BM★ why? 왜 쌀까?

✔ 저렴해진 3형제

⇒ 많은 입주 물량                 

⇒ 금리 상승                         

⇒ 전세하락에 이은 매매하락

# 적은 투자금(전세가율)

✔ 광역시 0.5~1.5억 (70~80%)  

✔ 중소도시 0.1~0.7억(80~90%)

⇒ 개별 단지 기준 훨씬 더 낮은

투자금으로도 투자 가능

∴ 높은 전세가율, 하락⇒ 상승으로

턴어라운드한 전세

☆BM★ 도시가 작을수록 좋은

아파트를 봐야 한다.

신축이 시장가격의 반영

속도가 빠르다.

# 낮은 리스크

✔ 낮은 매매가격                       

✔ 매매보다 저평가된 전세        

✔ 수급의 불일치 (수요 > 공급)

∴ 향후 3년 이내 입주물량

현저히 감소

파트2. 최고의 상과 내는 지방 투자법

step1. 지방 가치성장투자

# 지방 가치성장투자

✔ 의미 : 시간이 흘러도 여전히 좋을 것을

돈이 좀 들더라도 좋은 값일 때

사서 모으는 투자

☆BM★ 지방 가치성장투자의 경우, 전세가가 반드시

우상향 하지 않을 수 있음(실거주가치)

10년 이상 장기간동안 적어도 물가상승률

이상의 상승률을 보이는 단지

✔ 특징 : 매매가 전세보다 상승폭이 훨씬 크다.

매매가격이 어느 정도 하락하면

전세가에 관계없이 먼저

상승하는 경향

(전세가 하락이 멈췄을 때)

# 지방 소액투자

✔ 의미 : 가치가 있고 사이클상 무릎 아래

가격인 것을 사서 어깨에 파는 투자

step2. 지방 선호도 파악하는 방법

# 아파트 선택 기준

✔ 수도권      

부촌 > 직장, 교통 > 학군, 환경

✔ 광역시     

부촌(학군) > 환경 > 직장, 교통

(소수의 부촌 > 대다수 연식 좋은 것)

✔ 중소도시

환경 > 학군 > 직장, 교통

(연식 > 입지)

# 선호요인 손쉽게 찾는 방법

1. ✔생활권 분류                          

2. ✔ 대표 아파트 찾기(신・구축)

3. ✔ 생활권별 선호요인 역추적  

4. ✔ 해석 붙이기                      

☆BM★ 생활권은 최대 5개로 구분하고

결국 단지 대 단지로 비교해야 한다.

성과를 내는 투자자는 과거 사례를 통해 남들이

보지 못하는 것을 보려고 노력한다.

세대수는 많아야 하고 300세대 이하는

약간 낮게 봐야 한다.

step3. 지방 소액투자 3가지 핵심요소

# 저평가

✔ 가치가 있는 것을 가치 대비

저렴한 가격에 산다.

✔ 비교평가의 핵심 2단계       

1. ⇒ 최대한 비슷한 조건            

(도시 규모, 평형, 입지, 연식 등)

1. ⇒ 도시의 규모 조절하며 비교

(광역시 vs 중소도시)

∴ 도시 규모를 위아래로 조절하며

입체적인 비교 평가&가격 왜곡 찾기

☆BM★ 최대한 비슷한 조건으로 맞춰서

비교하는 게 핵심

크고 작은 도시들이랑도 비교해보는게

확신을 갖는데 도움이 된다.

숫자(가격)보다 가치를 반드시

먼저 봐야 한다.

# 적은 투자금

✔ 투자금이 적을수록 + 기대이익이 높을수록

✔ 핵심 : 저평가 단지 먼저 정리 후                

전세가 트레킹                  

(투자금 자체에 매몰 X)                

# 리스크 관리

✔ 기대이익보다 낮은 리스크에 투자한다.

⇒ 아무지 좋은 것이라도 싸지 않다면 

좋은 투자가 되기 어렵다.

⇒ 잃지 않는 투자를 위해 반드시 가치

대비 저평가를 먼저 봐야한다.

⇒ 해당 단지, 주변 단지 전세가, 상황

꾸준히 파악            

⇒ 주변 입주 물량의 영향도              

반드시 확인            

✔ 가장 큰 리스크는 투자자 본인

⇒ 스스로의 실력과 노력에 대한 떳떳함

⇒ 그로 인해 얻게되는 지역의 가치와   

물건의 가치에 대한 확신 

step4. 실전투자사례

# 매수단계의 핵심

✔ 전세 세팅까지 마무리하는 것

⇒ 현실적인 전세가 세팅    

⇒ 독강임투를 이어나갈 것

☆BM★ 선호도가 높으면

전세 수요와 상승이

빠르다.

# 투자하고 4년이 지나면서 배운 것들

✔ 보유는 대응의 영역                

✔ 전세 상승분보다 싸게 사는 것

✔ 수요up+선호도up+저평가   

 단지 찾기 노력    

⇒ 좋은 결과

파트3. 지방 투자로 목표를 달성하는 로드맵

# 로드맵

✔ 제대로 앞마당 늘리기+잃지 않는 투자

✔ 앞마당 관리+경험(자산 쌓아가기)      

☆BM★ 충분한 공부+앞마당 多

⇒ 필요한 건 투자 경험

# 마음가짐

✔ 남들과 다르게 살고자 한다면

남들과 다르게 살아야 한다.

✔ 이렇게까지 해야하나?          

이렇게까지 해야한다!

✔ 외롭다..                             

모두가 외로웠다.        

[에필로그]

파트4. 드리고 싶은 말씀

# 명심

✔ 할 수 있다고 생각하는 사람만                    

할 수 있을 것                  

✔ 어떤 것에 몰입해 성장할지 생각               

(임장, 임보, 실전투자 과정)       

✔ 결과가 아닌 성장 과정에 집중                 

✔ 소중한 시간을 쪼개서 함께 해주시는 것 

튜터님께 예의와 존중을 표현

✔ 동료에 대한 기버마인드                      

# 각인

✔ 믿음

⇒ 나는 반드시 목표를 달성할

것이라는 긍정적 믿음

✔ 신념

⇒ 내가 가고 있는 길이

올바르고

이 길을 걷고 있는 스스로에

대해 넌 해낼 수 있는 사람이야

라고 말해줄 수 있는

굳은 신념

✔ 끈기

⇒ 포기하고 싶고

그만두고 싶을 대도

한 발작 더 내딛는

미련하리만치

우직한 끈기

# 응원 메시지

후회없이, 미련없이 투자 인생에서 최고의 한 달

잘 보냈다란 생각이 들 수 있게 튜터/동료분들과

한 팀으로 몰입하는 한 달 보냅시다.

[깨달은 점]

✔ 비교 평가시 서로 다른 조건에서

비교를 하기보다는

같은 조건으로 비교하기

✔ 충분한 공부와 앞마당이 많다면

이제 투자 경험의 차례이다.

[적용할 점]

✔  뭐든 어렵게 풀어가지 말고 하나씩 하나씩

쉽게 풀어 나가기

단지 비교를 평형 연식 등 다르게 하지 말고

조건을 맞춰서 쉽게 쉽게

이 단계가 넘어서 조금은

난리도 있게 가자!!

✔ 믿음+신념+끈기로 끝까지

이기는 게임을 하자!