안녕하세요? 김철종 세무사입니다.
주택을 취득하고 보유해 오다가 매각하는 단계까지 일련의 과정에 있어서 세금을 뗄래야 뗄 수 없는 관계인데요. 취득 단계에서는 취득세, 보유 단계에서는 종부세, 그리고 매각 단계에서는 양도세가 대표적이라고 할 수 있겠습니다. 그 중에서도 양도세는 다른 세목에서 비해 세금이 크다 보니, 바로 이 양도세를 줄이는 것이 절세의 핵심이라 할 수 있습니다. 주택 양도세에서 가장 큰 절세 효과를 누릴 수 있는 것이 바로 1세대 1주택 비과세를 적용받는 것인데요. 1세대 1주택 비과세를 적용받느냐 안받느냐에 따라 세금 차이가 수 천만원에서 수 억까지 발생할 수 있고, 그만큼 과세 당국에서도 꼼꼼하게 비과세 요건을 따져 판단하고 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
먼저, 비과세 요건부터 짧게 살펴보겠습니다. 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 요건을 한 줄로 요약하면 아래와 같습니다.
양도일 현재 거주자인 1세대가 1주택을 2년 이상 보유 또는 거주하고, 그 1주택 만을 보유한 상태에서 매각
(단, 양도가액 12억 원 초과 시 초과분에 대한 양도세 발생)
이처럼 양도세 비과세는 그 요건을 한 줄로 요약할 수 있을 만큼 간단하게 정리되지만, 실제 적용에는 굉장히 꼼꼼한 검토와 확인이 필요합니다. 이와 관련해서, 저는 이번 시간에는 비과세인 줄 알고 보유 주택을 팔았다가 양도세 2억을 더 내게 된 사연을 소개해볼까 합니다.
2년 거주 요건과 예외 규정
이번 사연은 비과세 요건 중 보유 및 거주 요건과 관련됩니다. 1세대 1주택 비과세를 적용받고자 하는 주택은 취득일부터 양도일까지의 기간. 즉, 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 여기에 더해, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있습니다.
최근 상담하다보면, 과거 조정대상지역 지정이 확대되던 시기인 2017년부터 2020년까지 기간 중에 취득하신 후 매각을 고려하시는 분들이 종종 있는 편인데, 여기에 해당되시는 분들은 반드시 주택 취득 당시에 해당 지역이 조정대상지역이었는지 여부를 확인하시어 2년 거주요건이 적용되는지를 체크해보셔야 하겠습니다.
한편, 계약 시점에는 조정대상지역이 아니었는데 계약 후 잔금 치르기 전에 조정대상지역으로 지정되는 바람에 2년 거주요건이 추가되는 경우가 발생할 수 있는데, 조정대상지역으로 지정될 줄 몰랐던 분들 입장에서는 다소 억울할 수도 있겠죠. 이에, 2년 거주요건 적용 예외 규정도 함께 생겼는데요. 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급일 현재 무주택자이면서 계약금 전부를 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면, 잔금일에 조정대상지역이더라도 2년 거주요건을 적용받지 않습니다.
그럼 아래와 같은 경우에는 어떨까요? 2년 거주요건이 적용될까요?
사연자는 A주택을 보유한 상태에서 당시 비조정대상지역 내 B주택을 매수 계약 체결하였고, A주택 매도 잔금을 받은 이후 B주택 매수 잔금을 치르기 전까지의 기간 중에 해당 지역이 조정대상지역으로 지정됩니다. 이후, B주택 한 채만을 계속 보유해 오다가 매각하였습니다. 사연자가 B주택 보유기간 동안 해당 B주택에 거주한 적은 없었습니다.
사연자의 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었을까요?
앞서 설명드린 것처럼, 조정대상지역 내 취득하는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있습니다. 취득 시점은 원칙적으로 잔금일을 의미하므로, B주택의 경우 매수 잔금일에 조정대상지역으로 지정된 상태라 2년 거주요건을 적용받는 것이 원칙입니다.
다만, 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급일 현재 무주택자이면서 계약금 전부를 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면 잔금일에 조정대상지역이더라도 2년 거주요건을 적용받지 않습니다. 사연자는 B주택이 이 예외 규정에 해당된다고 판단했습니다.
예외 규정을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
(1) 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결했는가?
B주택의 매수 계약을 체결하는 시점은 조정대상지역으로 지정되기 전이었습니다.
(2) 계약금 전부를 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는가?
사연자는 계약체결일에 매매계약서 상 계약금 전부를 지급한 이체내역을 보유하고 있었으므로 확인이 가능했습니다.
(3) 계약금 지급일 현재 무주택자인가?
사연자가 B주택의 매수 계약을 체결하는 시점엔 이미 A주택의 매도 계약이 체결된 상태였습니다. 사연자는 이미 A주택에 대한 매도 계약을 체결하면서 계약금도 수령했고 잔금 수령만을 앞두고 있으므로, 사실상 무주택자라고 판단했습니다.
그런데, 세법에서 규정하고 있는 양도일은 ‘잔금일’을 의미합니다. 즉, 사연처럼 A주택을 팔기로 마음먹었고, 실제로 매도 계약을 체결하여 계약금까지 수령했더라도, 아직 잔금을 받지 않았기에 A주택은 여전히 사연자의 주택인 것입니다.
결국, B주택에 대한 매수 계약 체결일에 사연자는 A주택을 보유한 상태이므로 무주택자가 아니고, 따라서 계약금 지급일 현재 무주택자이어야 한다는 요건을 충족시키지 못했고, 결국 보유기간 중 2년 이상 거주하지 못했다면 사연자는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없었던 것입니다. 사연자는 B주택에 거주한 적이 없었기에 결국 비과세를 적용받지 못해 양도세 2억을 더 내야 했습니다.
맨 처음 말씀드렸던 것처럼, 주택 양도세 측면에서 가장 큰 절세 효과를 누릴 수 있는 것이 바로 1세대 1주택 비과세를 적용받는 것이고, 비과세 적용 여부에 따른 세금 차이가 워낙 크다 보니 반드시 사전에 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 용어 하나하나 정확하게 따져봐야 합니다. 사연에서 보신 것 처럼, 양도일, 취득일, 1세대 등 의미에 대한 작은 오해 하나가 이렇게나 큰 세금 차이를 만들어낼 수도 있습니다.
주택 매각을 고려중이신 분들에게 이번 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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