[투자후기] 월부 6개월차 초보, 서울수도권 4급지 신축 1호기 하다!

안녕하세요, 돈그릇을 키워 부자아빠가 되고 싶은 공대부자형, 부형입니다.

오늘은 지난주 1호기 계약을 마치고 그간 복기 겸 후기를 써보려 합니다.

▶ 상황
저는 40대 외벌이 가장으로, 

지난 3월부터 열기-> 실준반-> 서투기 -> 열중 ->실준반 -> 서투기를 듣고 있는 6개월차 초보입니다.

처음에는 중복된 과정을 듣는게 의미가 있을까 싶은 생각도 있었지만, 

빠르게 앞마당을 늘리고 투자하고 싶었기에 임장강의 위주로 재수강 했습니다. 

그리고 듣고나니 들을 때 마다 새로운 내용이 있고 더 배우는 것이 있어서 후회없는 선택이었습니다.

 이번 1호기는 결혼 전 보유했던 아내 0호기 갈아타기로 시작되었습니다. 

3월 열기 듣기전에 매물 내놓은 상태였고 3월말에 매도 계약, 5월에 잔금 했었습니다. 

해당 물건은 실거주 하다 주담대 낀 상태로 월세로 2년 돌리다 이번 3월부터 공실상태로 있었습니다.

(매달 주담대+관리비가 110만원 계속 나가는 상태.. 외벌이에겐 매우 자금압박..)

그렇게 아내 0호기를 매도하며 완성되었습니다. 

시장에서 제일 위험한 사람, 돈 들고 있는 초보. 

네  바로 접니다 🤣

 돌이켜 보면 다행히도 매도하고 돈 들고 있음에도 순간 조급한 생각이 들 때도 있었지만, 

생각보다 마음이 급하지 않았던 건 제명의 0호기 실패 사례가(21년 꼭지에 사서 아직도 마이너스 상태..) 

있어서 인 것 같고, 실패도 경험이 된다는 걸 느꼈습니다.

 어쨌든 돈을 들고 있으니 투자를 위해 몰입할 환경이 조성되었습니다. 

아내도 투자 공부하는데 협조 많이 해주고, (매우 고마운 아내님❤️) 

저도 거의 쉬는 날 없이 했던 것 같습니다. (물론 초보라 효율은 저 세상..)

 그렇게 공부하며 투자 방향성을 헤메던 중, 6월에 투자코칭 광클 성공했습니다! 

하지만 예약하려 보니 이미 6월은 매진(?)되어 7월 중순 아내와 월부사옥 방문하여 투코를 받았습니다. 

마스터 멘토님께 제명의 0호기 방향성, 앞으로 투자 방향성을 점검 받고,

투자금에 맞는 매물 기준을 확립할 수 있었습니다. 

올해 내에 꼭 투자하셨으면 좋겠다는 말을 하셨고, 그래 꼭 해야지! 하고 다짐했습니다

⚠️복기 포인트 

잘한 점 : 모르면 일단 물어보기. 투자 코칭으로 방향성 확립한 것.
개선 점 : 아~ 무 매수 계획없이 0호기 매도 한 것. 공부하기 전이었지만 매도 후 투자 계획은 반드시 필요한 것. 

매도하고 바로 매수했더라면… 얼마나 좋았을 까 함.

▶ 매물코칭
4번째 앞마당(반포함)을 만들던 7월, 이정도면 괜찮은거 같은데? 하는 매물을 만나게 됩니다. 

그런데 확신은 없고, 어떻게 할까하다 안되도 투자 공부하는셈 치고 7월말에 매코를 넣게 됩니다. 
마침 휴가라 다음날 오전에 바로 매코를 받게 됩니다. 

매코 받던때가 1호기 매수과정 전체중 가장 긴장 되었던 것 같습니다. 

잔쟈니 튜터님과 매코를 진행하였고(열반중급 강의를 들은 터라 내적 친밀감 뿜뿜), 

올린 매물 2개 모두 투자로는 괜찮지만, 이라는 답변과 함께 1순위 단지가 투자로 조금 더 낫고, 

다만 가격적 측면에서 올린 매물과 같은단지의 다른 매물을 먼저 보는게 좋겠다는 코칭을 받았습니다. 

그리고 잔쟈니 튜터님께서는 세심하게 전화끊고 해야할 액션플랜을 정해서 순서대로 알려주셨습니다. 
(잔쟈니튜터님 진짜 최고 😍)

⚠️복기 포인트

잘한 점 : 일단 코칭 신청하고 배우려는 자세
개선 점 : 눈에 좋아보이는 매물 선택한 점. 투자로 돈 벌 수 있는 물건 선택하기.

▶ 공급 많은지역 투자, 전세 맞추기
문제는 제가 선택한 지역이 공급의 영향이 큰 지역이라는 점이었습니다. 

잔쟈니 튜터님께서도 이 부분을 매우 주의할 점으로 말씀해 주셨고, 전세대기자를 꼭 잡아야 한다고 말씀하셨습니다. 
매코 받을 때는 다 알 것 같았는데 막상 전세대기자 미리 계약하려면 순서가 어떻게 되지 혼란이 왔습니다. 😱😱

6.27대책으로 전세대출이 까다로워진 상황이라 상당히 혼란스러웠고, 

주변 월부 지인들에게 전세 놓는 프로세스 다시 한번 확인하고 (관악2조 최고!) 

부사님과 전세대기자를 잡을 방법을 이야기하게 됩니다. 

튜터님은 대기자 있는 상황에서는 주인과 전세대기자가 먼저 계약맺고 

세입자 입주 후 몇일 지나서 제가 승계받는 상황이 베스트라 하셨는데, 

부사님은 그 방법 말고 제가 먼저 빠르게 등기 가져오고 저와 전세대기자 계약하는 방법을 말씀하셨습니다. 

등기 가져올 때 투자금 외 차액인 전세금 부분은 차용증 형식으로 하고,

주인 이사나가고 세입자 들어올때 상계하는 조건이었습니다. 

실제로 실행해보지 않아서 모르겠는데, 

이 역시 집주인이 수락해야 가능한 방법이라 잘 쓸수 있을 지는 아직도 의문이긴 합니다. 

어쨌든 부사님께 그러면 전세대출 되는 건지 확인 부탁드리고, 

저도 대출상담사 세분과 통화결과 등기 후 전세계약은 문제 없다는 답변을 받았습니다. 

그럼에도 진짜 되는거 맞나하는 걱정이 되긴 했습니다.

⚠️복기 포인트

잘한 점 : 전세대출 되는지 3자(대출상담사) 확인 한 것
개선 점 : 주인과 전세계약맺고 승계방식으로 부사님께 강하게 어필 못한 점.

▶ A단지 1번 매물 거둠
첫번째 단지 부사님과 이야기하면서 해당단지 제일 싼 매물 컨택했는데, 

물건 내놓은 부동산 2군데 모두 투자자에게는 못판다고 이야기 해서 포기했습니다. 

특올수리 물건 가진 부사님이 공동 중개요청도 많이 듵어오는데 단독으로 저와 하고 싶어하셨고, 

1500정도 네고 된 상황에서 500추가로 네고 더 말씀드렸습니다. 

동시에 전세대기자에게 전세금 조건에 계약할지 의견조율 진행하였습니다. 

그리고 집주인 OK 나고 계약금 계좌가 나온 상황이었는데,

 전세대기자가 결정을 계속 못하는 상황이 2일이나 이어졌습니다. 

나중에 들어보니 지금은 대출없이 전세사는 세입자인데 

평형 올려서 이사 계획 중이나 대출에 거부감을 가져서 계속 망설였다고 전해 들었습니다. 

그렇게 3일째 되던 날 부사님이 안좋은 소식있다고 연락와서,

 매도자가 자기가 갈아타려던 물건이 날아가서 자기도 그 가격에(네고된가격) 못 판다고 계좌를 거두어 갔습니다. 

하하하.. 주인올수리 물건 안녕...

⚠️복기 포인트

잘한 점 : 네고 시도하고, 전세대기자 확정없이 계약하지 않은점 (리스크 회피)
개선 점 : 애초에 투자금 타이트하게 잡아서 전세금 내려서 계약 할 여지가 별로 없었던 점. 전세대기자 망설일때 당근으로 제시 할 것이 별로 없었더라..

▶ A단지 2번 매물 거둠
그렇게 1번 매물을 떠나보내고 다른 매물을 봤는데,

임대사업자 물건으로 전세가 낮게 껴 있으나 11월 만기에(계약갱신 사용),

예전 수리했으나 집상태 깔끔해서 딱히 수리할 필요가 없는 물건을 봤습니다. 

다만 가격이 특올수리한 물건의 가격과 비슷해서 4천 네고해주면 생각해보겠다고 

부사님께 던지고, B단지 매임하면서 기다렸습니다. 

그러고 2일후 부사님께 연락와서 3천 네고 해줄테니 할래? 하셔서 일단 알겠다고 하고,

아내와 집 한번 더 보면서 1천 네고를 더 던질 계획을 했습니다. 

그렇게 아내와 같이 집 보고 1천 네고를 이사정 저사정 이야기하며 더 이야기했고, 

부사님이 그러면 집주인과 한번 이야기해 보겠다고 하셔서 집으로 돌아왔습니다. 

그리고 그 다음날, 그 매물 역시 매도자가 보던 급매가 날아가서 매물을 거둬갔습니다. 

이렇게 거래 안되는 시장에서 매물을 2번이나 거두다니..

⚠️복기 포인트

잘한 점 : 끝까지 네고하고 하려고 시도한 점.
개선 점 : 역시 투자금 한계 상황이라 목표 매수 금액과 전세금액의 조정 여지가 크지 않았던 점. 리스크 관리를 위해 투자금을 좀더 보수적으로 봐야함.

▶ B단지 실거주 매도자 
B 단지는 매코때 언급된 단지로 역시 가치대비 저평가된 약점있는 신축이었습니다. 

A 단지 진행하면서 같이 매물을 보았는데, 주인 거주 물건인데 부사님이 다행히 투자에 호의적이시고, 

주인이 전세 먼저 계약 후 승계하는 방식을 제안해 주셨습니다! 

게다가 전세대기자도 있다네요? (오예!!) 

그렇게 그 물건 보고나서 열려있는 부동산 다 돌아다니며 물건 털었는데요, 

아쉽게도 네이버 등록된 물건 보다 괜찮은 물건을 발견하지는 못했습니다. 

그렇게 처음본 부사님께 매수 의사 전달하고, 

부사님이 그런 거래 방식을 집주인께 설명하고 동의 받는 과정이 필요하다며 

설득하는데 조금 기다려 달라 하셨습니다. 

그렇게 하루 이틀 사흘... 나흘째 전화 드렸는데 집주인이 아직도 결정 못했다고 합니다. 

시간을 좀더 주라고. 그렇게 2주 뒤까지도 그 매도자는 결정을 못하셨다고 합니다….

⚠️복기 포인트

잘한 점 : 다른 물건 없는지 부동산 워크인으로 털고 다닌 점
개선 점 : 단지 주변에서 좀 떨어진 모든 부동산을 가보지는 못한 점. 부사님들 중 시큰둥하고 “네이버 매물이 다에요” 하는 반응들을 볼 때면 힘이 빠졌지만 더 갔어야 했음.

▶ C단지 전세 낀 매물
B 단지 매물이 매도자 결정이 지연되는 느낌이 들때 쯤,  

미리 봐두었던 세낀 물건인 C단지에 5백이라도 네고 해주면 매수 의사 있다고 남겼습니다. 

애초에 집주인이 네고 거절한다고 들었던 터라 그냥 던졌습니다. 

매코 받을 때도 이 물건 네고가 잘 안되요 튜터님 그랬는데, 

네고는 투자의 본질이 아니라 말씀하시며 저평가 된 것을 알아보는 것이 더 중요하다 하셨습니다. 😅

그럼에도 투자하는 사람 마음이 그게 아니기에 튜터님 네고 요령을 알려주셨습니다!🤩 

그렇게 부사님과 통화 후 잘 안될텐데 이야기 한번 해볼게요 하셨고, 

퇴근 때 쯤 부사님 연락와서 5백 네고 조건에 거래한다고 연락이 왔습니다. 예쓰!!💪 

그런데 매도자가 세금문제가 있어(아마 2주택 이상?) 그 다음날 세무사와 상담하고 확답주겠다는 단서가 붙었습니다. 

그렇게 세무사 상담 한다고 하고 그 다음날, 다음주 까지 좀 더 세금문제를 알아보겠다고 부사님께 연락이 왔습니다. 

뭐지... 또인가... 하는 생각틀 하며 그 다음주가 되었습니다. 

그렇게 시간이 지나 수요일이 되어서야 연락이 왔다. 계약하자고. 휴..  

그렇게 아내에게 전달해서 계약조건, 등기 확인하고 가계약금을 넣었고, 

금요일 저녁에 본 계약 까지 무사히 마칠 수 이었다.

⚠️복기 포인트

잘한 점 : 2번 매물 하면서 3번 매물 접근하고 네고 시도 한점
개선 점 : 전세 시세보다 싼데(입주영향) 네고 더 시도 했어야 하지 않았나 함

▶ 투자 후 느낀 점

어찌저찌 계약을 마치고 보니 무거운 짐을 하나 내려 놓은 기분이 들었습니다. 

이번 투자를 하면서 배운점은, 규제로 투자가 쉽지 않지만 

협조 해주는 부사님은 존재하고 방법도 있다는 것. 

그리고 규제 = 기회 라는 것.

다음 투자시에 채워야 할 것 들이 생각 났는데, 

앞마당별 비교평가 부족했고, 절대적인 매물털기 부족 했던 것 같습니다.

다음 투자 목표는 0호기 27년2월 전세 만기에 맞추어
내년 12월 투자 목표로 16개월간 투자실력 쌓아서(축적의시간) 후회없는 갈아타기 하기 입니다.

1호기 하고 되돌아보니,
마음이 거부하고, 손이 안나가고, 하기 어렵고 한 것들 해내면 잘하고 있는거다. 성장하고 있는거다. 
라는 생각이 들었습니다.

▶ 고마운 분들

1호기하면서 복기 하다보니 참 고마운 분들이 많네요.

월부에 입성하게 된 계기가 된 너나위님, 너바나님,

항상 진심으로 강의해 주시는 권유디님, 코크드림님, 자음과모음님, 주우이님, 양파링님, 프메퍼님, 쟌쟈니님

투자코칭으로 방향성 잘 잡아주신 마스터 멘토님!

매물코칭을 정말 정성껏 해주시고 많은 것을 알려주신 잔쟈니 튜터님! 
(안양과천 특강갔을때도 조언해 주셔서 감사합니다!)

서투기 27기 조장 3조방에서 조장 튜터링 해주시며 많은 가르침을 주신 김인턴 튜터님

언제나 힘들때 도와주시고 조언해 주시는 서투기 24기 관악2조❤️ 여러분!

지난달 동대문을 함께 여닫은 실준반 70기 27조 여러분!

그리고 이번달 미숙한 조장보다 더 열심히 해주시고 서대문 언덕을 함께 돌파한 감사한 서투기 27기 60억 조 여러분!

모두모두 감사한 마음을 전하면서 1호기 기를 마칠까 합니다.

두서없는 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다

이 글을 읽는 아직 투자하지 않은 모든 분들 올해 투자할 수 있습니다!!

화이팅!!🙌🙌🙌