[산3같이 귀한 0롱한 단지찾아보조_아름다운 손] 지방투자 기초반 1강 후기~~

안녕하세요! 아름다운 손입니다.

어느덧 2025년 새해가 시작되었습니다.

한 해의 출발을 지투기로 시작하니
더욱 의지가 불타오르는 것 같습니다.

11월에는 열중반을 수강하고, 12월 한 달은
혼자 자실하며 광주 광산구를 '앞마당' 삼아
임보 1개를 완성하겠다는 목표를 세우고 시작했습니다.

열기반, 실준반, 열중반까지 한 달 한 달 열심히 달려왔고,
임보와 임장에 대해 어느 정도 이해했다고 생각하여
자신 있게 12월 목표를 세웠던
저의 열정적인 모습들이 떠오릅니다.

하지만 막상 혼자
임보 한 장 한 장을 작성하고,
임장 한 걸음 한 걸음을 내디딜 때마다
의심과 불안, 슬픔과 고통,
짜증과 힘듦이 점점 저를 덮쳐왔습니다.

그럼에도 제가 그때 포기하지 않고 버텼기에
지금 이렇게 지투기 후기를 쓰고 있겠죠? 

이 과정 속에서 느낀 점은

“아, 나는 아직 한참 부족하구나.”
“하지만 당연히 누구에게나 처음은 있고, 처음부터 잘하는 사람은 드물다.”

라는 사실이었습니다.

이 깨달음 속에서 지금 당장 내가 해야 할 일을 생각하며,
'여기서 멈추지 않고 더 배우고 행동하자'는 다짐을 하게 되었고,
그 마음으로 지투기를 신청하게 되었습니다.

그럼 왜 지투기를 신청했을까요?

그동안 강의를 들으면서 튜터님들께서 하신 말씀이 기억에 남습니다.

"나의 상황에 맞는 투자 물건을 골랐을 때,

 그 선택이 잘했는지 못했는지 스스로를 믿지 못해 투자를 망설이고 있다면,

 일단 죽이 되든 밥이 되든 1호기를 경험해봐라. 그 과정 또한 나를 성장시킨다."

이 조언에 따라 현재 제 종잣돈 상황을 고려해보았을 때, 

1년 내 1호기를 진행할 수 있는 지역으로 

소액 투자가 가능한 지방이 적합하다고 판단하여 지투기를 선택하게 되었습니다.

1강에선 게리롱님이 B지역의 위상과 입지, 투자전략과

반드시 알아야 할 지방투자 핵심기준에  대해 말씀 해주셨습니다.

1. 많은 사람들이 지방 투자를 선택하며 걱정하는 이유

지방 인구 줄어드는 거 아니야?

지방의 인구가 감소하는 건 사실입니다.
그러나 2010년부터 2020년까지 부산과 대구의 인구가 줄었음에도 불구하고, 아파트 가격은 떨어졌나요?
아니요, 오히려 올랐습니다.

다만 여기서 주의할 점은 모든 아파트가 다 오른 것이 아니라, 사람들이 선호하는 지역과 단지의 가격만 상승했다는 것입니다.

따라서 지방에서도 사람들이 수요를 모으는 지역을 임장과 임보를 통해 찾고 투자한다면, 지방 투자에 대한 걱정은 크게 줄일 수 있습니다.

2. 지방에 투자한다는 것의 진정한 의미

‘지방에 투자한다’는 것은 ‘서울에 투자한다’와는 다른 의미를 담고 있습니다.
이를 이해하기 위해선 서울과 지방 시장의 차이를 알아야 합니다.

서울과 수도권 시장의 특징

• 시장 사이클이 길다.
• 장기적으로 우상향한다.
• 10년 후 전고점 이상일 확률이 높아 장기 보유가 가능하다.

지방 시장의 특징

• 시장 사이클이 짧다.
• 상승과 하락이 반복된다.
• 4~5년 수익화를 목표로 단기 보유 후 매도한다.

따라서 '서울에 투자한다'는 것은 장기적으로 보유할 자산을 쌓는다는 의미이고,
'지방에 투자한다'는 것은 단기 보유 후 매도하여 서울 투자를 위한 종잣돈을 마련한다는 의미로 이해해야 합니다.

3. 지방 투자의 주요 특징 3가지

 1.시장 사이클
지방은 서울에 비해 상승과 하락의 사이클이 짧습니다.

• 평균 상승 사이클: 3~5년
• 평균 하락 사이클: 2~3년

특히 선호도가 높은 단지일수록 상승을 빠르게 시작하며, 더 큰 폭으로 상승하는 경향이 있습니다.

 2.지방 개별 시장이다
지방은 공급 물량의 영향을 많이 받기 때문에, 각 도시별 공급 상황에 따라 시장 흐름이 개별적으로 움직입니다.

 3. 소액 투자 가능
전세가율(전세가/매매가)은 실거주가치/실거주가치+투자수요와 같다.
지방은 서울에 비해 투자 수요가 크지 않아 전세가율이 높은 편이며, 소액으로도 충분히 투자가 가능합니다.

4. 지방투자에서 중요한 3가지

 1. 인구
인구 수는 매수 수요, 임차 수요, 그리고 공급 물량을 소화할 수 있는 수요를 의미한다.
따라서 인구가 많은 도시일수록 그 도시에 있는 아파트의 가치는 크다.

 2.연식과 입지
지방은 기본적으로 연식이 좋을수록 선호도가 높다.
물론, 구축임에도 입지가 좋다면 선호도가 있기 때문에 연식과 입지를 함께 확인해야 한다.

 3.공급
지방은 수급(수요와 공급)이 정직한 도시이다.
수요(인구)는 정해져 있지만, 공급은 일정하지 않기 때문에 공급이 과다하면 집값은 떨어지게 된다.
따라서 공급은 지방의 최대 리스크이다.

5. B지역의 분석

1강에서는 게리롱님이 B지역의 입지와 위상, B지역의 구별 가격, 핵심 생활권 및 가격을
모두 정리하여 알려주셨다.
많은 구지역, 지방에서 흔히 볼 수 없는 지형적 특징, 복잡하게 형성된 구축과 신축의 시세들을
강의를 통해 알게 되면서 ‘아… 이걸 나 혼자 했다면 머리가 꽤나 아팠겠는데?’라는 생각이 들었다.

하지만 그럼에도 불구하고 다시 한번 지투기를 신청하길 잘했다고 느낄 수 있었던 이유는,
이 모든 것을 게리롱님이 직접 분석하고 경험한 내용을 바탕으로 말씀해 주셨기 때문이다.

비록 지금은 부산 앞마당을 만들고 있진 않지만, 언젠가는 그런 날이 올 것이고,
그때 지금 배운 내용을 레버리지한다면 아주 큰 도움이 될 것이라 확신이 들었다.

6. 적용할 점

강의에서 배운 지방투자 전략에 맞게 입지 평가 시
인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통을 해석하는 방법을
1월 한 달 동안 대구 북구 임보를 작성하며 적용해 보겠다.