[실전준비반 65기 30조 수빈2]"10년이 지나면 오르겠지? 중요한건 투자를 했다는 것!" 2강 강의 후기

코크드림님이 임장지 결정하는 법부터, 매수와 전세, 인테리어와 잔금까지 투자를 위한 프로세스를 모두 다뤄 주셔서 앞으로 투자자로서의 행동을 예측하고 계획할 수 있어서 너무너무 유익했습니다!^^

화이팅있고 유쾌한강의 너무너무 재밌었어요!!

✅ BM할 것 

0. 수직적 비교평가를 잘 할 수 있을 때 투자 가능하다. 

 급지&연식&동일 평형 맞춰서 수평적 비교평가 해본 후, 수도권/광역시/중소도시 섞어서 수직적 비교평가 하기 

1. 내집마련을 하건 투자를 하건 강남이 더 가까운 곳 처럼 다수의 사람들이 좋아하는 곳으로 선택할 것.

(내 회사 가까운데를 1순위로 보지말기. 내가 실력이 없으면 분당 투자기회를 못보고 동대문에 투자함.)

2. 중요한건 투자를 한다는 것. 10년 후엔 오르겠지? 하는 마음으로 씨을 뿌리기. 올해안엔 꼭 투자하자.

(실력이 없을때 투자해서 더 좋은것 못사더라도, 덜 버는 투자를 한 것이지 못버는 것은 아님. 여기에도 권유디님이 말씀하진 더좋아? 덜좋아? 가 적용됨."입지 좋은 지역이면 이 안에서 선호도 좀 떨어지는 단지도 가능")

3. 이번 설 연휴(1/25~2/2)에 내 앞마당 전부 시세조사 해서 가격과 같이 비교해서 1등뽑기.(반드시 소거법 이용)

(단, 수도권은 교통, 광역시는 학군지, 중소도시는 택지밀집도와 연식에 더 가점을 두고 1등 뽑기)

• 1등뽑기 순서 : 가치 비교(그 지역의 중요한 입지를 우선순위로)→가격 비교(가격에 비해 가치 낮은거 소거)→투자금 비교(내 투자금 벗어나는거&가치는 낮은데 투자금 더 드는거 소거)→전고 대비 하락율 비교

4. 시세분석에서 적용할 점

   1) 가격대가 높은 동네가 가진 선호요소, 낮은 동네가 가진 비선호요소 특징 유추하여 정리하고,

   2) 내 투자금에 맞는 단지 더 집중해서 볼  것

5. 매물 임장에서 적용할 점

  1) 진짜 싸게 올라온 매물 있으면 여러 부동산에 올라와 있을경우 전부 다 전화해서 최대한 정보 취합해야함. (단, 매물임장은 적극적인 한곳만. 이런분께 해 협상 잘됨)

6. 전세가를 설정할 때 부동산 사장님에게 전권 위임하지 않고, 내 단지 내 다른 물건의 수리상태와 층을 고려하여 1차 전세가 책정한 후 근처 단지 물건들의 상태(최근 수리, 샷시 수리 등)를 디테일하게 고려하여 가격 책정하기.

 💟 깨달은 것

1. 광역시에서 중요하다고 하는 학군지는 가성비학군지 보다 정말 대체될 수 없는 1등 학군지를 말하는 것이므로, 지난달에 본 대구 달서구보다 이번달에 보고있는 동래구 사직 학군지 지역을 더 중요하게 볼 것.
2. 수도권에서 지역간 비교를 할때는 강남접근성이 중요한데(특히 강남 1시간 내여야 함), 지역내 비교를 할때는 그 지역사람들이 중요하게 생각하는 선호요소를 더 우선시해야함(강남까지 5분 10분 더 걸려도 학군지에서는 학군 더 좋은 곳, 환경 좋은곳에서는 환경 더 좋은 단지를 선택할 것)
3. 내 투자금에 따라 1등이 다르기 때문에, 내가 왜 이걸 투자하는지 이유를 쓸 수 있어야 함
4. 전고점이 낮다고  가치 떨어지는 단지 아니고,  더 deep하게 전고점이 어떤 동/층인지 봐서 파악해야 함. (상승장에서 더 좋은 가치의 매물 안나오고 비선호동 매물만 나와서 그 가격으로만 전고점 찍을 수도 있고, 동향/남향도 가격에는 영향크게 미치지 않음)
5. 현재 시장은 매수자에게 유리한 시장으로 적극적으로 협상을 시도해 볼 수있는 시장이다. (급한 매도자들은 여러 중개사에게 내놓고있음)