2주차 강의 후기[첫 투자라도 괜찮아! 혜자로운 투자선물세트 ]

코크드림님! 그 어디에서 볼 수 없는 이렇게 혜자로운 투자선물세트 같은 강의를 해주셔서 감사합니다.

거의 장작 8여시간의 긴 강의를 들으면서 1호기 투자를 위해 정말 우리가 알아야 하는 실속있는 강의라 좋았구요,

특히, 그 어디에서 들을 수 없었던 전세와 협상의 프로세스,  인테리어와 매물 수리 노하우도 공유해주셔서 

정말 유용했습니다. 

1강.나에게 딱 맞는 다음 임장지 선택하는 법
- 나에게 와닿았던 점: 임보와 임장습득으로 앞마당을 만드는 완료경험을 해보자. 투자를 빨리 하는게 아니라 투자자로 잘하기 위해 비교평가를 잘해야 한다.  임보를 끝까지 만들어본다.  현대중형차VS 기아 중형차 중 어떤거 살래? 비슷한 가치와 조건을 갖춘 지역간의 비교를 통해 저평가를 판단하는 것이다. (수도권의 지역 ㄱㅈ별 비교, 지방은 ㅇㄱ 규모끼리 비교)

- BM: 실준반에서 배운 임보와 임장을 적용해 투자자의 시선으로 지역의 가치와 가격을 파악하기, 수평적 비교평가가 가능한 지역 앞마당 늘리기

2강. 다음 앞마당 6개월 로드맵
- 나에게 와닿았던 점:  현대 중형차 살래? 기아 경차 살래?  기존의 앞마당과 수직적 비교가 가능한 지역(상하급지)을 비교 분석하는 것, 수도권은 입지(ㄱㄴ접근성)이 더 좋은 단지를 투자하고, 지방은 지역위상(ㅇㄱ수)가 더 좋은 지역에 투자한다. 그 지역의 1등은 내가 살 수 없어도 반드시 봐야 한다. 왜냐하면 사람들이 좋아하고 선호하는 곳이자 그 지역 거주민의 선호도가 담겨있는 지역이기 때문이다. 전세가율이 높은지역은 사람들이 안좋아하는 지역일 수 있다. 전세가가 높은 순으로 보지 말고, 전세가율이 70프로 이상에서 평단가가가 높은 순으로 봐라~~

-BM: 기존 앞마당과 연결성을 갖는 경상권 앞마당(부산, 대구, 포항) 에서 수평적 수직적 비교가 가능한 앞마당 확보하기

3강. 수도권/광역시/중소도시별 가격에 반영되는 핵심 선호 요소

나에게 와닿았던 점: 어디에 샀느냐에 따라 퇴직할때 자산의 규모가 달라진다. 내가 아닌 다수의 사람들이 좋아하는 요소(입지와 상품)를 알고 집을 매수해야 더 큰 자산으로 돌아온다. 수도권은 눈에 보이는게 중요한 것이 아니라 강남까지 얼마나 빨리 갈 수 있는가?이다. 지방은 연식이 중요하다. 이전 상승장을 회복하지 못한 단지는 위험하다. 
지역별로 가치를 판단하는 입지 중요도가 다르며, 이를 바탕으로 투자 우선순위를 정해야 더 좋은 투자가 가능하다.

BM: 입지중요도를 알려면 임보와 임장 잘하기

4강. 사례를 통해 보는 나에게 맞는 투자 물건 선정 프로세스
나에게 와닿았던 점: 투자기준에 부합하는 후보단지를 선정하고, 그 중에서 임장때 파악한 선호도가 높은 단지부터 집중 매물을 확인한다.  내가 투자할려는 단지에 왜 투자하려는지 쓸수 있어야 한다. (시장이 올라가면)동향과 남향이 큰 차이는 없다.  전고점을 맹신하지 말아라~땅의 가치가 있는 지역(ㄱㄴ 접근 1시간 이내)는 생활권 내 선호도가 떨어지더라도 상승장에 따라 올라감. 비슷한 투자금이라면, 입지와 연식이 좋은 것을 선택하지만, 투자금이 부족할 때 내가 살 수 있는 것 중에 최선의 투자를 실행해라. (수도권 애기)지방은 구축을 조심해야 한다. 누가 사느냐에 따라 똑같은 물건을 보더라도 1등을 뽑는 것은 달라질 수 있다!

BM: 투자 단지를 비교평가해서 최종  1등 뽑기(소거법 적용) , 수리비도 투자금 범위 안에 넣기, 전고점이 단지에서 어떤 매물로 찍혀있는지 꼼꼼히 확인해보기 


5강. 매수 직전, 수익률 높이는 부동산 협상 노하우

-나에게 와 닿는 것: 매수우위지수는 심리게임이다. 2025년, 적극적으로 협상을 시도해 볼 수 있는 매수자에게 유리한 시점이다. (기사, KB통계, 단지별 상황을 고려해봤을때) 협상은 역지사지로 생각해봐야 한다. 1호기는 싸더라도 집상태가 안좋은 집(누수, 파손)은 사지말것.  중층물건이 저층가격이거나 수리물건이 기본물건가격이면 급매이다. 공실은 매수자에게 좋은 시장이다. 나를 조급하게 만드는 부사님에게 전세를 맡겨야 한다. 시장 분위기+물건의 상황+내 자금력+셋팅할 수 있는 물건이 여러개인지 확인해보기
-BM: 하나의 물건만 보지 말고 여러개의 물건을 동시 협상을 진행하기, 협상시 부동산 사장님을 내편으로 만들고 특히 매수확신을 주기

6강.내 물건 1등 만드는 전세세팅 프로세스
-나에게 와 닿는 것: 전세셋팅에 따라 1등 물건이 달라진다. 투자자로 성장하기 위해서는 전세셋팅을 할 수 있어야 한다. 인테리어와 다양한 매물에 협상할 수 있는 능력이 길러진다. 층보다는 내부 수리상태에 따라 세입자가 올라가고 싶어 한다. 주변 단지의 전세 매물을 지도 위에 올려둔다(세입자 마인드).깨끗하다는 것은 수리를 안했다는 기본이란 애기이다. 보험사 주담대를 활용하는게 좋다. 중도상환수수료가 면제가 된다. 이율이 높더라도 중도상환수수료 놓는 게 이익이다. 은행보다 더 대출을 많이 해줌. 
-BM: 전세셋팅의 여러가지 케이스를 잘 유념해서 실제 1호기 투자할때 활용할 것!

7강. 확실한 전세세팅을 위한 매물수리 노하우
-나에게 와 닿는 것: 인테리어는 매수전에도 알아야 하고, 매물임장, 매물협상에도 활용할 수 있다. 세입자의 정보는 많이 알고, 알게 된 사실을 기록해놓을 것, 인테리어는 가치있는 자산을 장기보유하기 위한 선택이 아닌 필수이다.
-BM: 매물임장시 수리비용과 수리여부를 결정하고 실투자금을 계산하기. 매물협상시 내부상태에 따라 더 싸게 매수하기. 수리비용암기하기

8강. 매수후, 모르면 손해보는 가상비 인테리어 팁
-나에게 와 닿는 것: 투자할 물건이라면 협상하기 전에 (가계약금 넣기전에) 이 매물을 살꺼면 한번더 가서 꼼꼼히 봐야 한다. 인테리어는 사장님께 말안하면 철거안한다. 알아서 안해준다. 일일이 다 애기해줘야 한다. 인테리어 업체 사장님이 직접 시공하는  공정이 있는지 확인해야 한다. 하자보수끝나고 10프로 정도 줄수 있도록 인테리어 계약할때 이야기 해야 한다. 결과가 나올때까지 계속해야 한다. 
-BM: 임장보고서가 정말 중요하다! 처음에는 어렵지만 나중에는 익숙해진다.  월부로 레버리지를 해라! 나의 어제와 비교하는 수직적 비교를 할것!