#월부닷컴 #월급쟁이부자들 #부동산강의 #지투실전반 #시그니쳐
안녕하세요?
즐길줄 아는 일류 투자자로 성장해나가기 위해 노력하는 시그니쳐입니다.
정말 감사하게도 25년도 시작을 지투 실전반 수강 신청에 성공해서
처음으로 지투 실전반을 수강하게 되었습니다.
지투 실전반의 2주차 강의는 잔쟈니 튜터님께서 수업해주셨습니다.
수업으로는 처음 뵙지만, 잔쟈니 튜터님은 예전에 우수조장 모임 때 한번 뵜었던 튜터님이라서 이렇게 수업으로도 다시 뵈니
반가웠습니다.
잔쟈니 튜터님의 강의 주제는 '한번 배워서 10년간 써먹는 부동산 거래 프로세스'였습니다.
진심으로 수강생들이 투자해서 경제적으로 더 나아졌으면 하는 진심이 느껴졌습니다 .
'하락장 지방투자로 10억 버는 법'이라는 주제에 대해서 강의시간 내내 진심을 담아서 설명해주셨습니다.
"2025년 지방 시장이 기회인 이유를 알고 실전에 적용할 수 있는 투자 과정을 정확하게 배우고 익힌다.그리고 실행한다."
1. 매수 프로세스 협상-가계약-본계약
월부에서 부동산에 대해서 공부하고 있으면서
투자원칙에 따라서 무엇을 살지에 대해서 많은 고민 과정을 거칩니다.
분임-단임-매임을 거쳐서 1등 뽑기를 거쳐서 매물코칭을 넣어서 통과가 되고 나면
계약을 하는 과정에 보통 이르게 되는데요.
보통 이렇게 공부를 해온 수강생들이
어떤 물건을 사야할지 사는 과정에서
너무나도 힘을 써버려서
그 뒤에 보유-매도까지해야 진짜 투자의
한 사이클이 마무리되는 것인데
매수 이후 지쳐버려서 뒤의 중요한 과정들을 놓치게 되요.
잔쟈니 튜터님
튜터님은 본인이 초보일 때 경험했던 것들에 대해서 이야기해주시면서
왜 이 과정들에 대해서 잘 알고 있어야 하고 어떤 과정을 거쳐야 하는지 하나하나 상세하게 설명해주셨습니다.
협상은 매도인, 사장님을 이겨서 주도권을 쥐는 게임이 아닙니다.
서로 양보하고 조율하는 게 협상이에요.
잔쟈니 튜터님
제가 지금 살고 있는 0호기 집을 매수할 때는 좋은 사장님을 만나서 알아서 다 깎아주셔서
제가 협상할 것이 별로 없긴 했지만, 이런 점들을 잘 배워서 다음에 투자할 때 꼭 협상력을 발휘해야겠단 생각이 들었습니다.
등기부등본에 대한 내용도 다 알고 있다고 생각했지만, 다시 한 번 강의를 듣다보니 어려운 용어도 나와서 다시 한번 복습하고 익힐 수 있었던 시간이었습니다.
이 강의를 들으며 제가 매수했던 과정들을 돌이켜보며 듣게 되었는데요,
그 중에서도 특히 제가 놓친 부분에 대해 알게 되었습니다 .
바로 '중대하자에 대한 특약사항' 내용인데요,
잔쟈니 튜터님 말씀을 듣고 제가 다시 한번 계약서를 확인해보니 이 사항에 대해서 특약사항에 못 넣어뒀던 점이
아쉽게 느껴졌습니다.
이번에는 배운만큼, 다음에 제가 거래를 할 때는 꼭 특약사항을 꼼꼼이 살펴보고 반영하여 매수하도록 해야겠다 생각했습니다.
협상은 내가 주도권 쥐고 흔드는 것이 아니라 서로 양보하고 합의점 찾는 과정
등기부등본 사항 파악 & 특약사항 확인하기
2. 전세 프로세스
다음으로 예시를 통해서 전세 프로세스에 대해 이야기해주셨습니다.
튜터님의 예시 단지들을 통해 전세 세팅에 대해서 파악할 수 있었습니다.
잔금날짜 전에 되도록이면 안정적으로 전세세팅을 마무리해야 합니다.
그래야 돈을 잃지 않아요!!
특히, 금융비용으로 나가는 돈은 회수가 안되는 돈입니다.
차라리 싸게 전세 놓고 나중에 회수 받는 게 나아요.
잔쟈니 튜터님
튜터님께서 전세 물건을 어떤 시기에 어느 정도까지 홍보를 해야하는지, 그리고 가격은 어떻게 설정해야 1등 물건으로 만들 수
있을지, 문자는 어떻게 보내야할지 등 예시를 통해서 보여주셨습니다.
세입자의 종류(일반 세입자, 법인 세입자) , 전세권 설정과 전세보증보험, 전세자금대출 등
튜터님이 하나하나 자세하게 예시를 들어주셔서
다음에 투자물건 전세 계약 시 꼭 한번 이 교안을 다시 복습하며 전세를 해결해야겠다는 생각이 들었습니다.
그 중 가장 인상 깊었던 내용은 바로 전세입자와의 계약날에 대한 내용이었습니다.
전세 계약 당일에는 꼭 부동산을 방문해보세요.
그래서 세입자가 어떤 분인지, 계약만기, 매도검토 등 시점에서
내 물건의 상황, 조건을 가늠하는 데 도움이 됩니다.
잔쟈니 튜터님
전세 세팅 시에는 전세금에 욕심내기보다는 빨리 전세를 빼고 투자를 마무리 짓는 것에 집중.
이번 교안 복습해서 익혀두며 투자시 시기별로 세입자별로 어떻게 대응할지 익혀두고 적용하기
세입자를 진심으로 대하며 세입자와 좋은 관계 맺도록 하기
3. 보유 및 매도 프로세스
매수행위가 투자의 끝이 아니라
가격이 상승할 때까지 잘 보유하고 관리하여
가격이 상승한 후 매도하는 것까지가 투자의 마무리입니다.
잔쟈니 튜터님
다양한 예시를 통해서 튜터님은 다음 사항을 강조해주셨습니다.
"자신이 담은 자산에 대한 확신과 합당한 보유 프로세스가 없다면 이미 담은 자산도 놓칠 수 있습니다. "
집을 수선하고 유지하는 과정, 전세 레버리지 투자의 리스크인 역전세를 대하는 마인드, 임차인과 재계약하는 프로세스 등에
대해서 상세한 예시를 통해서 배울 수 있었습니다.
이번 강에서 가장 인상 깊은 점은 튜터님께서 직접 보여주시는 세금 계산 방법이었습니다.
3주택부터는 취득세 8%구간, 4주택부터는 12%를 내고 투자해야하다보니,
투자금이 너무 많이 들어간다고 마냥 생각하고 있었는데
취득세가 경비에 들어가서 양도세 낼 때, 혜택을 받을 수 있다는 점을 처음 알게되었습니다.
3주택이 될 때, 취득세에 마냥 두려워하지만 말고 양도세를 충분히 만들 수 있는 매물이라면 한번쯤
도전해봄직하다는 생각이 들었습니다.
매수만 중요한 것이 아니라 보유 및 매도까지해야 진정한 투자의 마무리
취득세 많이 내더라도 양도세 낼 때 경비처리 가능하니 너무 겁낼 필요는 없다
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