임장보고서는 투자라는 전쟁터에서 나에게 무기가 된다.

1. 내가 지금부터 적용해볼건 무엇이 있는지 확인하면서 강의수강

투자자마인드세팅과 임장보고서작성은 연결되어 있다. 

지역분석,입지분석은 내가 관심있는 아파트에 수요를 분석하는것→ 가치분석

시세분석은 관심있는 아파트의 가격

=> 가치와 가격을 붙여서 우선순위를 뽑는다.

 ‘내가 들인 시간과 노력을 믿는다. =지역과 가격에 대한 통찰력’

왜 임장보고서를 써야되는가? 마인드세팅에 중요

입지가 좋은가(입지독점성)→ 가격이 싼가(저평가되어있나)→ 나의 투자금

투자의 첫번째는 임보 

지역의 입지, 단지의 입지=위치(수요)

지역의 입지,단지의 입지=위치>가장좋은지역=저평가> 투자할수 있는 단지중 가장 좋은 단지=나의 투자금

이 과정을 거쳐야 매수-보유-매도의 결정을 스스로 내릴수 있다. 

“여러분의 투자를 하게 만드는 나만의 투자보고서가 임장보고서입니다.”

2. 지역분석

개괄: 지도 활용하기→ 위치와 기능파악이 중요

인구자료활용하기 → 지역내 선호도, 거주민특성

도시기본계획→ 발전방향 파악: 수도권에서는 교통호재가 굉장히 중요, 전국에서는 직장호재가 굉장히 중요

동별인구수 세대당 인구수: 사람들선호도(구매력이랑 연결)

행정동: 주민센터 기준, 나라에서 행정을 편리하게 하기위해 구분해놓은것(인구수)

법정동: 옛날부터 이 동네가 있어요라고 정해진것(네이버부동산, 부동산 사장님)

초보일때 중요한것은 내가 생각하는게 맞나 틀리나 가 아니라

내가 해보고 싶은걸 해보는게 중요하다 해봐야 투자랑 연결이 되는지 안되는지

알게 되므로 일단 해보는게 중요하다

3. 입지분석

직장

종사자수 30만이상: 일자리를 이유로 외부의 수요를 끌어들임

종사자수 20만 이상: 주요 일자리가 있는지 확인(예: 구로구, 금천구, 강서구)

종사자수 10만 미만: 일자리를 이유로 광명시를 선택하는 수요가 적음

교통

얼마나걸리나의 기준은 제일비싼아파트가 있는 역( 네이버지도 또는 카카오맵)

교통호재확인: 아실, 네이버부동산(개발탭)

학군

학원가: 초등학교 학원가  / 중학교입시학원가

환경(카카오맵): 공원이 있으면 좋아하는데 공원때문에 집을 선택하지는 않는다. 

외부 수요를 이끌만한 상권(양+질)인지 확인

공급

재개발(아실)

4. 시세분석

시세지도그리기: 엑셀표에다가 시세,평형, 전세매매가 등을 기록하는것

‘가치’를 먼저 보고, 그 다음 ‘가격’을 붙이는것 반복

시세지도→ 그룹핑→ 랜드마크 아파트

5. 단지분석

1등뽑기 프로세스

단지내 1등→ 동별 1등 → 지역내 1등 → 앞마당내 1등(지역내 1등이 잘 안되어 있으면 앞마당1등은 불가능)

매물임장후 부동산에 와서 바로 적는다

싸다, 상태, 전세 얼마에 놓을수 있는지, 조건 등을 고려해서 1등을 골라 별표

1등뽑기 다 해놓고 저환수원리에 맞는지 해보는거 이게 진짜 중요 

관심있는 단지를 계속 트레킹하며 더 좋은 조건의 물건이 나오는지 지켜봅니다. → A

그리고 다른 지역에서의 기회를 보며(앞마당을 늘리면서) 비교하여 결정합니다.→ B 

A+B : 이것이 여러분들이 앞마당을 꾸준히 늘려야 하는 이유입니다. 

“여러분이 뽑은 단지들을 트레킹하면서 시장을 지켜보세요 그 과정이 실력이 됩니다.” 

돈

돈은 내가 원하는 때에 

내가 원하는 사람과

내가 원하는 일을, 시간을 보낼수 있는 자유를 줍니다. 

그것을 여러분들이 꼭 달성하실수 있기를 바랍니다. 

감사합니다.