"감당 가능한 물건에 투자하세요"

강의를 들을 때 리스크와 관련해서

가장 많이 듣는 말 중 하나 였습니다.

하지만, 이 부분에서 그렇다면

"내가 얼마나 감당가능한거지?"

라는 의문이 많이 들었는데요

감당 가능 해야 한다는 말은 알겠는데..

그래서 내가 감당 되는거야 안 되는거야?

이전에 대출을 한번도 알아본 적이 없어서

나는 대출 깜깜인데..

어디가서 물어보기도 부끄럽고

어떡하지 어떡하지 하며

무심코 뒤로 미루어 두고

대출을 받지 않아도 되는 물건들,

안전한 것들만 찾아 보기도 하였습니다.

하지만, 이러한 선택적 매물 검토는

저의 투자 대상의 폭을 확 줄여버렸는데요

대출 리스크를 짊어지는 만큼

더 싸고 매력적인 물건들도

투자 후보로 검토할 수 있다는 것을

최근에서야 깨닫게 되었습니다.

"대출은 무기가 될 수 있습니다."

-메로나 튜터님-

무기로 활용될 수 있다는 말이지,

항상 무기가 된다는 것은 아님을,

적재적소에 활용하기 위해서는

정확히 알고 휘둘러야 한다는 것을

대출 공부를 해보며 이해하였습니다.

단순히 복잡하다고 생각하고 미루던

대출 공부를 직접 찾아보고 해보면서

어떤 부분들을 정확히 이해해야 하는지,

그래서 나의 한도는 얼마인 것인지,

미리 알아두고 정리해두면

추후에 큰 도움이 될 수 있기에

실제 투자자에게 중요한

핵심 개념들 정리해보도록 하겠습니다!

대출의 종류와 특징

우선, 가장 기본적인

대출의 종류와 특징에 대해

짚어보고 넘어가보겠습니다.

대출이란, 한 마디로 정의하면 '돈을 빌리는 것' 입니다.

이 때 돈을 빌려 주는 측에서는 당연히

돌려 받을 수 있다는 '믿음'이 필요한데요,

이러한 믿음의 종류로

한 개인이 돈을 갚을 수 있다는 '신용'

또는 가치가 인정되는 '담보'를

믿고 돈을 빌려주게 됩니다.

특히, 담보 대출의 경우에는

가치가 인정되는 대상의 종류가

주택, 예금, 청약 통장 등 굉장히 다양합니다.

이 글에서는 그 중에서

일반적으로 가장 많이 사용하는

주택담보대출과 신용대출 (마통 포함)에

대해서 정리해보도록 하겠습니다.

주택담보대출

주택담보 대출의 경우에는

'담보물의 가치'에 따라

대출의 한도가 정해지게 됩니다.

즉, 담보물이 얼마이고, (KB 시세 확인)

이 담보물의 가치에서 몇 %까지 인정해주냐로

한도가 결정되게 됩니다.

예를 들어 서울에 6억짜리 아파트가 있고,

은행에서 이 아파트의 70%(LTV)까지

가치를 인정해 준다고 하면

대출의 한도는 4.2억(6억 * 70%)

이 때, 이 가치 인정 비율 70%를 LTV 라고 합니다!

LTV는 대출을 받는 분의 상황과 조건에 따라

다르게 측정이 되게 됩니다.

무주택자의 경우 LTV 70% (생애최초 80%)

다주택자의 경우 LTV 60%

추가로, 규제지역의 경우 그 때 시장 분위기에 따라

최대 30%~ 50%까지도 제한될 수 있기 때문에

대출 계획 시, 최근 뉴스를 찾아 보시는 것이 좋습니다!

※ 부동산계산기.com > DTIㆍLTV 를 통해서 찾은 내용입니다.

※ 방공제, 모기지보험(MCI, MCG) 등의 용어는

실제 주담대의 한도를 결정하는 세부적 요소이며

시장 상황 / 정부 규제에 따라 달라지므로

실제 대출 진행전 상담 시 문의해보기

신용 대출 ( + 마이너스 통장)

잔금을 고려할 경우에는

주택 담보대출을 실행한 다음,

담보 대출 이상의 금액에 대해서

신용 대출을 알아보는 것이 좋습니다.

신용 대출은 신용카드 사용, 납부 이력 등

다양한 요소를 검토하여 실행을 해주지만

가장 중요한 것은 일정 수준의 소득이

매월 꾸준하게 들어오고 있는지 였습니다.

신용 대출의 한도는 동일한 개인에 대해서도

은행마다 달라질 수 있기에

대출을 실행하려는 시점에

가장 한도를 많이 허용해주는 곳을

찾아보는 것이 중요했습니다.

저희가 많이 들어보았던

마이너스 통장 역시 신용대출에 해당합니다.

신용대출 신청하는 과정에서

총액을 한번에 받을지 or 마이너스 통장을 할지

선택할 수 있는 옵션이 일반적으로 나오더라구요.

총액을 한번에 모두 대출 받는 총액 대출이

필요할 때마다 돈을 뺴서 사용하고

갚을 수 있는 마이너스 통장보다

금리가 조금은 더 싼 편이었습니다.

그렇기 때문에 어떤 형태로

신용 대출을 받을지는 상황에 따라

고민을 해보면 되겠더라구요.

DSR (총부채원리금상환비율)

개인이 갚아야할 모든 원리금을 연소득으로 나눈 비율

즉, 대출 받는 사람의 소득에 따라서

대출을 한도를 정해 두었다고

이해하시면 되겠습니다!

담보물의 가치와 가치인정비율(LTV)가

충분히 여유가 있더라도,

대출을 받는 내가 원리금을 갚을

여유가 충분하지 않다고 보인다면

대출의 한도를 주겠다는 것입니다.

기본 적으로 DSR은 40~50% 의

수준이 적용되어지며

은행은 40%, 보험사는 50% 입니다.

보험사가 이자율은 조금 더 높지만

그럼에도 한도가 더 많이 나온다는 점도

기억해 두시면 활용하기 좋습니다!

DSR은 매년 갚는 원리금을 기준으로 하므로

담보 대출과 신용 대출의 상환기간이 길수록

DSR을 낮출 수 있게 되며,

대출 한도를 늘릴 수 있게 됩니다.

주담대의 상환기한을 30 → 40년으로 할수록

마이너스 통장의 상환 기간 역시 5년 → 10년인

상품을 고르게 될 수록 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.

내가 감당 가능한 물건인가?

하지만, 나의 투자에 있어서 중요한 것은

'나의 감동 가능한 한도'를

정확히 판단할 수 있는 것이라고 생각됩니다.

이 때 중요한 것은 잔금 가능한 금액은

사람에 따라, 물건에 따라 달라진다는 것입니다.

내가 투자금과 현금을 얼마 가지고 있냐에 따라

얼마 정도의 매수가를 가진 단지를 고려하냐에 따라

DSR 에 잡히지 않는 상품 자격이 되냐에 따라

모두 달라지게 됩니다.

그래서 대출이 참 어려운 것 같아요..

이 글에서는 우선

나의 개인적인 상황(투자금,연소득)과

매수를 희망하는 특정 단지에 따라서

잔금이 가능한지 여부를

어떻게 판단할 수 있는지

과정을 보여드리려고합니다.

예시 상황)

나의 상황: 연소득 5000만원, 투자금 8000만원

물건 상황: 대구 중구 대신센트럴자이 전용 59타입

1. 매수 희망 주택의 KB 시세 확인

https://kbland.kr/home

2. 주택담보대출 조건 확인

예시 상황) LTV 70%, 금리 4%, 상환기한 30년

생애 첫 구매의 경우 LTV 80% 고려

상환기한 역시 40년 가능하다면 고려

https://부동산계산기.com/대출이자

대출 금액 : KB 매매가 (4억) * LTV (70%) = 2.8억

대출 기간 : 30년 = 360개월

연 이자율: 4%

▶ 연 원리금 상환액 = 월원리금상환액 * 12 = 약 1608만원

3. 신용 대출 필요 금액 확인

잔금을 위해 필요한 남은 대출 금액은

4억 - 8000만원(투자금) - 2.8억(주담대)

= 4000만원

해당 금액에 대해 신용 대출이 가능한지

판단을 해보아야 합니다.

대출 금액 : 4000만원

대출 기간 : 10년 = 120개월

연 이자율: 5%

▶ 연 원리금 상환액 = (총 원금 + 총 이자) / 대출기간 = 600만원

4. DSR 한도 확인

총 원리금 = 1608만원 + 600만원 = 2208만원

나의 소득 = 5000만원

DSR = 2208만원 / 5000만원 = 44%

DSR 40% 제한에 한도가 걸리는 것이 확인됩니다.

5. 잔금 가능하도록 대출 조절하기

이러한 경우에는 잔금을 위해서

추가로 현금 종잣돈을 확보하여

신용대출이 필요한 금액을 줄이거나

주택담보 대출의 상환 기한을

40년이 되는 것을 찾아 원리금을 낮추어서

DSR 40%의 기준을 만족할 수 있게 하거나

2금융을 이용하여 DSR 한도를

50% 늘리는 방법 등을 활용하기 위하여

마이너스 통장 5000만원을 먼저 만들고

주담대를 2금융권에서 실행할 수도 있습니다.

위의 예시 상황을 보셨을 때,

소득/종잣돈 상황과

매수 희망하는 단지가 같더라도

어떻게 대출 전략을 세우는지에

따라서 잔금 가능 여부가

달라질 수 있다는 것을 보았습니다.

대출을 잘 몰랐던 시기의 저는

대출 상담사 분에게

저의 상황과 / 매수 희망 단지에 대해

정보를 드리고 수동적으로

조언을 구할 수 밖에 없었는데요,

위와 같이 전체적인

순서와 방법들에 대해서

이해하고 난 다음에는

좀 더 적극적으로

원하는 상품들에 대해서 물어보며

대출을 활용할 수 있게 되었습니다.

위 내용을 촘촘하게 정리해 보면서

'잔금 대출' 이라는 것을

단순히 리스크 대응을 위한 '방패'로

활용한다는 개념을 넘어서

월세낀 매물들에 대한 검토,

명의가 급한 물건들에 대한 검토 등

실제로 더 다양한 물건들에 대해

투자로 검토할 수 있는 상황이 되기에

정확히만 알고 있다면

'무기'로도 활용할 수 있다는 것을

최근에 많이 깨닫게 되었습니다.

대출을 공부하고 있으신 분들께

조금이라도 도움이 되기를 바라겠습니다~!