'상급지입성 마지막기회가 온다' #1-3 [아인파파파]

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 상급지 입성 마지막 기회가 온다. 삼토시

읽은 날짜 : 1/20 ~ 1/24

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급절벽 #양극화 #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개

:

<도서 소개>

'도대체 언제 사야 할까요?'에 대한 가장 확실한 답

“이때 아니면 다신 못 삽니다”

둔촌 주공(올림픽파크포레온)의 입주로 부동산 시장이 요동칠 조짐을 보이고 있다. 헬리오시티 입주로 대한민국 부동산이 흔들렸던 그때를 기억하는 투자자와 실수요자 들이 신경을 곤두세우며 시장을 관망하는 요즘, 데이터에 근거한 믿을 만한 부동산 책이 나왔다. “대한민국 부동산의 미래는 다섯 가지로 정해져 있으며 지금 준비하지 않으면 마지막 부의 사다리에 올라타지 못한다”라는 것이 부동산 데이터 전문가 삼토시(강승우)가 말하는 이 책의 핵심 메시지다. 과거에는 기회를 놓쳐도 다음 기회를 노리면 어느 정도 만회할 수 있었다. 그러나 지금까지의 성공 방정식이 바뀌고 있다. 이때가 아니면 더는 사지 못하는 상황이 될 수 있다. 이것이 저자가 “부의 사다리가 곧 끊어진다”라고 경고하며 상급지 입성을 서두르라고 말하는 이유다.

<저자소개>

부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 가장 신뢰할 수 있는 전문가. 지난 부동산 상승장에서 많은 전문가가 탄생했지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말해온 사람은 삼토시가 유일하다. 그는 2019년 찾아올 조정장을 예측하고 이를 서울 부동산 매수 기회로 활용할 것을 주장했다. 게다가 2021년 급등, 2023년 조정을 정확히 전망했으며 시장 방향성에 부합하는 이야기를 해왔다.

고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 네이버 부동산스터디 카페에서 ‘서울 아파트 시장 중장기 전망’이라고 쓴 글이 유튜브(붇옹산TV)에 소개되면서 온라인상에서 조금씩 이름이 알려지기 시작해, 현재는 부동산스터디 카페에서 많은 공감과 지지를 얻고 있다. 블로그와 몇몇 재테크 카페에서 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 올리고 있으며, 지은 책으로는 《부동산 변곡점이 왔다》 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》 등이 있다.

부동산 투자는 타이밍이 가장 중요하다. 어디를 살지도 중요하지만 언제 사는지에 따라 자산의 격차가 크게 벌어진다. 삼토시 저자는 어떻게 매번 최적의 진입 타이밍을 제시할 수 있었을까? 매달 혹은 분기마다 발표되는 데이터를 축적해 시장 흐름을 평가하고, 꾸준히 의견을 보완해왔기 때문이다. 이 책에서 그 결과를 직접 확인해보라.

2. 내용 및 줄거리

:

인구가 감소하는데 돈은 계속 풀린다면 이는 곧 양극화의 심화로 이어진다. 좀 더 알기 쉽게 설명해보겠다.

우리는 인구 감소 시대에 더욱 심해질 양극화를 심각하게 받아들이고 핵심지로 가려는 시도를 꾸준히 해야 한다.

- 입지가 좋은 곳을 위주로 봐야하는 이유. 사람들의 선호도를 더 뾰족하게 봐야한다.

수도권 입주 물량과 서울 전세가의 상관계수는 –0.49로 상당히 유의미한 숫자가 도출된다. 이렇듯 서울의 전세가는 수도권 입주 물량의 영향을 받는다.

수도권 아파트 입주 물량이 연간 15만 호 내외를 넘어서면 전세가율이 하락한다는 점이다.

- 수도권 입주물량이 터졌을 때가 어딜까? 2기 신도시 입주가 생각난다 특히, 동탄/판교/광교로 대표되는 경기도 치고 입지도 좋은 곳 (직장수요가 있는 곳)에 입주물량이 터질 경우 서울도 조심해야 한다는 사실을 알았다.

앞으로 대규모 물량이 터질 곳은 3기 신도시라고 생각되는데, 아직은 큰 흐름은 안올 것 같아서 씨를 빨리 뿌려놓고 싶다..

2024년 말부터 2025년 상반기까지 서울 입주 물량이 상당히 많다는 점을 언급한 바 있으나 2025년 수도권 전체 입주 물량이 감소한다면, 둔촌 올림픽파크포레온 입주로 시작되는 과공급 구간은 일시적인 상황에 그칠 것이기 때문이다

- 결국 전체 입주물량이 중요하고 단기 입주물량이 많다는 것은 금방 해결 될 수 있다. 강남에 이어 올파포까지.. 생각보다 임팩트가 없었다.

높은 집값(매매가) 또는 임대료(전·월세가)가 서울에서 인구가 빠져나가는 가장 큰 원인이었고, 일자리가 서울 인구 하락을 그나마 더디게 만든 가장 큰 원인이라는 것이다

서울 부동산이 다른 지역보다 상대적으로 강세일 수밖에 없는 가장 확실한 지표 중 하나가 바로 이것, 경기도와 인천에서 서울로 통근·통학하는 140만여 명의 존재다.

경기도는 신규 공급이 가능하기에 서울의 공급 제한성, 즉 희소성이 서울의 위치를 공고히 하고 있다고 해도 과언이 아니다.

- 앞에서도 느꼈는데, 서울을 투자할 수 있을 때 서울을 투자해야 하는 이유.. 알고있으면서도 24년 장이 없었으면 절대 깨닫지 못했을 사실.

2022년 말 이후 차상위 고소득자는 서울 중위 아파트보다 경기도 최상위 아파트를 선택했다. 부동산 카페에서 시장 동향을 오래 살펴본 사람이라면 경기도 핵심지 아파트의 거래 가격을 보고 “그 가격이면 서울을 사지, 왜 거길 사?”라는 반응이 어느새 은근히 늘었음을 느낄 수 있었을 것이다.

인구가 감소할수록 일자리가 충실한 지역의 경쟁력은 앞으로 더욱 주목받을 것이다.

- 광교와 판교 그리고 동탄으로 대표되는 화성이 인구 소멸지수가 낮은 것이 유의미해 보인다. 서울을 제끼고 볼 정도는 아니지만, 애매한 위치라면 차라리 일자리 근처 연식 좋은 곳을 먼저 보는 것도 의미 있을 듯 하다.

상용근로자의 증감 추이는 해당 지역에 양질의 일자리가 늘고 있는지 줄고 있는지를 보여주는 핵심 지표다.

부산에 관해 암울한 이야기만 한 거 같은데, 또 다른 관점을 하나 제시하고자 한다. 실제 고액 자산가·고소득자·상용근로자·고령화 측면에서 부산이 안 좋은 ‘추이’를 보여주고 있는 것은 사실이나 부산은 아파트 1,000호당 10억 원 이상 금융 자산 보유자 수 전국 2위(2022년 기준 1위 서울 112명, 2위 부산 32명, 3위 세종 31명, 4위 대구 31명)일 뿐만 아니라 상위 0~10% 고소득자 비율 전국 3위(1위 서울 29.3%, 2위 경기 28.6%, 3위 부산 5.8%, 4위 인천 4.9%)를 기록하는 광역시다. 여러 지표 추이가 내림세를 띄고 있긴 하나, 절대적 지표 자체는 여전히 강한 상황이다.

- 부산은 %로 계산하면 안좋은데 절대치로 말하면 나쁘지 않은 곳. 여전히 매력적인 투자처이고 10년은 거뜬할 것 같다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

삼토시님의 이전 저서 부동산변곡점이 왔다로

임보에서 공급을 해석하는 방법이나 데이터를 해석하여 투자로 연결시키는 감을 잡았었는데

이번 저서도 데이터를 투자로 연결하는 방법에 대한 연결 요소들을 배울 수 있는 것 같다.

내용의 경우에도 아는 내용은 더 단단하게, 모르는 내용은 새롭게 알 수 있었는데

경기도 상급지의 위상에 대해 우선은 서울 > 경기도 무조건 이렇게 생각하고 있었는데...

다시금 생각해볼 수 있었다.

4. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

삼토시 "부동산변곡점이 온다"

김경민 "부동산트렌드 2025"

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )