이 특약 한 줄로 4천만원 지켰습니다. (+계약서에 꼭 넣어야 할 특약 예시 첨부)

매수 후 전세 놓을 예정 계약이던,

매매- 전세 동시진행이던,

세안고 진행이던

절대 놓치지 말아야 할

계약서 특약을 정리해 두었습니다.

안녕하세요

멈추지 않는 그린라이트, 쟈부쟈입니다 :)

오늘은 최근 투자를 진행하면서

저의 소중한 4천만원을 지켜준

특약 한 줄 .............

덕분에 정말 십 년 감수한 경험을 말씀드릴게요.

매매, 전세 동시계약 조건으로 맞춘 세입자

작년 10월, 제가 투자할 당시만 해도 전세대출 규제로

매매 계약 진행 중인 집엔

전세대출 승인이 잘 안 나는 분위기였습니다.

다행히도 투자한 지역은

공급이 씨가 마르다시피 없는 상황이었고,

투자한 단지는

사람들이 선호하는 신축 + 직장접근성 이 좋아

매매계약 진행 예정인 조건으로도

바로 들어올 수 있는 올 현금 전세대기자를

운 좋게 바로 구할 수 있었습니다.

헤당 임차인과의 동시계약을 '매매 계약서 특약에 명시' 함으로서 매매 계약을 진행했습니다.

당시 나눔글에 적어둔 내용. 빨간색 글씨를 주목해주세요!

나눔글 링크 : <대출규제 속 투자하기> 매매전세 진행절차 및 특약사항 한판정리 [쟈부쟈]

계약을 깨겠다는 예비 세입자

퇴근길,

부동산 소장님의 전화 2통

"전화주세요"

불안한 예감은 왜 틀린 법이 없는지

기존에 들어오기로 했던 세입자가

갑자기 이직 통보를 받아

다른 세입자를 급하게 구해야 한다는 메시지였습니다.

이미 예비 세입자의 계약금은

매도인에게 들어 간 상황이었고

처음엔 다음 세입자가 구해지면,

‘쿨하게' 계약금을 돌려드려도 되겠다고 생각했지만,

예비 세입자는 이미 계약금을 넣음으로서

’계약이행'을 해야하는 의무가 생겼기에

굳이 제가 돌려드릴 필요는 없었습니다.

따라서 계약금을 반환할 수 없다고 회신했습니다.

(과정에서 도움 주신 스승님, 감사합니다.)

부동산의 협박

"제가 부동산협회에 알아봤는데,

매도인이 계약금을 반환해도

선생님이 막을 권리는 없다고 하네요"

때는 중도금 납부일,

부동산 소장님이 남편에게 통보한 내용.

^^.. 차분히 매매계약서를 펼쳤습니다.

(애초에 멋대로 계약불이행 통지한 예비세입자도,

부동산협회에 알아봤다며 협박하는 부동산 소장님에게도

이때는 진짜 화가 조금 나더라구요..

아찔했던 것도 사실입니다.)

이때 매매계약서의 특약이 저희를 살리게 됩니다.

실제 매매계약서에 적었던 내용을 그대로 보여드릴게요.

[특약사항]

1. 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인과 계약을 체결하여 승계하기로 한다. (2024년 xx월 xx일)

2. 현 매매와 전세계약이 동시에 진행되는 건으로써 전세보증금의 계약금(n천만원)은 매매대금의 일부로 보기로 한다.

이 특약을 보고서도

매도인 마음대로 계약금을 반환할 수 있었을까요?

신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조

및 임차인 승계 예정 계약 조건으로 진행한 건데,

매도인이 마음대로 계약금을 예비세입자에게 반환한다면 매수인(저)와의 계약을 멋대로 깨버리는 격이 됩니다.

만약 이 특약 없이,

일반적인 매매계약 내용만 적어놨더라면?

말 그대로 매도인이 예비세입자에게

계약금을 반환하던지 말던지

제가 주장할 수 있는 권리는 없었을 수도 있습니다.

(생각만 해도 아찔합니다...)

정말로 매도인이 예비세입자에게 계약금을 반환했다면,

다음 세입자가 구해지지 않았을 시

제가 잔금을 그대로 이어 받아 치뤄야 하는

잔금 리스크가 확정되었을 수도 있었겠죠.

매매전세 동시계약 진행으론

매매 대출도 전세 대출도 잘 나오지 않았던 때,

그 기간까지 피말리는 건 그대로 제 몫이 될 뻔했습니다.

이날을 기점으로

계약서의 숫자 하나 글자 하나

날짜, 시간, 계약금을 디테일하게 명시

헷갈릴 수 있는 범위를 정확히 명시하는 것의 중요성을

제대로 깨닫게 되었습니다.

[특약 예시 : 계약서에 한 줄만 더 적어보세요.]

매매전세 동시계약 진행의 경우

- 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인과 계약을 체결하여 승계하는 조건의 계약이다. (전세대금 : ㅇㅇㅇ원, 전세계약일 : 2024년 xx월 xx일)

세안고 조건의 계약인 경우

- 기존 임차인과의 계약을 승계하는 조건의 계약이다. (전세대금 : ㅇㅇㅇ원, 임차인명 : ㅇㅇㅇ)

신규 임차인을 들이기로 한 계약인 경우

- 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 신규 임차인이 구해질 경우 매도인과 임차인이 계약을 체결하여 매수인이 승계하는 조건의 계약이다.

<정리>

1. 매매전세 동시계약이던, 세안고 조건의 계약이던, 신규 임차인을 들이기로 한 계약이던

계약서에 해당 사실을 특약으로 '꼭' 명시

2. 계약서 특약은 되도록이면 구체적으로, 정확하게

3. 부동산 소장님의 협박에 두려워 말고

차근히 계약서를 펼쳐봅시다

계약 시 특약 한 줄 넣을 땐 정말 쉬웠지만,

이 특약 한 줄 때문에 하마터면

계약이 파기되고 몇 천만원의 손실을 입을 뻔했습니다.

이 글을 읽는 분들께서는

절대 그런 손실을 입지 않았으면 좋겠다는 마음으로

글을 쓰게 되었습니다.

가장 사소한 것 같지만

알고 보면 투자 물건 고르기만큼 중요한 특약!

월부인의 안전하고 성공적인 투자를 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^ 파이팅!!

+ 도움이 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드립니다 ^^~~