안녕하세요. 재테크 말하는 두꺼비 세무사, 이장원 세무사입니다.

대출 규제 이후 아파트 하락거래가 증가하여, 9억 원 이하 매매가 늘어났다는 뉴스가 나오고 있습니다.

동시에 30억 초과 부분에 대한 거래량 또한 일부 존재한다고 하는데요.

그래서 서울 아파트 거래는 9억 이하와 30억 초과로 양극화가 되어가고 있다는 말도 나오고 있죠

그래서 결국 강남구 갭투자 0권이라는 수치를 기록했다고 합니다.

동시에 서초 · 송파 또한 급감했다고 하는데요.

말 그대로 갭투자를 할 수 있는 상황 자체가 아니라는 뜻입니다.

지금 부동산 거래량은 아예 거의 멸종에 가까울 정도로 사라졌습니다.

이런 상황에서, 만약 자녀에게 아파트를 증여를 해야 된다면 어떻게 될까요?

저는 우선 세 가지 체크해 보시고 고민해 보라 말씀을 드립니다

1. 증여세

첫 번째로 증여세입니다.

현 상속세 및 증여세율은 27년간 개편되지 않은 상황입니다.

증여세율은 여전히 과거의 수치에 머물러있다는 뜻이죠.

예전에는 주택 가격이 낮았기 때문에 괜찮았을 겁니다.

하지만 2017년도 주택 가격 올라가면서, 19년 ~ 21년도까지 증여가 정말 많이 이루어졌습니다.

그러다 주택 가격이 일정 수치를 갱신하며, 증여가 쭉 빠집니다.

주택 가격이 이제는 너무 많이 올라버렸기 때문에, 증여할 때 드는 세금이 엄두가 안내는 거죠.

2022년도에 들면서 기본적인 수도권 주택 가격이 10억원 넘어가게 되면서, 이 아파트를 자녀에게 주게 되면 무려 2억 4천만 원을 증여세로 내야 됩니다.

세율 구간 30% 이상부터는 세금이 수직상승합니다. 여기서부터 부담이 상당하죠.

1억 주면은 40%, 즉 4천만 원이 증여세가 늘어나는 꼴이니까요.

주택이 67억인데, 그것에 따른 증여세랑 증여 취득세가 10억 가까이 되면 누가 증여를 할까요?

2. 대출

그리고 대출에 대한 압박이 심해졌습니다.

6월 27일 긴급 가계부채 점검 회의를 통해서 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안이 발표 됐습니다.

그래서 수도권 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나,

1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 LTB 자체가 0%로 대출이 나오지 않습니다.

그러니까 자녀에게 집을 주려고 하는데, 자녀 세대에 집이 있다면 대출을 이용해 증여할 수 없다는 뜻입니다.

거기다가 생애 최초 주택 구입 목적에 주택담보대출을 하게 되면 전입 의무를 부과합니다. 6개월 이내 전입을 해서 살아야 되는 거죠.

그렇기 때문에 자녀가 과연 전입을 할 수 있을 것인가에 대한 고민이 있는 거예요.

만약 이미 임차인이 있는 상티라면 증여가 불가능하겠죠.

3. 토지거래허가구역

마지막은 토지거래허가구역, 즉 토허제입니다.

매매 거래 형태로 하게 되면 강남3구와 용산은 토지 거래 허가 구역을 적용받는데요.

왜 거래를 못 하게 되느냐,

주거형 토지의 경우는 2년간 자기 거주형으로 무조건 이용해야 합니다.

그래서 임대차 계약이 남아 있는 주택을 취득하는 경우에는 원칙적으로 토지 거래 계약 허가를 받을 수가 없습니다. 허가를 받더라도 실제로 토지 취득하기 전까지 일정 기간이 소요가 돼죠.

그렇기 때문에 아파트에 대한 저가 양수도나 부담부 증여가 불가능합니다.

순수하게 증여하면 되지 않느냐 물으면 다시 1번 문제로 도돌이표가 되는거죠.

20억 원의 아파트를 거래를 한다면 자녀가 적어도 2억 정도의 현금 유동성이 있어야 다른 방식들에 대해 고민하실 수 있습니다.

괜히 상담료 낭비하지 마시고 거래를 고려 해 보시는게 어떨까라는 생각이 듭니다.