[1호기 경험담] 예상보다 힘들었던 우당탕당 1호기 투자후기

안녕하세요 

(with다미) 다미와입니다.

오랜만에 글을 작성해 봅니다.

1호기 후기를 이제야 쓰게 되네요. 

계약 후 "전세 맞추고 써야지..." 하다가 

해를 넘겨버렸습니다. 

이번 명절 연휴를 넘기면 정말 못 쓸 것 같아 

오늘에서야 후기를 작성합니다.

최근 근황이 궁금하신 분들을 위해 간단히 소식을 전해드리겠습니다. 🙂

지금은 1호기 마무리 후 부동산 투자 공부에서 한 발짝 물러나 있습니다.

0호기를 포함해 2주택을 보유한 상황이라 투자 타이밍이 맞지 않을뿐더러, 

2024년 12월에 둘째 아이가 태어나 당분간은 육아에 집중해야 해서 

임장과 정규 강의는 잠시 쉬고 있습니다. 

(이번 2월에는 임장 부담없는 ‘열중’을 신청했습니다. 간만에 월부강의라 두근두근합니다)

(둘째까지 있으니 어깨가 더 무거워 졌습니다. 힘을 내야죠!!)

게다가 최근 회사에서 부서 이동이 있어 업무에 더욱 집중해야 하는 상황입니다.

현재 육아 + 업무 두 가지를 최우선으로 두고 하루하루를 보내고 있습니다.

두 가지가 안정되면 다시 미래를 위해 투자 모드로 전환할 예정입니다!!

이제 본격적으로 1호기 후기를 말씀드릴게요.

결론부터 말씀드리면,

1호기 가계약은 8월 말, 

본계약은 9월 초에 진행했습니다.
잔금은 11월, 전세입자는 12월에 받았죠.

(네... 잔금까지 직접 치렀던 1호기였습니다.)

1. 투자 방향 결정 및 일정 계획

2024년 3월, 투자 코칭을 받으며 

지방 투자로 방향을 정하고 

앞마당을 넓히기 시작했습니다.

특히 0호기 매도/보유, 지방/수도권에대한 

투자 방향성을 정하면서
쓸데없는 고민 없이

앞마당을 넓히는 데 집중할 수 있었습니다.

또한, 연말 둘째 출산을 목표로 했기에
그전까지 매수 및 잔금 지급 일정을 맞춰야 했습니다.

2024년 10월, 늦어도 12월까지 1호기를 완료하기 위해 역산하여 일정표를 세웠습니다.

사실 굉장히 러프하게 계획을 세웠지만,
타깃 일정이 있다는 것 자체가 

큰 도움이 됐습니다.

만약 목표 일정이 없었다면,
결정을 내리고 실행하는 데 훨씬 더 주저했을 것 같습니다.

(연초에 세웠던 연간 일정표)

2. 앞마당 만들기

투자 코칭 이후 조언을 바탕으로 

지방 앞마당을 만들기 시작했습니다.

자실도하고 특강도 듣고 정규 강의도 들으며

지방 곳곳을 돌아다녔습니다.

봄에는 임장 중에 벚꽃을 보며 위안을 얻고,
여름에는 뜨거운 햇볕 아래서 동료들과 함께 열심히 움직였습니다.

매주 주말 임장 가는 아빠에게
"오늘도 아빠 임장 가?"라고 묻는 첫째,
그리고 육아를 전담하는 아내에게 

미안한 마음도 있었지만,
명확한 목표가 있기에 버틸 수 있었습니다.

6월 울산 앞마당을 만들고 투자 매물을 선정해보려고 했지만, 

뭔가 많이 아쉬워서 

다음달 천안을 가게 되었습니다. 

천안까지 해보고 

1호기 후보를 추려 보자라는 생각으로요.

천안 서북구에서 시작했지만, 

하다 보니 동남구도 해야겠다는 생각이 들어 

결국 동남구까지 진행했습니다.

그리고 이 과정에서 투자의 트리거가 된 

매물 코칭을 받게 되었습니다.

3. 매물 코칭 & 매물 코칭

당시 꽤 괜찮다고 생각한 매물을 선정했지만,
코칭을 받다 보니 이게 최선은 아니구나

라는 걸 깨닫게 됐습니다.

튜터님께서 제 앞마당을 확인하고 

“어느 지역을 더 보면 좋겠다.” 

"투자금은 어느 정도로 생각해야 한다."

등의 조언을 해주셨고, 

그 순간 머릿속에 

자연스럽게 그려지는 단지가 있었습니다.

그래서 바로 주말에 KTX를 타고 

매물을 보러 갔습니다.

투자 하겠다는 생각을 가지고 보는 매임은

그저 공부하던 때와는 차원이 다르다는 걸 깨달았습니다.

더 적극적으로 하게되고, 

그만큼 부사님들도 이사람은 투자하려고 왔구나라는 걸 느끼는지

많은 정보를 주시고

매도자와의 협상도 적극적이셨습니다.

이후, 서울로 돌아오는 길에
다시 한 번 매물 코칭을 신청했고,
앞마당 전체를 다시 전수조사하며 비교 분석을 진행했습니다.

이게 최선일까?

리스크는 없을까?

저평가가 맞을까?

수익은 얼마큼 기대할 수 있을까? 등

많은 고민을 했었던 것 같습니다.

고민 끝에 결정한 매물에 대해,
운 좋게도 권유디 님이 매물 코칭을 해주셨습니다

(와우!!!)

그리고 첫마디가

“다미와님이 이 물건 하셨으면 좋겠어요.”

라고 하셨을 때,

정말 안도감과 기쁨이 밀려왔습니다.

사실 5,6,7월 정말 빡세게 임장하고, 8월에 투자물건을 고른다며 집중한터라

이번에도 좋지 못한 피드백을 들으면 많이 기운이 빠질 것 같았거든요.

4. 계약과 전세 난항

권유디 님의 피드백을 받고 계약을 진행했습니다.

가격 추가 조정, 특약 삽입 등을 거쳐
1층 매물보다 저렴한 가격으로 

최종 계약을 확정했습니다.

당시까지만 해도 

전세는 큰 문제가 없을 거라고 생각했습니다.

매물 자체가 적었기 때문에,
적절한 가격에만 내놓으면 무리 없이 세입자를 구할 수 있을 거라고 예상했죠.

그런데 갑자기 정부의 대출 규제가 시작됐습니다.
완전히 막히진 않았지만,
시장 분위기가 얼어붙으며 

전세 문의가 급격히 줄었습니다.

가격을 천, 이천 낮춰도
계약하겠다는 사람이 나타나지 않았고,
그렇게 골든 타임이 지나가 버렸습니다.

"전세금 욕심 부리다간 세입자 못 구하겠다..."라는 생각이 들어
한 번 더 가격을 낮추자, 

바로 다음 날 계약자가 나타났습니다.

하지만 문제가 있었습니다.
잔금일과 전세 입주일이 맞지 않았던 것.
이 경우 제가 직접 잔금을 치러야 했습니다.

잔금 대출 이자 + 중도상환 수수료가 추가로 발생했지만,
이미 골든 타임이 지난 상황이라
잔금일에 맞는 세입자를 다시 찾는 것은 더 어려울 것 같았습니다.

그래서 결국 

계약금 + 중도금을 미리 받아 잔금 대출을 최소

하는 방식으로 협상을 진행했습니다.

5. 잔금과 대출 문제

전세 계약까지 몇 가지 이슈가 있었지만,
더 큰 문제는 잔금 대출이었습니다.

당시 정부의 대출 규제가 오락가락하며

은행권도 눈치를 보는 분위기였습니다.

대출상담사 여려명과 대출 조건을 알아보고 

조율하는 순간에도

시시각각 대출이 막히기 시작했습니다.

중도상황수수료가 면제되는 보험사나 2금융권도

대출한도가 축소되거나, 

1주택자에게는 대출불가등 

조건들이 까다로워졌습니다.

오전에 상담사와 조건을 조율하고 

오후에 자서를 쓸 예정이었는데

점심시간에 전화가 와서 

본사에 공문이 내려와서

대출이 불가능하다는 이야기를 들었을때는

정말 멘탈이 나가더라구요.ㅜ

결국은 조건이 좋은 상품

(이자, 중도상황수수료 면제 등)을 찾는 것은 포기하고

대출이 일단 나오는 곳으로 진행할 수 밖에 없었습니다…

(그 와중에 대출이 가능한 곳은 하나은행 뿐이었습니다..)

6. 등기

잔금대출 받고, 잔금치루고, 등기가 나오고.. 

전세입자를 받아서 대출상황까지

(중간에 인테리어도..)

첫 1호기 투자에

여러가지를 부딪히며 겪어보았습니다.

실전 투자를 하다보니 

챙겨야할 조건, 상황들이 너무 많더라구요.

예상치 못했던 일들이 생겼지만 

투자 결정을 워낙 보수적으로 했기에..

생각한 만큼 상황이 흘러가지 않더라도 

대응 할 수 있었던 것은 

정말 다행스러운 일이었습니다.

7. 복기

1호기를 마무리하면서 

강의에서 배운점을 그대로 실천하지 못한 것들에는 많은 아쉬움이 남습니다. 

그래도 투자를 실행한점 

그리고 잃지않는 투자를 위한 원칙을 지킨 것만으로도 다행이라고 생각합니다. 

아쉬운 점

1. 매물 털기를 충분히 하지 못한 점
2. 전세를 안일하게 생각해 대응이 늦은 점
3. 최적의 대출 조건을 찾으려다 결정이 지연된 점

4. 매매금액 이외 추가 지출이 나간점(중도상황수수료, 이자, 인테리어비)

    

잘한 점

1. 데드라인을 정하고 2024년 내 투자 실행
2. 투자 코칭을 적극 활용
3. 저렴한 가격에 매수
4. 보수적인 투자금 설정으로 리스크 관리

1호기 투자를 성공적으로 마무리했고,
이제 씨를 뿌렸으니 

잘 자라길 기대하는 마음입니다.

2025년에는 종잣돈을 모으며 

수도권 시장을 지켜볼 예정입니다.

2024년에는 부동산 투자에 몰입했다면,
올해는 새로운 파이프라인 구축에 집중하려 합니다.

(24년 말부터 부업과 주식투자 강의를 듣기 시작했습니다)

물론 0호기, 1호기를 기반으로 서울 시장으로 갈아타기 위해,
서서히 서울 앞마당을 넓혀나가야겠죠.

월부를 하면서 많은 분들을 만났습니다.

지금까지 연락하며 함께해주시는 동료분들..

앞으로도 꾸준히 함께 걸어갔으면 좋겠습니다!

그리고 함께 임장을 다녔던 조장님,조원분들 모두 기억에 남고 감사합니다.

앞으로도 월부 유니버스에서 다시 만나길! 💪

( 24년 1월 작성한 확언)