지방투자 기초반 2주차 강의후기

게리롱님

지역지방 임장 잘하는 법 + C지역

이번에 내가 선택한 지역에 대한 강의이다.

운이 좋게도 2주차에서 강의를 들을 수 있어서

너무 익숙하고 이해가 잘 되었다.

다음 임장에 도움이 많이 될 것 같다!

어떤 기준으로 투자를 해야할지

이 지역에서 중요한 입지요소는 무엇인지

어느정도 밑그림이 그려지는 느낌을 받았다.

강의에서 나온 내용을 잘 정리한다면

투자 대상단지를 골라볼 수 있을 것 같다.

1) 지금 C지역을 제대로 알아야 하는 이유

인근 지역의 모든 인구수를 흡수하는 힘을가진

C지역의 단지순위를 보면 약 30위까지는

C지역이 차지하고 있는 것을 알 수 있다.

역대 매매지수와, 그래프를 보면

꾸준히 상승하고 있는 것을 알 수 있다

공무원같이 안정적인 지역이라고 생각이 된다.

C지역의 공급량을 확인해보면

입주물량이 거의 없는 것을 확인할 수 있다.

리스크가 매우 적을 것으로 생각이 된다.

2) C지역 입지분석

인구

좋아하는 이유를 아는 방법은 연령별비율(젊은연령)과

세대당인구수(4인가족) 를 참고하면 된다.

직장

C지역에는 없을 줄 알았던 대기업 산업단지가

인근 지역에 있다는 것을 알게되었다.

이곳에 공급이 있어서 수요를 많이 빼았겼다.

학군

학업성취율도 중요하지만, 특목고진학률과

졸업생(재학생)수도 봐야한다.

환경

(정성적) 신축 대규모 택지들을 많이 선호한다

이곳에서 특히 주거편의성이 매우 좋기 때문이다.

공급은 향후 3년간 공급물량 절대부족하다

(원도심권 재개발,재건축 진행중이지만

그 시기는 26년 이후이다 그래도 지켜보도록한다

교통

이 지역에서는 주거지 선택 시 직주근접과는

투자로의 의미는 거의 없다.

자차로 30분 이내로 이동이 가능하고

직장도 생활권별로 다 나뉘어져 있기 때문.

3) C지역 단지 가격에 영향을 미치는 입지요소 및 투자 전략

C지역의의 가격정리

지금은 지방은 가격이 다 싸다.

그렇기 때문에 리스크가 현저하게 낮은

C지역은 매력적으로 보여진다.

고점대비 2-30% 하락한 가격이다

2분기를 기점으로 가격 회복이 시작 된 상황이다.

아직 회복 못한 것들은 가격이 좋다고 볼 수 있다.

상급지부터 하급지까지 전세물량이 급감하기 시작하고

이와 더불어 전세가도 빠르게 상승하고 있다.

C지역의 핵심 입지요소/선호도결정

-> 1. 환경 (신축대단지)

-> 2. 연식(상품성 – 20,21,22년식)

-> 3. 학군(학원가)

C지역 투자 우선순위

-> 입지 좋은 신축

-> 입지 좋은 준신축 / 입지 떨어지는 신축

-> 입지 떨어지는 준신축 / 입지 좋은 구축

중소도시의 구축 투자기준

-> 싸게 적은 투자금으로

-> 입주물량이 적은(2년지속)

-> 입지가 좋은 곳의 구축(꼭!!)

중소도시의 20평대 투자기준

-> 싸게 적은 투자금으로

-> 1등 입지에서, 혹은 신축(상품성)

4) 지방도시 제대로 임장하는 방법

분위기 임장

-> 지역의 분위기 느끼기

상권,등 생활권 분위기를 파악한다

사람들의 연령대와 옷차림

(이런건 가기전에 인구조사를 하고 간다면

더욱 흥미롭게 임장에 임할 수 있을 듯)

-> 생활권 구분

아파트가 모여있는 지역, 택지가 어디있나 확인,

지리적으로 단절되어 있거나, 분위기가 바뀌는 곳은

생활권을 구분하여 보도록 한다.

마지막으로 생활권별 특징을 정리하고

순서를 매겨본다면 그 지역의 분위기는 파악완료한 것!

단지임장

-> 단지 주변을 확인하기

주변에 안좋은게 있는지 없는지 보는게

좋은것을 확인하는 것보다 중요하다.

-> 단지 내부 확인하기

바뀔 수 있는 것들( 놀이터 차단기, 외벽, 동입구 번호키)

보다는 바뀔 수 없는 것 위주로 확인한다

내부조경 동간거리같은 것들

거주하는 사람들의 분위기도 살펴보기 (골프채,의상 등)

5) 3천만원으로 지금 당장 투자하는 방법

매물임장

1) 집보기

20평대 복도식,계단식

30평대 판상형, 타워형

각각의 특징을 이해하고

매물임장을 할 때 주도적으로

물건의 상태를 스스로 파악하기

나중에라도 확인할 수 있는 것말고

집 안에서만 확인할 수 있는 것을 기억하기 위해서

미리 알아두는 것이 중요하다.

2) 수리상태

수리불필요

신축 전체수리된 짐

-> 신축은 이미 수리가 된 것이기에

거의 볼 필요가 없다.

일부수리

-> 수리가 필요한 준식축, 구축인 경우

도배장판 해야하는곳

화장실만 해야하는 곳, 싱크대 등등

얼마가 필요할지 간단하게 체크한다.

전체수리

-> 이런건 그냥 다 한다고 생각한다

뭘 살리고 버리고 애매하게 수리할 바에

올 수리를 하는 것이 훨씬 낫다.

적용할 것

20평대 1급지 신축 단지도 함께보기

입지좋지 않은 곳의 신축도

가격이 좋다면 매물임장 진행

가장 중요한 것은 싸게, 적은 투자금으로

C지역의 투자 우선순위 프린트

-> 항상 유념하면서 투자 기준 리마인드하기

임장을 갈 수 있다는 사실에 감사하기