[돈독모 독서후기_냥주] 부동산 트렌드 2025

도서명

부동산 트렌드 2025

독서기간

저자명

김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음

출판사

와이즈맵

핵심키워드

#골든크로스 #공급부족 #슈퍼사이클 #인플레이션 #임대차2법 #퍼펙트스톰

저자가 주려고 하는 원메세지

한줄평

2025년도 부동산 가격 및 상황 예측을 설명해주는 책. 

부린이인 나에게는 아직 어렵지만, 재독으로 한번 더 담아가야 할 책.

본깨적

페이지

본 것

깨달은 것 + 적용할 것

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[서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입]

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.

• 그래프를 볼 때, N파고와 W파고가 무엇인지 잘 몰랐으나, 장기적인 추세로 전저와 전고 사이의 흐름, 간격도 자세하게 보고 보수적으로 확인해야 한다고 생각했다.
• 임보 작성시, 아실 그래프를 따와서 붙일 때 N파고, W파고의 흐름 간격을 유심히 살펴보기.

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[강남구, 서초구_고가 아파트 시장]

이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.

둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다.

학군 이주 수요는 매매보다 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.

셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. 이 지역은 지하철과 주요 도로망이 잘 발달되어 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나다.

• 강남구, 서초구 아파트가 고액의 매매가를 형성하는 이유에 대해서 다시 한번 깨닫게 되었다. 아직 내 앞마당은 아니지만, 다른 지역을 볼 때, 또 언젠가 강남구/서초구를 앞마당으로 만들 때, 책에 언급한 부분을 고려하며 바라봐야겠다. 또한, 학군 이주 수요는 매매보다 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다는 것! 이 부분도 필히 기억해야겠다.
• 서울/수도권 접근성, 학군, 인프라 : 각 지역을 평가할 때 필요한 위치/일자리/학군/환경, 늘 명심하고 하나하나 따져보며 지역을 바라봐야 겠다.

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• 하이엔드 브랜드화 하여 고가에서 더욱 고가의 아파트가 등장한다는 것. 사람들이 선호하는 방향과 추세에 대해서도 인지하기.
• 내가 살 수 있는 물건은 아닐지라도, 하이엔드 브랜드에 대해서도 놓치지 말고 알아가보자.

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[노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장]

‘서초구’는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 이곳은 업무지구보다는 주거지가 중심인 만큼, 주거 환경이 더욱 중요시된다.

• 강남구와 서초구는 같다고 생각했는데, 서초구는 업무지구보다 주거지의 성격이 더 강하다는 것은 처음 알게 되었다.
• 추후 서초구와 강남구를 비교해볼 때, 참고하기

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• 대학교와 병원의 일자리는 부동산 시장에 큰 변화를 일으키는 영향력은 없다는 것에 대해 새로 알게 되었다.
• 아직 매우 적은 앞마당으로, 지역을 바라볼 때 병원이 있으면 환경적으로도 좋고 직장수요도 있겠구나 굳게 믿고 있었는데, 너무 큰 점수를 주지 말아야겠다.

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• 노도성에는 대학교도 많이 위치하여, 대학생과 젊은 층이 많고 임대수요가 많다는 특징이 있다는 것을 깨달았다.
• 소액투자로 다가가기 좋다는 것, 서울 내 소액투자라고 해도 최소 1억 이상은 필요할테지만, 이부분 인지하며 바라보자.

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[상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트]

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

• 강의에서나 선배님과의 만남에서 부천까지 또는 지방 어디까지 상승 흐름이 오려면 기다려야 하니, 더 시간이 소요되고 버텨야 한다(?)의 뉘앙스의 말씀을 많이 들었는데, 이 내용을 책으로 풀어주신 것 같다. 좋은 지역은 상승이 선행하고, 입지나 선호도가 조금씩 떨어지는 지역일수록 후행으로 상승장에 들어간다는 것.
• 투자를 하거나, 수익률보고서를 작성할 때, 이 부분을 꼭 고려해보자. 언제 나의 투자금을 회수할 수 있는지. 

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• 부동산은 짧은 기간 사고파는 것이 아니다. 강의에서도 지역에 따라 5년, 10년 정도를 말씀하시는데 그 만큼 신중한 투자가 이뤄져야 한다.
• 부동산은 가격 변화가 매우 장기간에 걸쳐 진행되기에 최소 10년은 바라보자.  그리고 그만큼 물건을 찾을 때 신중하고 또 신중하자.

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• N파고와 W파고 그래프에 대한 분석인듯하다. 가격변화 사이클이 장기간에서 조금씩 단축되는 것 같다.
• 준비된 자만 기회를 얻는 법. 당장 내가 투자를 할 수 없을 지라도, 계속해서 준비하자. 그리고 시기가 왔을 때 투자할 수 있도록!

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[서울시 전세가격은 언제나 우상향했다]

부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는 게 의미가 있다.

• 부동산의 계절성. 학군지에서 방학 때 이사를 하는 것 또는 겨울에는 이사하기 힘들어서 잘 하지 않는다는? 이런 정도만 알고 있었는데, 부동산의 계절성이라고 제목을 붙이니 조금 더 와닿는다. 하여, 이전 월 대비 상승률에 의미를 두지 말고, 전년도 동월 또는 동분기와 비교해보자.
• 임보 작성시 참고하자 !

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[PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유]

우리나라 부동산 PF대출은 ‘브릿지론’과 ‘본PF’라는 이중 구조로 이루어져 있다. 브릿지론이란 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금을 완납하는 조건인 경우*, 본 PF 이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지잔금을 대출하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내것으로 만드는 과정이다.

• 부린이, 경제 지식이 부족한 나로서 PF 대출이라는 말과 의미는 아주 조금 인지하였는데, 왜 건설사들이 힘들고 아파트 분양가가 고분양되는지 이해할 수 있었다. PF대출에 대해서는 재독으로 조금 더 이해가 필요하다.

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[금융시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다]

PF 사태를 바라보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다. 서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

• 강의에서도 서울/수도권과 지방은 다르게 봐야 한다고 많이 말씀해주셨는데, 이번 책에서는 지방은 조금 어려운 지역으로 말씀해주신다. 서울/수도권과 지방은 전혀 다른 방향성을 띈다는 것.
• 사실 소액투자를 해야 하는 상황에서 지방을 가야 하나, 내 상황이 지방을 갈 수 있나 여러 고민이 있었고, 현재는 당장 투자할 수 없더라도 수도권 위주로 찾아보자 라고 생각했다. 하지만, 추후 지방에 갈 수 있는 상황이 된다면, 이 부분은 꼭 고려해야겠다.

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[노도성 아파트 가격 예측]

어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

• 가격 변화에서 누적 상승률 관점에서 바라봐야 하는 이유. 강남이든 노원이든 투자금 대비 얼마나 상승하는지, 수익을 얻을 수 있는지 살펴봐야 한다.
• 임보 작성시, 과거 가격 변화 등을 비교할 때 누적상승률도 고려해보기.

읽고 드는 생각 정리

이 책에서 내 삶에 적용할 원씽!!