부동산트렌드2025 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025, 대표저자 김경민외 5인

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜 :  25.1.24~2.1

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #공급절벽    #NEW리츠

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서소개

      : 대표저자 김경민 교수는 부동산트렌드를 4년째 연간하고 있으며, 서울대내의 공유도시랩의 자료를 바탕으로 

        서울 부동산 시세를 분석하고, 그 결과분석에 기술적데이터(단기이동, 장기이동선)의 흐름을 이용하여 향후 

        부동산시세가 상승 또는 하락흐름을 보일 지 예측해본다. 과년도 대장아파트의 가격변화를 추적하며 2025년도의

        가격흐름과 그 크기를 예측하는 주장을 본 도서에 담았음 

  2. 내용 및 줄거리 : 6개의 파트로 구성되어 있음

   Part 1 2024년 부동산 시장 다시보기

   - 2023년부터 이어진 전세값 상승이 현실화된 시기임

   - 입주물량의 부족이예상되며, 이는 전세가격과 매매가격 모두에 영향을 끼치며, 전세수요가 매매로 전환되는 현상이

      관측됨

   - PF연장이 되며, 불량 프로젝트가 정리되지 않았고 개발이 가능한 토지가격이 나타나지 않으며 금리상승까지 더해져

     개발이 가능한 상황이 아님, 이는 공급절벽으로 이어져 입주물량 부족을 야기하게 됨

   - 10년물 국고채 금리의 하락으로 부동산 가격이 상승하는 모습을 보였음

   Part 2 빅데이터로 분석한 서울&전국아파트

    - 서울의 경우 N파고(23년이후 상승-하락-상승)와 W파고(21이후 상승-하락-상승-하락-재상승)의 가능성 존재

    - 서울아파트의 경우 1. 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스 발생, 

                                    2. 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있음

    - 수도권동남부-강남,분당,수지 : 가격동조화현상이 나타남, 강남구는 지속적으로 높은 수요와 제한된공급으로 

       가격 상승, 분당구는 강남구와의 근접성

    - 수도권서북부_마포,일산,파주 : 마포구의 상승세가 일산과 파주로 이어지지는 않음

    - 수도권서남부_양천, 안양, 김포: 양천과 안양동안구는 가격도조화 현상 보이나, 김포는 향후 추이 관철 필요 

    - 수도권동북부_노원, 남양주, 의정부: 노원구와 남양주시는 가격동조화현상 보이나, 의정부시는 다른 현상을 보임

    서울시 공급부족 여파 : 1. 서울시 주택가격의 상승, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성, 주거안정성이 약화될 수 있음

   Part 3 부동산 투자 빅이슈 탑6

    - 슈퍼사이클 : 단기이동평균선(7주)가 장기 이동평균성(24주)

                           강남구가 서울 전역에 비해 1~2개월 선행하고 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행하며 

                           상승장에 들어섬

                           부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타나며, 하락기보다 상승기가 더 길게 나타남

                           부동산 싸이클이 과거에 비해 짧아지는 경향을 보임

    - 인플레이션 : 투자수익률 = (1년치 임대료/부동산 가격), 인플레이션에 따라 화폐가치가 하락하며 실물자산인 

                           부동산의 수요는 늘어남

    - 전세가격 폭등: 전세가격은 큰 틀에서 언제나 우상향했으며, 전세가격 상승의 매매가격의 상승 유발, 또한 전세가격

                              상승에 따라 매매전환의 유인이 됨

    - PF사태 : 부실자산을 정리할 기회를 정부가 앞서서 막고 있는 형상임. 만기를 자동연장해 주면서 금융비용은 

                     늘어나지만 불량 프로젝트가 정리되지 않고 있으며, 괜찮은 프로젝트도 진행되지 않고 있음. 결국 공급을

                     가로막는 형국임

    - 공급절벽 : 빌라와 아파트 모두 착공물량이 저조하며, 향후 공급 예정도 특정지역에 몰려 있음

    - 퍼펙트스톰 : 향후 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아질 것이므로 부동산 가격은 

                           상승할 수 밖에 없음

   Part 4 12개 대장 단지 상세리포트 : 선정된 12개 대단지 아파트들의 21년부터의 가격흐름과 23년부터의 가격흐름을

                                                           보면 대세상승을 예상해 볼 수 있음

   Part 5 2025년 부동산 가격 대 예측: 이 부분은 도서가 발간된 시점에서의 ‘24.9월 대출제한 추가시행과 

                                                             ’25.12월 내란 및 탄핵정국의 혼돈으로 저자의 예상과 다소 차이가 있을 수 있음

  3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

       저자가 빅데이터 분석을 통해 보여준 서울의 인허가물량/착공물량 데이터는 향후 가용한 예산범위내에서 

       서울지역을 투자하는 데 좋은 의미가 될 것으로 생각됨

  4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

       주식에서 기술적 분석으로 사용하는 줄 알았던 단기/장기이동평균선의 분석원리를 

       사이클이 긴 부동산에도 적용할 수 있다는 새로운 사실. 임보 작성시 전저점, 전고점과 상승 하락을 고려하여

       N파고, W파고 분석이 가능한지 확인하면 좋을 것 같음

  5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

      P76페이지 서울의 역대급부족과 다른광역시와 지방의 미분양을 논하고 있는데, 

                         똘똘한 1채 마련을 위해 서울(또는 가격동조화 현상지역)을 고집해야 하는지(이런경우 1채 구매후 

                         추가 투자여력 없음) vs 지방물건 투자기회를 살려 여러 채 하는 것이 나은지 고민이 되기는 함

                         (매수 후 적정시점에 매도가 어려울 가능성 염려)