[2월 돈버는 독서모임 부메이드] 독서후기_부동산 트렌드 2025

안녕하세요 

반드시 결과를 만들어내는 부메이드입니다 :)

이 책의 부제는 <서울 아파트 슈퍼사이클 진입>이다.

저자의 슈퍼사이클 진입 그리고 “서울 집값은 신고가를 기록할 것이다!” 라는 주장에

어떤 근거들이 있는지 정리해보았다. 

책 제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈/ 와이즈맵

읽은 날짜 : 1월 22일~2월 2일

핵심 키워드 : #슈퍼사이클 #공급절벽 #전세폭등

1.저자 소개

   서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획•부동산 연구로 

   박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직중이며 주요 연구 분야는 

   빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 

2.내용 및 줄거리

 83P~

 부동산 이동평균선의 골드 크로스

 이동평균선이란 주식시장의 흐름을 파악하기 위해 사용되는 지표로, 평균하는 기간에 따라 장,단기 이동평균선으로 

 구분되며 이 이동평균선 간의 관계를 통해 시장의 추세를 파악한다. 

 부동산은 다양한 이유(다양하고 이질적인 주택 산재, 긴 시간을 두고 이루어지는 거래 등)로 장•단기 이동평균선

 관계를 통한 분석이 힘들었고, 저자의 연구실에서 이런 부동산의 특성을 보정한 가격지수를 산출해 주택 시장의 대세

 흐름을 파악할 수 있게 되었다.

 분기별 분석을 통해 서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되었음을 파악하게 되었다.

97P~

인플레이션

 수요측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다.

 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 

 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 

 연결될 수 있다.

 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 이는 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기

 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다. 따라서 임대료 상승은 부동산 가격을 상승을 견인하게 된다.   

109P~

전세가격 폭등

 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했고, 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승중이다.

 전세가격 상승 원인으로는 

 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 

          팬데믹 이후 유동성이 풍부해지면서 전 세계적으로 인플레이션이 발생했고, 글로벌 도시들의 월세가 크게 올랐다.

          월세의 대체재인 전세 가격의 상승도 자연스러운 결과다.

 둘째, 입주 물량의 부족이다. 

          시공비 상승 및 PF문제에서 파생된 문제들로 신규 아파트 개발 사업은 시도조차 어려워졌고, 22년 4분기부터 

          아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저수준이다.

 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다 

          전세사기로 빌라 거주자들이 아파트 시장으로 이동하게 되었다.

127P~

PF정책 실패

20개월간 연장된  PF 대출은 높은 토지가격을 붙들어 놓고 있고, 금융비용과 시공비용이 상승한 상황에서 

아파트든 빌라든 신규 개발을 하려 해도 분양 채산성이 안 맞아 사업을 어렵게 하고 있다. 

이런 상황은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어졌고 민간 준공 물량이 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상된다. 

145P~

공급절벽

시공비가 2020년대 초반 대비 30% 인상되었고, PF 금리도 2배가 오른 상황에 토지 가격까지 유지되고 있는

현실에서 인허가 건수도 평균 대비 낮아졌고, 착공물량이 과거대비 55%선이다.

153P~

퍼팩트스톰_공급 부족과 금리인하의 협공

현재 금융시장에서 우리는 두 가지 흐름을 읽을 수 있다. 

첫째, 더이상 기준금리 인상은 힘들다. 둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다. 

부동산에 있어 금리 인하는 매우 큰 효과를 낸다. 주담대 금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택 수요를 자극한다.

즉 정해진 미래는 서울의 경우 

역대급 공급 부족+동기간 금리가 낮아짐=부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.

3.느낀 것

책을 읽으면서 서울 구별로 아파트 가격 흐름이 어떻게 흘러가는지 알게 되었고,

부동산의 가격이 수요와 공급 금리 정책 외에 토지 가격이라는 요소가 영향을 준다는 것 또한

처음 알게 되어 유익했다.

부동산 시장이 저자가 말한 논리대로 꼭 흘러가는 건 아닌 것 같지만 

많은 전문가들이 말하는 가격 흐름을 이 책에서도 비슷하게 말하고 있어

전세가 상승과 매매가 상승이 실현되는 과정에 

나는 어떻게 행동해야할까를 고민하게 되었다

지방 투자를 목표로 25년을 달려야하는데

서울의 대세상승에 지방이 동조화할지 

공급에 따른 개별적인 움직임을 보일지 알 수 없지만

내 자산이 늘어나는 긍정 모멘이 내 앞마당에도 왔으면 좋겠고

그 흐름을 잘 타보도록 시세를 면밀히 보아야겠다.