수강후기

[열반스쿨 중급반 33기 26조 유쾌한성장] 열반스쿨 중급반 1강 강의 후기

  • 23.11.21

월부 첫 강의로 열반스쿨 중급반을 수강하고 있습니다.

내내 유튜브에서 간만 보다가 제대로 공부를 해야겠다 싶어서 수강하였는데요.

1강부터 매운 맛을 한껏 보고 있습니다.


여러번 돌려보고 싶은데 수강 기회를 200%밖에 주지 않으셔서 아쉬울 따름이에요..



1강 후기를 작성해 보겠습니다.

기억나는 만큼 배운거라고 생각해서

노트 치팅없이 최대한 기억나는 대로

작성해 보도록 하겠습니다.


참, 먼저 방랑미쉘님의 열정에 박수와 경의를 먼저 보냅니다.



1.지방 vs 수도권


1) 지방과 수도권 부동산 시장 현황


지방과 수도권 모두 전고점 대비 상당히 빠져있는 상태이다.


다만, 수도권은 상당히 반등한 반면

지방은 수도권에 비해서는 아직 덜 회복되었다.


또한, 수도권은 전세가도 같이 많이 빠져서

갭이 벌어져 있는 상태지만,

지방은 여전히 전세가율 괜찮은 지역들이 몇몇 있다.


2) 지방과 수도권 어디를 투자할 것인가?


자산, 투자가능금액, 앞으로 만들어 낼 수 있는 종잣돈의 규모에 따라

지방과 수도권을 선택하면 된다.


투자금액이 5천만원 이하인 경우 빼박 지방이다.


수도권은 갭 차이가 커서 최소 1억~2억 정도의 투자금이 필요한 반면,

지방은 여전히 5천 이하로도 투자할 수 있는 지역이 많다.


앞으로 모을 수 있는 종잣돈의 규모는

투자를 얼마나 더 공격적으로 할 수 있는지를

결정할 수 있는 기준이 된다.


지금 투자금은 5천 이하이지만

1년 이내 1억 이상 모을 수 있다면

조금 더 공격적으로 해도 괜찮다.


지방 투자는 안타임. 적은 투자금으로 안타를 계속 쳐나가는 것임.

지방 투자는 수익이 아닌 '수익률'을 따져야 함.


이 부분 정말 좋았습니다.

택도 안되게 수도권 기웃거리지 말고

지방 투자를 해야겠다 명확하게 정리 할 수 있는 시간이었습니다.




2.지방 투자의 원칙은?


지방 투자는 3가지 원칙만 기억하면 된다.


1) 전세가율이 70% 이상일 것.


전세가율이 높다는 것은 투자금이 적게든다는 것,

실거주 가치가 받쳐주는 곳이라는 것,

그래서 안전한 투자가 될 수 있음.


2) 입주물량이 적어야 함(적정량의 1.5배 이내)


지방은 입주량에 따라 매가가 크게 변동함.

일단 전세가가 크게 빠져서 전세를 맞추기가 어렵고,

전세 하락분만큼 매매가도 같이 하락하는 경향이 있음.


한편, 지방 부동산은 단타(지만 2년3년..)로 수익을 만들어가는 구조.

또한, 지방 부동산은 사이클이 짧은 편임.

빠질 때는 또 빠르게 깊이 빠짐.


따라서 2년 또는 4년 이내에 매도를 쳐야하는데,

입주 물량이 많으면 적기에 빠져나오지 못할 수 있음.


입주물량 반드시 체크하기.


3) 인구수 확인


기왕이면 다홍치마라고, 1)2) 조건이 충족된다면

그 다음엔 인구수가 많은 곳에 투자하는 것이 좋음.

인구수는 부동산 '수요'를 의미하는 것. 인구가 많을수록 좋아요.


그래서, 이 기준대로 지역을 줄을 세우면,


전주, 창원, 청주, 진주... 가 (저의) 가시권임.



3.지방 어디 아파트를 투자해야 하나?


(여기서부터는 기억이 조금 흔들리네요..)



지방 투자의 특징은


"학군+환경 > 교통+직주근접"



지방은 자차 기준 30분 내외로 이동이 가능한 경우가 많아서

대중교통과 직주근접의 효용이 수도권 대비 낮음.


오히려 학군과 환경에 따라 입지가 결정되는 경우가 많음.


한편, 지방도 생활권별로 등급이 다 나뉘는데,

우리가 집중해야 할 곳은 바로 B급지 가성비 좋은곳!


지방도 A급 최고 좋은 입지는 갭 차이가 큼.

1억은 있어야 되는데, 그럴거면 수도권이랑 비교해서

어디를 투자해야 할지 고민해야 됨.


반면, 가성비 좋은 곳.

즉 직주근접과 교통까지는 갖추지 못했더라도

학군과 환경면에서 A급지의 대안 정도는 되는 곳이 있는데,

여기를 집중 공략해야 함.


즉, 지방의 A급지가 수도권 속도에 맞추어 얼추 올랐다면,

나는 아직 덜 오른 B급지 물건을 사서 준비를 해야 한다는 것임.


대전을 기준으로,

대전 서구 둔산동과 도안동이 1급지라면,

가성비 좋은 곳은 대전 유성구 노은동, 지족동, 대전서구 월평동, 탄방동임.



이상 기억나는 1강 강의후기 였습니다.

기준이 명확히 세우니 시야가 밝아지는 느낌이 듭니다.

2강도 많이 기대되네요.



수강 시간을 300%로 올려주시면 좋겠습니다.


댓글


지니지니22
23. 11. 21. 15:46

노트 치팅 없이 쓰신거 맞나요오!!!! 성장님 강의 완전 소화했드아🔥🔥

우리의봄
23. 11. 21. 20:03

강의후기 작성하시느라 고생 많으셨습니다 :) 꼼꼼히 복기하신만큼 잘 적용하시길 응원하겠습니다 ♡

삼원홍
23. 11. 21. 23:33

"강의후기 작성하시느라 고생 많으셨습니다♡ 투자를 위한 시간 화이팅입니다 ♡♡ 여러분이 뭘 하든 인생은 계속된다."" 시작의 기술 -게리 비숍-"